房地产企业内部审计现状与思考

王明凤

内部审计作为企业管理中的一项重要控制活动，对加强内部控制制度的执行和管理效能的提高具有很大的促进作用。通过内部审计，发现经营管理方面存在的问题以及薄弱环节，从而促进被审计单位改进管理模式，提高经营管理水平，对确保企业经营目标的实现，促进房地产行业的发展具有重大意义。本文主要是对我国房地产企业加强和完善内部审计工作的现状进行探讨分析，并提出相应的解决策略。

房地产企业 内部审计 对策

房地产行业作为我国国民经济发展中的第三产业，是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城鎮国有使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。由于房地产企业涉及的资金较多，生产周期长等特点导致我国房地产企业内部审计存在诸如：内部审计制度的不健全以及内审人员缺乏独立性、业务水平低、内审工作的方式相对落后等问题。发现经营管理方面存在的问题以及薄弱环节，从而促进被审计单位改进管理模式，提高经营管理水平，对确保企业经营目标的实现，促进房地产行业的发展具有重大意义。

房地产企业开发是令人工建造的环境不断满足社会需要的复杂商业活动，具有开发周期长、投入大、价值高等特点，由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与其他施工企业相比，会计核算上有所不同，因此内部审计方面也与企业会计有所不同。房地产企业内部审计的重要性，可以概括为以下三点：一是，可不断建立健全内部控制制度；二是，可保障国有资产的安全完整，避免国有资产流失；三是，可不断提升财政资金利用成效。

房地产内部审计工作中存在的问题

（1）内部审计制度不健全

企业在某种程度上认为内部审计可有可无，认为在内部控制中已分设了财务管理、稽核制度等，而这些都是为企业的经营管理决策服务的。作为内部审计部门，创造价值的作用不明显，不予设置或可有可无；还有就是企业每年都要聘请专业的社会审计组织对企业进行审计，为企业的财务报表以及有关会计资料等内容作出公允性的鉴证，从一定意义上讲，也就是对企业的生产经营管理进行了定期“体检”，因此企业认为不必再单独建立企业内部审计制度，或者即使建立也因机构设置模式等问题未能形成内部审计的氛围。

（2）内部业务交流方面欠缺

内部审计围绕着提高企业的经营效益开展，说到经营效益，在企业的内设机构中，肯定离不开财务部，但企业内设的财务部有时只是充当了核算的角色，对房地产开发的流程关注度不高，或者说很模糊，这就会造成成本或费用的划分在业务处理中，错误时有发生。例如：在项目开发中，当开发项目的施工条件均已具备且已取得开工令时，施工人员的人工成本就应列入开发成本，为开发而发生的借款费用就应资本化等等，看似不多的支出，虽在当期抵减企业所得税，但若在土地增值清算中，正巧触到土地增值税超额累计拐点时将得不偿失。

（3）内部审计人员缺乏必要的独立性

独立性是内部审计工作的必要条件，只有内部审计人员具备应有的独立性，才能正确地实施审计。如果内审人员即是“运动员又是裁判员”，那么是不能客观地评价自己的，因此内审人员必须置身于所进行的审计业务之外，才能独立地履行审计职责。在实际工作中，由于企业定编人员少或者企业领导对内审工作的不够重视，导致企业的内审部门没有单独设立，或者只是指定内审员，且内审员大都为财务或是经管业务部门的骨干，存在兼职现象，对提高内部审计工作的质量带来了隐患。

（4）内部审计人员的专业水平不高

企业内部审计人员多是财会出身，甚至有些还未受到过系统的专业培训和实际业务锻炼；加之我国内审工作在工作准则和职业道德标准方面还存在一些法律上的空白，许多企业的内审机构和相关人员均缺乏应有职业规范的约束与指导。大大降低了企业内部审计在实际工作运用中的科学性、规范性和严谨性，增加了企业内部审计工作中的法律、法规风险。作为以施工建筑为主业的集团公司中的一些内审人员在进行集团二级单位（房地产开发公司）内审时，由于对房地产行业的不了解，在审计过程中不能够深入挖掘出通过内审应带来的促动作用。

（5）销售折让的策略未有清晰的汇编

在内审工作中，发现区位与户型相同的开发产品销售价格大相径庭，通过销控表与合同得不到开发产品的价格差异原因，审查人员只有通过询问业务当事人，才能获取价格差异的原因。如果销售策略信息欠缺或者不完善，有理由列为销售存在瑕疵，甚至是舞弊。在一定程度上，不仅加大了销售收入的审核工作量，而且在保证国有资产的安全完整性方面也存在隐患。

（6）对借款费用的处理上有划分不清的现象

有些该费用化的却资本化，还有就是同时开发的项目中未对某个项目承担的资本化金额进行细分。对只存在单个开发项目的开发公司，虽然在当期抵减企业所得税，但若在土地增值清算中，正巧触到土地增值税超额累计拐点时将得不偿失。

提高房地产开发企业内部审计工作管理水平的几点建议

（1）建立健全企业内部审计制度

完善制度建设，强化内部控制的力度，以《企业内部控制规范--基本规范》和《企业内部控制配套指引》等文件为基本依据，结合企业实际情况，全面梳理原有的管理制度，把内部控制的建立与企业的实际生产经营管理紧密联系起来，建立适合的内部控制管理体系，通过划分职责权限、责任到部门、落实到个人，进一步明确相关部门及人员的职责和权限，倡导全员参与，推行全面管理，建立上下联通、层层负责、相互连接、相互制约的内部控制和管理体系。

