公司房产“被”过户，法人代表不知情

张程

总经理以公司名义，伪造公司法人代表签字，将公司价值数千万的房产变卖。持有房产证和土地使用权证的公司法人代表报案后，当地住建局最终却选择了对这起房屋买卖交易做出“不予撤销”的决定。这起发生在四川省广元市的房屋买卖纠纷近来引起了社会的关注。究竟是什么原因让住建局在知晓房屋交易过程中存在严重违规行为的情况下，仍选择对交易不予撤销？又是什么原因让这起持续长达7年之久的房产纠纷至今仍没有得到解决？

被转移的五处房产

从2013年10月开始，广元市赛格实业有限公司董事长、法定代表人黄道力就开始为其公司名下五处房产被“非法”转移而四处申诉求告。

1998年，本系浙江省温州人的黄道力，通过政府招商引资来到四川广元，成立广元市赛格实业有限公司（下称“赛格实业”），并在当年投资2000多万元收购了几处烂尾楼进行改造。2001年，赛格实业将三处烂尾楼成功改造为电脑城、家具城和卫生洁具城。如今三大商城均已成为川北地区较大的专业交易市场。本文所说的被非法转移的房产就是其公司名下“赛格大厦”的五处营业房，共计面积6700余平方米。

这五处营业房从2009年开始，经由当时的赛格实业总经理丁绍和之手，陆续转卖给自然人王超。期间，在2010年4月，赛格实业在发现名下赛格大厦的房产被转移之后，曾以公司名义向广元市城乡规划建设和住房保障局（下称“住建局”）房管处发了《关于通知不予办理广元市赛格实业有限公司位于广元市利州区嘉陵办事处利州东路赛格大厦房产过户的函》的公函，要求广元市住建局“不予办理赛格大厦房产过户”，但是房管处对此函所提请内容并未在意，仍将五处房产中的剩余四处房产在之后两年间进行了过户，导致了本文所说的赛格大厦五宗房产的“被”转移。

从上述事实可以看出，这五处房产的过户并不是以公司法定代表人黄道力为代表的赛格实业公司的真实意愿。不仅如此，这五宗房产在过户的过程中，本身还存在着多处已经被确认的违规操作行为。

首先，在五处房产过户的过程中，赛格大厦的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》一直在赛格实业法人代表黄道力处保管，住建局在没有看到房屋所有权属证明的情况下就对这五处房产进行了过户。根据中华人民共和国建设部168号令《房屋登记办法》第33条规定，房屋所有权证书或房地产权证书是申请房屋所有权转移登记必须要提交的材料，然而广元市住建局却在没有看到房屋权属证明的情况下对房产进行了过户登记。

其次，这五处房产转让的过程中，不仅存在伪造法人代表签字的问题，还存在使用“阴阳合同”以低成交价逃避税收的问题。例如赛格大厦二、三层两个分户合同中，真实交易日期是2009年8月26日，却被提前到了2004年6月20日和2005年4月20日。

最后，这五处房产转让的价格远低于市场价。丁绍和将五处房产总计6700余平方米，以1000万元的价格出售给自然人王超，然而后者将这五宗房产向广元市利州区信用合作联社建银信用社申请办理抵押贷款时，其中四宗房产的评估总值就已经达到了3595万元，两个价格之间差距数倍。在这起交易中的另一违规之处在于，卖房所得的1000万元本应按照规定打入公司的账户，然而实际上却是汇入了当时赛格实业总经理丁绍和的个人账户。

这五宗房产交易存在着如此多的违规行为，在黄道力的多方申告下，终于在2014年12月，广元市公安局经过调查后向广元市城乡规划建设和住房保障局发出了《关于“赛格大厦”房屋所有权转移登记中存在的问题的函》，对赛格大厦五处房产交易过户过程中存在的伪造公司法人代表签名，倒签买卖合同，过户过程中缺少房屋权属证明等问题进行了确认。希望广元市城乡规划建设和住房保障局按照相关法规依法处理。

作为对广元市公安局的回应，2015年1月，广元市住建局作出了关于拟撤销王超五宗房产所有权登记的告知书，并送达王超。然而到2015年8月，广元市住建局又作出了《关于“赛格大厦”房屋所有权转移登记中有关问题的处理意见书》（下简称《处理意见书》）。在这份《处理意见书》中作出的决定是“不予撤销上述五宗房产所有权登记”，并分别送达了黄道力和王超两方。

广元市住建局的这一决定无法令黄道力信服，最后双方不得不诉诸于法院。2015年10月，黄道力委托律师对广元市住建局提起行政诉讼，请求法院撤销广元市住建局于2015年8月对赛格大厦五宗房产过户交易《处理意见书》中作出的“不予撤销王超五宗房屋所有权登记”的行政行为。

法院判决变成“文字游戏”

2016年4月四川省广元市利州区人民法院经审理，对此案作出判决，“确认被告广元市城乡规划建设和住房保障局于2015年8月10日作出的《关于‘赛格大厦房屋所有权转移登记中有关问题的处理意见书》违法”。

案件至此，黄道力一方本以为已经柳暗花明，赛格大厦被转移的五处房产可以得到恢复。然而针对法院的判决书，广元市住建局却有另一番理解。

“利州区人民法院虽然判决广元市住建局意见书违法，但主要是认为住建局下发的意见书不应该直接给黄道力和王超，而是应该回复给广元市公安局。并没有判决五宗房产登记错误，只是行政作为错误。我们庭审前就已经撤销了这个错误的决定意见。相当于执行了法院的判决。”广元市住建局房管处处长欧昌福曾多次对媒体如是解释。

