城市治理与公共服务有效供给

【摘要】本文在分析了上海市城市更新的一大工程——“群租房”排查整治工作取得相应社会效应的基础上，明确了公共租赁住房政策作为一项政府主导的公共服务，为租赁房市场需求提供了有效供给，并提出公共租赁作为市政项目应该积极发挥各方面的支持，通过加强制度建设，完善管理体系等方面入手，加强公共服务的供需匹配和成本收益匹配的协同，使公共服务有效供给最大化。

【关键词】城市更新；公共服务；有效供给

一、“群租房”产生缘由及“公祖房”供应现状

（一）城市更新与“群租房”整治

城市更新指的是将与城市格格不入和不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改造。往往涉及住宅建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活等方面。上海作为直辖市和沿海中心城市，在城市建设过程中涌入大批外来人口，也形成了上海这座特大城市的特殊人口结构。外来人口为城市发展做出了一定的贡献，也产生了庞大的房屋租赁市场需求。而房价上涨和高额房租以及房租上涨与工资上涨速度间的不平衡，直接刺激和考验着管理制度和手段并不完善的租房市场，从而衍生了大量“群租房”。市区地段相对较好、交通便利、租金低廉房屋，成了“群租房”的“绝佳”选址地。群租现象是城市化进程中的普遍现象，是住房供求关系不平衡的表现，其产生的原因是多方面的。从经济学、社会学、公共管理学的视角分析，群租房现象既是经济问题、社会问题，也是社会管理的问题，对群租房的治理是当前创新城市流动人口服务管理的重要内容。作为城市发展的痛点，“群租房”治理与房屋租赁补给问题亟待解决。大量群租房的产生虽然化解了外来人员的居住困难，但是同样存在着对住户人身安全、财产安全，小区整体治安、人居环境、楼体等的现实危害。上海市自2014年开展治理“群租房”综合整治行动，按照“六个一律的要求，对群租房进行综合整治。群租房整治这场城市更新运动从很大程度上成为了城市治理的典范。然而群租房严格整治后，虽然规范了租赁市场，但也不得不面临着外来人口租房难、居住难等现实需求困境。

（二）有效供给及“公租房”推行

城市治理的同时，只有公共服务有效供给，才能为城市更新与转型挖掘更多的可能。发展公共租赁住房，通过公共服务的有效供给，解决租赁房的市场需求，是解决“群租房”遗留问题的一大解决途径。公共租赁住房（简称“公租房”）能够在一定程度上实现居民公平住房、提升城市竞争力、抑制房价上升。目前，上海正逐步完善“租购并举”住房保障体系。据统计，截至2017年10月底，上海公共租赁住房累计筹措房源超过15万套，其中已供应房源11.5万套，受益人群超过20万人。自2010年以来，上海公租房已发展近7年，管理服务不断创新，住户居住条件得到改善。上海命名首批“上海市公共租赁住房管理服务创新示范项目”4个、“上海市公共租赁住房管理服务创新项目”5个，涵盖智能化管理、生活配套服务等多个方面。上海公租房以打造“有温度、有品质的社区”为目标，公租房生活配套服务便利性也在不断创新。

二、“公租房”推行的现实局限与困境

（一）“公租房”的主体限制与申请条件限制

自2010年以来，上海市“公租房”申请条件逐步放宽，但公租房的受益主体仍较为局限。作为特大型城市，上海特殊的人口结构意味着外来人员数量占比大。虽然目前对居住证和缴纳社会保险金的年限均没有要求，且扩大了户籍地住房不计建筑面积的适用区域范围，申请人工作单位在上海市相对中心城区，但其户籍地位于郊县及农村地区的，其户籍地住房可不计建筑面积；对于上海市户籍的复合家庭，在计算申请人住房面积时，可按照共有产权保障住房申请对象住房面积核查计算的相关规定扣减一定的住房面积后，再计算申请人的住房建筑面积。这意味着“公租房”准入有阶梯限制，且对户籍人口申请有特殊优势。究其原因，对主体和申请条件的限制也是受了保障能力和管理水平所限，这成了公共租赁住房解决外来人口租房难问题的一大瓶颈。

（二）房源及规模限制

根据统计数据，目前上海市常住人口總数2400余万人，其中，外来常住人口980余万人。但目前已知的公共租赁房源仅约15万套，供应数量远不及外来人口数量。而公共租赁住房主要先解决房源紧俏、设施完备等特点也受到户籍人群的青睐，远无法调节租房市场的日常供应需求。

三、城市更新与有效供给

第一，巩固对“群租房”整治管理，预防“群租房”的死灰复燃。简化租房登记手续，免去出租人后顾之忧，加强承租人与出租人管理，增强租赁双方的法律意识，服从政府的租赁管理，完善租赁登记制度，以制度规避投机行为，逐步将依法租赁内化为一种自觉行为。第二，加快公共租赁房相关的法律法规建设和管理服务体系建设。通过成立专门的公共租赁房管理机构，并配备与之规模相适应的专职管理人员。加快建立信息共享平台，完善个人收入申报制度和个人信用档案，将公共租赁房的管理与廉租房、经济适用房等保障性住房对接，逐步建立起一个全方位、立体式的保障性住房体系。强化政府的力量，增加房源供应，理顺房屋租赁市场的管理机制，将房屋租赁市场纳入科学化、法制化的管理轨道。

参考文献

[1]王淑荣.社会管理创新视角下的群租房治理对策研究——以北京市为例[J].北京行政学院学报，2013（05）：68～71.

[2]王丽梅，张宗坪.城市流动人口住房保障问题的现状及对策[J].工业技术经济，2010（04），5～10.

作者简介：刘丛（1991—），女，浙江温州人，研究生，上海交通大学国际与公共事务学院，研究方向：公共管理。