（2）加强企业内部业务交流，加强部门之间的沟通与支持

无论是生活还是工作场景，“沟通”都是最基本的行为。而相互支持，也是企业经营得以发展的助推剂。企业应建立上传下达的有效机制，注意信息沟通的有效性和及时性，通过建立组织机构、强化岗位责任制来实现。在制定严格详细的联通制度的同时，要注重企业的内部沟通与协作，强化部门员工之间和部门之间的沟通协调意识。通过建立制度规定，在特殊情况下可以灵活对待，或直接向上级负责人直至企业领导人汇报，以应对突发事件，提高企业内部业务信息的交流，杜绝因正常协调带来的沟通障碍和时间、成本等问题。

例如：2008年9月15日上午，有158年历史的美国第四大投资银行-雷曼兄弟银行宣布破产。可就在10分钟以后，德国的国家发展银行向雷曼只弟银行汇了3亿欧元，由于10分钟之前，雷曼兄弟银行已经宣布破产，这3亿欧元等于“打水漂”。众所周知，能进德国发展银行的人都是金融业的尖端人士，为什么都在这一关键时候犯了迷糊，正是因为缺失了信息的“沟通”与特殊情况下“及时的汇报”，德國国家发展银行成了“史上最愚蠢的银行”。这十分钟的悲哀就是最好的诠释！

（3）保证内部审计机构的独立性和客观性

作为主要领导人负责的内部审计部门，其工作范围基本由单位领导所决定。因此争取企业领导对内审工作的支持，合理安排人员，以确保内审机构的独立性，对有效开展内部审计工作至关重要。单位应制订正式的章程，从源头上赋予内部审计部门相应的权力，保障内部审计工作的权威性。通过章程明确内部审计部门在企业组织机构中的地位、职责范围，以及在审计过程中检查相关记录、核查实物资产、谈询相关人员的权限等。保证内部审计部门的独立性，不仅需要内审人员在执行审计工作中外在的独立性，而且还需要内审人员在道德上是正直的。实际工作中，考虑到其组织地位和高层领导权威的影响，内部审计部门的独立性往往会受到高级管理人员认知和态度的制约。因此，企业内部审计的独立性，需要高级管理人员和内部审计人员双方的共同努力。

（4）鼓励内审人员自学与企业培训教育相结合

专业人员业务水平的提高，不仅需要自我加压学习、参加企业定期业务培训，更要注重其职业道德及法制观念的培养。对于具备一定专业知识的内审人员，要及时更新审计理论知识、提升其对新兴事物的理解和接受能力，以适应新形势下内部审计发展的需要。在提高业务水平的同时还应加强对内审人员责任意识和自律意识的培养，加强对其职业道德规范以及行为规范的培养

（5）建立销售台账时增加销售产品的折让策略信息，并作好相关资料的归档

销售台帐直接反映公司的经营状况，为确定公司发展方向及营销策略提供理论依据。房地产开发企业为加快开发产品的销售力度，除了把好质量关、作好宣传外，还要通过制定有针对性的销售策略加快去化，以达到资金快速回笼。促销策略的出台在制定方面要保证严谨性与适用性，在具体的销售过程中，要严格遵循企业内部的销售流程。具体操作：销售策略信息进行汇编，统一编号，在销售台账中注明销售策略编号，做到每户销售有据可查，清晰明了。通过完善销售折让策略信息对加强国有资产管理，避免国有资产流失具有重要作用。

（6）严格按照借款费用起始期与终止期进行账务处理

借款费用必须同时满足以下三个条件时，才能允许开始资本化，计入相关资产的成本。一是资产支出已经发生。资产支出包括为购建或生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产和承担带息债务形式所发生的支出；二是借款费用已经发生；三是为使资产达到预定可使用状态所必要的购建行为已经开始。如果在开发建造过程中发生非正常的中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化，直至购建行为重新开始。但是在实际操作中，企业会因当年经营情况而人为的划分借款费用资本化的起始时间与结束时间。

（7）加强内部审计方法的创新

审计与财务系统软件实现联网监控，这样不仅利于财务数据的整合，而且大大降低人工成本，且能保证数据的快捷性。以此类推，审计与合同管理系统、人力资源系统等与生产经营管理有关的办公系统实现联网监控，对内部审计的全覆盖起到事半功倍的效果。

结束语

综合所述，随着我国基础设施建设投入的不断加大以及房地产企业的逐步发展，企业内部审计工作的质量不断受到人们的关注，并将是今后企业内部财务管理的重点与改革方向。但我们也能清楚地看出，房地产企业审计过程中仍然存在着诸多问题，这对于审计工作的效率和质量都会产生很大的影响，想要彻底解决这些问题，需要通过加强企业内部审计管理和外部审计监管相结合的方式才可以达到。

[1]于芳.浅析房地产企业审计存在的问题及应对措施[J].会计师，2017（05）：45-46.

[2]何竹荣.房地产企业内部审计存在问题及对策研究[J].经贸实践，2016（14）：223.