成本控制在房地产管理中的应用与研究

【摘要】随着近年来房地产市场竞争趋势的不断加强，房地产企业的成本管理工作的重要性在不断凸显。然而，目前房地产企业成本管理工作还有着一些十分突出的问题，给房地产企业开展成本控制与管理工作带来了十分不利的影响。

【关键词】成本控制；房地产管理；应用

在国民经济获得快速发展及人们生活水平不断提高的大背景下，我国的房地产产业也获得了飞速的发展并逐渐发展为我国的一项支柱性产业。因此，要想使房地产行业能更好地带动并促进我国经济的发展，我们必须认识到一个大前提那就是：房产企业自身必须要有一个很好的发展。而衡量一个房地产企业发展程度的关键因素就是这个企业获取的利润，获得的利润越多，说明企业发展也越好。然而在现实生活中影响房产企业利润的因素有很多，在这诸多因素中能够受企业控制的便是成本因素。但是目前在我国不少房地产企业有关成本控制方面的制度还不够完善，并存在一系列的問题。只有有效地解决了这些问题，才能大大地促进房地产业的发展，最终才能带动整个国民经济获得更好的发展。

1、项目成本控制的意义

房地产管理项目获取的利润是销售收入与成本费用的差额，而一个项目的开发建设从土地获取直至交付使用，一般都需2-5年，所以当企业不能完全通过市场手段以销售收入来实现经济效益的时候，资金用量大、使用周期长的特点就使得精细化成本控制成为了企业实现经济效益的最有效选择。

2、我国房地产管理成本控制存在的问题

2.1缺乏全过程财务管理意识

许多房地产企业不重视财务管理，认为房地产管理就是一个取得土地、进行设计、组织施工并建造好房屋并进行售卖的过程，财务管理的作用只是记账、核算，对开发成本的管理依然停留在核算层，缺乏全过程财务管理意识，尤其忽视财务管理在开发前期的引导作用，并没有从房地产开发的整体出发，也没有将财务管理意识贯穿于整个开发过程。在房地产行业繁荣时期，随便建房都能获得一定利润，只是利润多少而已，这也是导致这种房地产企业不重视全过程财务管理的一个原因。

2.2土地取得成本持续增加

随着我国经济政策的发展和房地产行业市场的变化，房地产行业成本构成发生了很大的改变。其中由于国家经济发展宏观政策的变化和房地产行业发展收紧的行业现状，目前国家各地区房地产企业的土地取得成本持续增加，我国土地出让方式和程序发生同新政实施前有着很大的不同，受到土地新政的影响，房地产企业土地取得成本大幅增加。在房地产管理项目中，土地取得成本主要包括房地产企业取得土地过程中支付的土地出让金，土地前期准备工作中的拆迁费用、安置费用以及企业支付的土地契税、土地使用税等。为了抑制当前房地产行业发展过快的现状、消除房地产企业项目经营开发中的泡沫，土地取得成本是国家实施宏观调控的重要方面。较之前的房地产管理项目相比，目前房地产管理企业土地成本在房地产管理项目成本中的占比越来越高，一些城市中，房地产项目土地开发成本甚至可以占到总成本的50%以上。

3、成本控制在房地产管理中的应用措施

3.1提升全过程财务管理意识

在房地产行业竞争日益激烈的今天，提升全过程财务管理意识，提高财务管理水平，让财务管理融入房地产管理的全过程，是企业取得成功的重要因素。企业必须改变财务管理只是简单核算工具的思维模式，要将财务管理作为引领房地产企业成本开发控制的核心，完成以核算为中心的成本管理思想到以控制为中心的成本管理思想的转变。应将财务管理的成本控制贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等所有阶段。

投资决策阶段，需对整个房地产管理进行一个完整的财务、税务方面的筹划，以预测整个开发可能产生的各种成本、费用及税费，并制定出目标成本，对开发成本进行合理预测。在接下来的各个阶段，应围绕筹划及目标成本开展各项工作，结合预测制定相关的控制手段，进而保证对开发成本有效的控制，提升企业在开发成本控制管理方面的水平。

3.2严格规范招投标制度

要对招投标进行严格的规范，必须做好以下三个方面的工作：首先，要科学准确地编制项目招标文件。客观分析各指标，将工程标底控制在一个合理的下限水平。并对招标过程中涉及到的一切关于费用方面的条款进行反复推敲，从而使得招标文件更为合理；其次，在项目进行招投标时要坚持公平公正的原则。通过有序的市场竞争选择出具备相当资质、业绩、技术实力等方面最优的施工单位；最后，认真履行合同。项目的承包合同中要明确甲乙双方的权责义务。为防止双方权益受到侵害，我们要在费用结算等一系列的问题上做出一个明确的约束，避免项目决算过程中容易出现的纠纷。

3.3建立健全资金管控体系

建立完善的资金管控体系能更好的对资金进行合理运作房地产企业应建立一个完善的资金管控体系，并制定相应的资金管理制度以降低房地产的财务成本，进而降低开发成本，提高企业利润。项目开发初期，对房地产管理的各个不同过程的资金需求量进行科学预测，并制定相应的资金计划。融资阶段，根据资金需求计划以及自有资金量之间存在的资金缺口，从融资规模、利率、期限方面入手制定恰当的融资策略，尝试融资创新并实现融资多元化，努力提高资金需求量与供给量的匹配度，避免出现资金缺口影响项目建设，也避免出现资金闲置引起资金浪费。同时在资金使用过程中应加强对资金的风险管理以及监督管理，严格审核付款程序，重视资金安全，保证项目的正常开展。

结语：

综上所述，对房地产项目实施成本管理控制，是一个涉及到多个环节的复杂过程。作为房地产企业要想做好项目管理与成本控制这两个方面的工作，最关键的一点就是必须要树立起成本意识，并在项目的开发过程中对每个环节都要做好相应的管理控制工作，并且要构建出一个科学合理的成本运行体系，房产企业只有做到了这一点才能够在激烈的市场竞争中取得成功，才能获取到一个较大的利润空间。

参考文献：

[1]蒋欣怡.房地产开发成本控制[J].时代金融，2017.2.

[2]钟道荣.房地产开发成本控制研究[J].建材与装饰，2017.15.

[3]谭云平.房地产开发成本控制对策分析[J].中国科技博览，2016.26.

作者简介：

林朝统，万康置业有限公司，浙江温州。