REITs融资模式在长租公寓中的应用研究

张升

借鉴美国REITs运营经验，结合我国经济现状及长租公寓的特殊性，分析长租公寓REITs在法律政策、运营等方面的风险，提出风险管理和控制的意见，以完善REITs融资模式在长租公寓建设中的应用。

REITs的简介

REITs是指，信托公司通过发行受益凭证的方式，募集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益在除一般房地产管理费用和买卖佣金后，按比例分配给投资者的一种信托基金。

美国REITs的运营经验

美国是房地产信托投资基金的发源地，是世界上REITs发展最成熟的国家。美国REITs的成功主要得益于其完善的市场经济体系、健全的房地产信托基金市场、完善的法律制度和严格的管理规定。

美国REITs的优势主要是：一是，具有较高的流动性。房地产属于不动产，流动性差。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用受益凭证的形式，使房地产具有了流动性。二是，股本面值较低，持股灵活。美国REITs每股只需要10-25美元，且对持股数量没有限制，使中小投资者可以通过投资REITs，获得理想的房地产投资收益。三是，多元化的组合投资，投资回报率高。REITs可将资金投资于不同类别的资产，将资金进行分散化投资，增加收入来源，且有效地降低投资风险。四是，税收优惠、股东收益高。在美国，REITs满足一定要求便可享受税收优惠。五是，实行专业化团队管理，有效降低风险。

集中式长租公寓REITs的运营模式选择

借鉴美国REITs的运营经验，结合我国发展现状以及集中式长租公寓的特殊性，集中式长租公寓REITs的运营模式选择如下：一是，信托类型：根据集中式长租公寓“只租不售”并以租金为主要回款方式的特点，选择运用权益型REITs。二是，组织形式：根据我国目前的市场环境和法律环境，集中式长租公寓REITs宜采用契约型的组织形式。三是，运营方式：集中式长租公寓的建设期长，资金需求量大，且需要稳定持续的资金投入，宜采用封闭式REITs。四是，资金募集方式：鉴于我国目前的房地产投资信托市场尚未成熟以及相关法律法规的不健全，集中式长租公寓REITs宜采用公募型。五是，运营模式：根据集中式长租公寓的保障房性质，首先应由具有政府背景的机构组建基金管理公司，发起REITs，向投资者发放受益凭证，并选择大型国有银行作为基金管理机构，负责REITs的保管。其次.由基金管理公司选择集中式长租公寓开发企业或集中式长租公寓资产管理机构进行集中式长租公寓的新建或收购，并由基金托管机构注入资金，政府给予优惠政策。然后将集中式长租公寓出租给符合条件的承租人，由基金托管机构将租金、政府补贴、REITs收益等扣除一定比例的管理费用等，将其余资金作为投资收益按契约分配给投资者。政府在整个运营过程中，除了给予政策优惠和补贴外，负责对整个过程各个环节的监督和管理。长租公寓REITs融资的风险分析

长租公寓REITs的风险可以从外部风险和内部风险来分析，外部风险主要包括行业、法律和政策风险等；内部风险主要指长租公寓REITs的运营风险，包括由于房地产信托等机构内部原因及项目本身引起的风险。

1长租公寓REITs的外部风险

法律和政策风险就RETIs而言，相比美国等REITs发展较为成熟的国家，我国关于REITs的法律法规仍然很不完善。另一方面，REITs目前在我国仍处于探索阶段，政策的出台和调整还在不断摸索中，使得REITs面临较大的风险。对于长租公寓，虽然已出台了诸多政策法规，但以建立完善的长租公寓可持续运营机制来衡量，目前仍处于起步阶段。可以预见，随着长租公寓的建设和发展，相关配套政策法规还会不断出台，这就给长租公寓REITs增加了更多的不确定性，加大了其投资的法律政策风险。

2长租公寓REITs的运营风险

长租公寓REITs的运营风险主要体现在项目选择和评估上。首先，对REITs资产价值的评估，主要是通过对投资资产未来的租金收益估算，而这往往取决于物业的租金和出租率，受人为操作的影响较大。此外，资产价值也可能因为估值方法的不同而不同，且目前通用的现金流贴现分析法、收入资本化计算法等都没有考虑租金下跌的风险[4]。而就目前的长租公寓出租状况而言，租金的制定没有统一的标准，且租金满意度尚不明确，未来的租金水平存在很大的不确定性。另外，即使是专业的机构也不一定能非常准确地预测各种数据，使得最后的评估结果存在一定的不确定性，影响物业的预期收益。

对长租公寓融资应用REITs的建议

建立健全房地产投资信托及长租公寓的法律法规体系借鉴美国等REITs较成熟国家的经验，首先应该针对房地产投资信托出台《房地产投资信托公司法》等相关法律，明确REITs的发起人资格、组织形式、经营范围、税收优惠等，并对股利支付比例、参与者的利益分配等做出明确规定。另一方面，因为REITs和长租公寓二者结合的复杂性，必须出台相应的《长租公寓REITs管理办法》，明确长租公寓REITs的组织形式、运营方式、募集方式等，并对投资比例、投资方向等做出详细的规定。完善的法律法规体系，是长租公寓REITs高效运行的前提和降低风险的必要条件。

[1]马智利，王晓燕，马敏达.REITs在公租房融资中的应用研究[J].建筑经济，2014（ 01）：23-26.

[2]谢丽，李国妤.《我国房地产投资信托的风险及其控制》[J].当代经济，2008 （5）：68-70.

[3]住房和城乡建设部政策研究中心等.求索公共租赁住房之路[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.

[4]亢璐.房地产投资基金REITS运作风险研究[D].上海：上海社會科学院，2011.4： 20-21.