我国不动产管理机构存在的问题及对策研究

徐健君

不动产是涉及我们国计民生的的一项最大的社会财产，它与人民群众的利益密切相关。如何完善不动产管理，从最大程度上保障权利人的合法权益，是不动产管理工作中急需解决的问题。本文以L市为例，提出在不动产管理方面存在的问题，进而分析问题出现的原因，最后提出了解決策略。希望能对我国的不动产管理工作有所借鉴。

2014年1月，国土资源部不动产登记局正式挂牌。2015年3月，《不动产登记暂行条例》落地实施。2016年，各省市相继成立了不动产登记机构，负责本辖区的房屋、土地、林业、草原、海洋等不动产的登记，整合了原房管（住建）、国土、农业、林业、海洋等部门的部分职能，现隶属于国土部门。

政府设立不动产登记的初衷是好的，是为了统一管理、方便群众、保护权利人的合法权益。但在实际操作中却事与愿违，出现了诸多问题，给相关单位和群众造成了不少的困难，在一定程度上影响了经济的发展。下面以L市为例，对不动产管理工作中的问题作简要阐述。

一、成立不动产登记中心后出现的问题

（一）工作程序繁琐，时限延长。原来在一个部门可以轻松办理的业务，现在要跑四五个部门，而且地点比较分散，必收要件也增加很多，同时工作流程、工作时限也比以前增加一倍以上。许多材料重复收取，业务重复办理，又新增加了权益调查、落宗、出具宗地图等事项。在很长一段时间内出现了“一证难求”的情况。

许多权利人不能及时领取权利证书，影响了后续的不动产转让或抵押贷款，经常出现买方不能及时领证、卖方不能及时回款、抵押人不能及时贷款，银行有款也放不出的尴尬局面，相关企业和百姓怨声载道，打爆市长热线。

（二）疑难问题层出不穷。L市房地产交易市场管理所和不动产登记中心作为该市不动产的两个主管单位，分别隶属市住建局和市国土局两个部门，使用两套办公系统，执行不同的部门规章，难免在办理同一宗业务时产生分歧，给两个单位和当事人造成困惑，无法处理。

（三）部门各自为政，衔接不畅。“多龙治水”势必造成有地方重复管理，而个别地方又出现管理漏洞，甚至有过“一房两证”、“已抵押的房子又办理过户”的奇葩现象。

二、原因分析

上述问题，根本原因在于体制不理顺，从而造成客观上的衔接不畅和主观上的掣肘。不理顺又起源于房产交易和产权登记两环节因体制变化而造成的分离。这就需要从该市房地产管理部门的历史说起：

L市房地产管理市场管理所（下面简称交易所）和L市房地产产权籍管理处（下面简称产权处）是同属于原市房管局（市住建局）下属的两个自收自支事业单位，分别负责该市的房地产交易和产权登记。2002年，响应国家号召，实行一体化办公，共同成立了房产交易大厅。经过多年实践磨合，两个单位密切配合，互相依存，人、财、物、业务一体化，已密不可分。但伴随着国家自上而下的不动产体系改革，2016年4月，产权处划归市国土局（即不动产登记中心），交易所则继续留在市住建局。

就这样，原本属于一个部门管理的、密不可分的业务，被人为地划上一道鸿沟，为整个房地产行业的管理埋下隐患，以至于各自为政，龃龉不断，乱象百出。

确切地说，房地产交易和产权的分离，是造成这一系列问题的关键之所在。

三、对策研究

纵观全国，L市房地产管理机构的变迁和乱象只是整个行业的一个缩影，带有普遍性。为稳定房地产市场管理秩序，提高不动产登记的效率，方便企业和群众，助力经济发展，特提出如下建议：

（一）把房地产交易主管单位和不动产登记中心重新整合为一个全额事业单位，这是解决上述问题的关键。否则，无法根除当前之弊病。况且，放眼全国，这样的呼声也越来越高。

通过整合，不但可以理顺工作关系，更重要的是，能使工作规范化、程序化，从而大大提高工作效率，从最大程度上保障了企业尤其是人民群众的利益。

（二）进一步完善不动产管理工作的衔接，建立公共信息平台。 虽然部门的整合是解决这个问题的关键，但这个问题也不是一蹴而就、短时间内就能解决的。在整合之前怎么办呢？笔者认为，在相关部门之间建立一个公共信息平台，对接业务信息，从而最大可能地避免重复和管理漏洞的出现，也是对工作流程顺畅的保障。

四、结语

总之，进一步完善不动产管理工作是当前我国房地产发展到新时期提出的新要求，它的运行情况与我国房地产市场的健康发展息息相关。根据上述问题，相关单位应该加强实际工作中出现问题的探讨与分析，结合本地实际，拿出切实可行的解决方案，从而推进我国房地产市场的健康发展，从最大程度上保证人民群众的切身利益。（作者单位为聊城市房地产交易市场管理所）