经适房违规出租之后

张毅 严丽扬

经济适用住房的价格按建没成本确定，具有经济性和适用性的特点：经济性是指经济适用房价格相对于市场价格而言，是适中的甚至低廉的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房没计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。国家推出经济适用房政策，主要是用于解决中低收入家庭住房问题，因此，经济适用房并非人人可以申请购买，必须符合一定的条件，如家庭人均年可支配收入、人均财产低于标准，再有就是无房或者人均住房面积低于标准。因为国家给了土地、税费的优惠，购买经济适用住房的人拥有的不是百分之百的完全产权，而是有限产权。正因如此，经济适用房不可以随意地出售或者出租。

上海市浦东新区的钱昆仑违规将经济适用房出租，有关部门发现后要求其整改，但租客以房屋租赁合同未到期等为由拒绝搬出，钱昆仑于是向法院起诉要求解除房屋租赁合同。这样的房屋租赁合同是否有效？钱昆仑要求解除房屋租赁合同的请求能否得到法院支持？上海市浦东新区人民法院审理后，给出了明确答案。

出租经济适用房

上海市浦东新区的钱昆仑出生于1974年8月，从小到大一直与父母同住在面积狭小的老房子中。随着年龄的增长，钱昆仑急需搬出另居。全家人节衣缩食，想省出购房首付款，无奈家人收入都低，经济十分困难。好不容易省出一点积蓄，越涨越高的上海房价却一点不给他们面子，存款与购房首付款的差距越来越大。屋漏偏逢连阴雨，近几年，钱昆仑父亲钱小如又不幸患上食管癌，更加没有经济能力另购商品房了。幸好政策的春风吹到了钱家，听说像他们家这样居住条件困难收入又低的家庭可以申请经济适用房。听闻此好消息后，钱昆仑立即准备好了相关证明和资料，与父亲钱小如一起向政府部门提交了申请。

经审核，钱昆仑家符合购买经济适用房的要求，政府部门批准了他的申请。2015年，钱昆仑买到了一套位于浦东新区航头镇的经济适用房，建筑面积92.94平方米。

在年过不惑之时，钱昆仑终于拿到了房子，再也不用和父母挤住在狭小的空间里了。钱昆仑本该欢天喜地地立即搬家，让老父母也享受到政策的红利。然而，贫贱人家百事哀，就在要拿房子的关键时刻，钱小如的食管癌复发转移了，大量的医疗费用像一座山一样压向了钱家人。买房子掏空了家底，甚至还借了一些外债，家庭经济变得格外困难了。这时，有人给他们出主意说，现在房租还蛮高的呢，钱昆仑完全可以暂时不搬家，把新房子租出去贴补贴补。钱昆仑一听，这真是个好主意！已经和父母挤住了那么多年，也不在乎多住一两年，把房子出租了，一年多万把块钱收入，也算是解了燃眉之急。所以一拿到房子，钱昆仑立即跑到附近的房屋经纪公司进行了出租登记。

由于钱昆仑急于早日出租，开的租金并不高，所以很快就找到了合适的租户。经房屋经纪公司介绍，钱昆仑与来自河南省鹿邑县的陈宝荣签订了房屋租赁合同。20岁刚出头的陈宝荣，是附近某大学的一名大学生，因为想要个安静的环境读书学习，就离开学校四人同居的宿舍，租房另居。双方谈好了每月租金为人民币1200元，租期四年，但陈宝荣提了个条件，说签完租约他就放暑假回家了，要9月份开学才再來上海，要求租期从201 5年9月1日开始。钱昆仑心软，知道做学生的没收入，肯定舍不得白白多花一个多月租金，也考虑到租给学生要比租给社会上乱七八糟来历不明的人好。中介也劝说，人家一租就是四年呢，如果租期短，中间断上几个月损失更大。钱昆仑爽快地答应了延期一个多月再起算。

2015年7月21日，钱昆仑（甲方）与陈宝荣（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在本市浦东新区航昌路×××弄×××号×××室出租给乙方作为居住使用，该房屋租赁期为肆年，自201 5年9月1日起至2019年8月30日止。该房屋的月租金为1200元整，租金按每叁个月结算一次，提前7天支付下次房租。

需退租租客拒搬

陈宝荣租到了必仪的房子，钱昆仑拿到了补贴家用的租金，双方都很满意，可谓皆大欢喜。可是，他们都忽略了一件事，一件天大的事，钱昆仑的这套房子属于经济适用房，按照国家政策是根本不允许出租的。在钱昆仑的房屋产权证附记处也明确记载着：经济适用住房（有限产权），不得没定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。但钱昆仑或者根本没有细看房屋产权证，或者看见其他人家也在出租，根本没有当一回事。