《检察风云》记者查阅了2016年4月广元市利州區人民法院对于此案的判决书。法院作出“违法”判决的理由是：被告市住建局在其作出的《关于“赛格大厦”房屋所有权转移登记中有关问题的处理意见书》中，未适用相关法律法规，应属适用法律法规错误。

根据法院判决书的字面意思理解，即广元市住建局作出的这份《处理意见书》里面的内容存在未适用相关法律法规的情况，属于违法。不过具体什么内容违法并未点明。在黄道力方看来，法院判决指的就是“不予撤销王超五宗房屋所有权登记”的决定违法了，但是广元市住建局并不这么认为。广元市住建局认为法院的判决是指其向黄道力和王超双方发出《处理意见书》的行政行为本身违法。由于广元市住建局在法院审理案件期间，已经主动撤销了其于2015年8月作出的《处理意见书》，所以相当于已经执行了法院的判决。endprint

广元市住建局主动撤销前述《处理意见书》的行为，实际上已经让黄道力方提起的这场诉讼的基础没有了。不过法院还是根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼发〉有关问题的解释》第五十条第三款，尽管被告已经撤销了其具体行政行为，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，法院应当作出确认其违法的判决。因此在判决中明确广元市住建局作出的《处理意见书》违法。

或许正是因为法院作出判决的这一依据，广元市住建局认为，法院是对其行政行为本身作出“违法”判决，而不是《处理意见书》的内容。由于广元市住建局在案件审理期间撤销了《处理意见书》，法院也并未作出责令其改正或作出其他行政行为的判决，所以广元市住建局没有撤销王超的五宗房产所有权登记。

本以为打赢了官司，可以拿回房产，结果却变成了双方的一场“文字游戏”。住建局坚持认为是行政行为违法，导致黄道力一方主张的“撤销王超五宗房产所有权登记”，至今并未得到主张。

既然2015年8月作出的《处理意见书》违法，已经被撤销，那么是否意味着按照广元市住建局2015年1月作出的“拟予撤销”的决定来执行呢？事实上在撤销《处理意见书》的同时，广元市住建局也撤销了2015年1月作出的“拟予撤销”的决定。欧昌福就此事接受媒体采访时解释称，当时之所以作出“拟予撤销”的决定，主要是迫于公安局和检察院的压力，同时又找不到王超本人，所以发出了通知书。“最后王超提出相关证据后，经大家研究，不能够撤销”。

目前双方仍处于僵持状态。基于过户过程中存在的种种问题，赛格实业法人代表黄道力坚持要求住建局“撤销王超五宗房屋产权登记”，而住建局则仍坚持不予撤销。那么到底是什么原因让住建局在明知这五宗房产过户中存在如此多问题而坚持不撤销呢？

被告方的辩诉

针对广元市公安局已经确认的这五宗房产过户中存在的问题，如倒签合同、伪造公司法人代表签名、缺失房屋权属证明即过户等，广元市住建局辩称，广元市公安局来函内容的意思是反映这五宗房产买卖过程中，买卖双方的真实意愿和合同是否有效的问题，不属于转移登记错误，故依然不予撤销登记。而且广元市住建局通过其收到的材料认为，这五宗房产过户本身属于双方自愿。

在广元市住建局提交给法院的材料中，有这样一组说明材料：赛格公司出资实际上都是个人出资，其中林长华、黄巨交、游筱敏、诸爱苏分别按出资比例持有公司40%、20%、20%、20%的股份，共计100%。在另一方当事人王超提供的《申诉意见》和相关证明材料中显示，按1000万元价格处理本文所说的五宗房产是2008年4月，林长华、黄巨交、游筱敏、诸爱苏提交的董事会的决议，且之后并没有新的决议否认该决议。根据王超提供的材料，丁绍和在2010年1月得到了股东林长华的委托，并在2010年8月得到股东游筱敏、诸爱苏的说明以及声明书的认可。因此总经理丁绍和销售上述五宗房产实际上得到了80%的股东在事前的委托和在事后的追认。这些材料在法院都得到了认可，被确定“具有证据能力，可作为认定本案的依据”。

广元市住建局依据上述材料认为这五宗房产的过户是买卖双方的真实意愿，且王超购买五宗房产的价款符合当时的市场价格，因此决定不予以撤销。

对于在2010年4月，赛格实业曾以公司名义向广元市住建局房管处发了《关于通知不予办理广元市赛格实业有限公司位于广元市利州区嘉陵办事处利州东路赛格大厦房产过户的函》的公函，要求不予办理赛格大厦房产过户的事项，广元市住建局并未按“异议”程序进行处理。广元市住建局房管处处长欧昌福曾对媒体解释说，这封公函本身没有盖章，也没有提出异议申请，而且在15天内也没有提出保全，因此并未进行异议处理。

至于这五宗房产买卖过程中存在的伪造公司法人代表黄道力签名的问题，以及倒签合同日期的问题，广元市住建局认为登记部门对合同本身的签订日期不做核查。至于“在缺少房屋权属证明的情况下过户的问题”，广元市住建局在另一份材料中进行了说明，指出赛格大厦房产总证是黄道力从熟悉的工作人员处借走，未打借条，之后一直未归还，因此未在总证上注明轉移事项。

截至发稿王超持有的五宗房产并未撤销，黄道力仍在努力申诉中。在这起房产买卖纠纷中，公司多数股东与公司法人代表出现意见不一致，行政部门应该支持哪一方的诉求，值得我们思考。广元市住建局在缺少房屋权属证明的情况下，依然将五宗房产过户的做法是否合理合法？恐怕有待商榷。至于广元市住建局所说对于合同内容不予审核的说法是否正确，以及在明知过户过程中存在倒签合同日期、伪造公司法人代表签名等问题的情况下，住建局仍坚持“不撤销”登记，这种处理方式又是否对呢？对本案后续发展情况，本刊将继续关注。endprint