在相安无事了大半年之后，2016年5月13日，钱昆仑收到了上海市浦东新区住宅发展和保障中心发来的《上海市共有产权保障住房违规违约使用房屋行为整改通知书》，具体内容为：你家庭为航昌路×××弄×××号×××室共有产权保障住房（经济适用住房）购房人。经调查，你家庭在使用共有产权保障住房（经济适用住房）过程中存在以下违规违约行为：出租。鉴于你家庭存在上述违规违约行为，根据住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）第八项和第十六项、 《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应、售后管理实施细则》（沪房管规范保[2012]7号）第三十八条的相关规定，以及《上海市共有产权保障房（经济适用住房）预（出）售合同》第二十八条的相关约定，现作出如下处理：限定你家庭在2016年5月31日之内自行整改。若你家庭逾期不改正的，将视具体情形，采取下列措施：（一）按照合同约定支付违约金；（二）追缴不当行为所获收益；（三）在一定范围或指定媒体予以通报；（四）记录不良信用记录，按规定纳入上海市社会联合信用征信系统；（五）收回房屋，并且禁止5年内再次申请共有产权保障住房（经济适用住房）；（六）通过司法途径，追究相关法律责任。

收到这个通知，钱昆仑大惊失色，这套经济适用房来之不易，他也深深知道外面的商品房价有多么高不可攀，而他的这套经济适用房国家和政府是优惠了相当比例的钱的，租金相对于房价来说简直是九牛一毛，如果真为了这点蝇头小利把好不容易申请到的房子搞丢了，恐怕连跳黄浦江的心都要有了。

钱昆仑这时才意识到，原来出租经济适用房真的是违规违约的，政策红线千万不能去碰。收到通知后，钱昆仑第一时间赶到航头镇，据以实情告知陈宝荣，要求其帮帮忙，无论如何在5月底之前搬走。陈宝荣虽然搬走了，但他可能只是想避避风头，临时搬去学校宿舍。也有可能周围的经济适用房都不敢出租了，陈宝荣再也租不到价格合适的房子。于是，让人意想不到的事情发生了，当年9月，新的学期开学了，陈宝荣竟然撬锁进入房内继续居住。

钱昆仑知道后，多次与陈宝荣协商，让他搬走，但陈宝荣说风头过去了，已经没事了，要求继续按照原房屋租赁合同执行。钱昆仑可不敢掉以轻心听之任之，无奈之下向法院起诉，请求判令解除原、被告之间签订的违法的房屋租赁合同；判令被告立即迁出上海市浦东新区航头镇航昌路×××弄×××号×××室房屋；本案诉讼费用由原、被告共同负担。

法院判租赁无效

陈宝荣经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也没有作出答辩，来了个不理不睬。法院依法缺席审理。

庭审中，钱昆仑陈述陈宝荣已支付了截止至2016年8月31日的租金和押金1200元，之后租金未付。关于押金的处理，钱昆仑自愿同意退还给陈宝荣。

法院经审理认为，经适房建没是国家为了解决城市低收入家庭住房困难的重要民生举措，其制度目的在于保障特定困难人群的居住权益。根据《经适房管理办法》第七、第八条的规定，经适房建没用地是以划拨方式供应，经适房建没项目免收城市基础没施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础没施建没费用，亦由政府负担。经适房的建造、购买不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则，而是在政府的统一规划下，无偿划拨土地等公共资源进行开发建没，经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置，《經适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中，钱昆仑作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给陈宝荣以获取租金收益的行为违反经适房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，故原、被告之间的租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，陈宝荣再行使用系争房屋失去了合同依据，理应迁出并返还系争房屋。关于陈宝荣支付的押金1200元，钱昆仑自愿同意退还给陈宝荣，于法不悖，本院予以准许。陈宝荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告钱昆仑与被告陈宝荣于2015年7月21日签订的租赁合同无效；被告陈宝荣应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区航头镇航昌路×××弄×××号×××室房屋，并将该房屋返还给原告钱昆仑；原告钱昆仑应于本判决生效之日起十五日内返还被告陈宝荣押金1200元。

一审判决作出后，双方均未上诉，本案判决已经生效。

早在1991年6月，国务院就在《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》中提出，大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。经济适用房属于有限产权，实际上我们通常把它理解成共有产权，就是说因为国家给了土地、税费的优惠，因此这一部分产权房主还没有完全得到，房主享有完全的使用权和不完全的所有权。政府为发展经济适用房拿出了很大的财政补贴，来支持低收入住房困难的家庭，政府只是解决其住房困难，并不是让其得到额外的好处，所以不允许转卖和出租，转卖就是兑现了，出租就是分期兑现。所以一些申请到经济适用房的人，他们不去住，而去租，或者售，这种情况是绝对不允许的。