房地产企业税务风险管理问题的探析

周慧珍

摘 要： 税务风险的有效管理可以控制税收成本，税收成本的有效控制是控制企业整体成本的重要环节。为了增强房地产公司对经济风险的管控能力，应当从不同阶段、合理控制税务风险，从人员、制度、沟通、筹划等多方面降低税务风险，帮助房地产企业获取更多利润、增强竞争力、提升企业价值。

關键词： 风险管理；税务风险；房地产企业

随着我国税收法律规范的颁布、实施与完善修订，房地产企业急需税务管理的专业人员，以应对税收风险筹划不足，与税务机关交流不畅，自身评价监督体系不完善等问题，都使房地产企业内部的税收风险管控不力，增加了房地产企业的运营成本。本文重点讨论在内外因素的多重夹击下，房地产企业如何通过有效管理，降低税务风险。

1房地产企业税务风险管理的概念与原则综述

企业税务风险是企业在税务工作中面临的不确定性：其一，在于未能正确理解税收法规，未进行纳税申报或未能足额缴纳税款，可能面临补缴税款、加收滞纳金、罚款等行政处罚。其二，在于未能正确适用减免税等法律法规，应享受税收优惠而未享受，给企业增加税收成本，降低利润。

企业税务风险管理是指，针对企业可能面临的各种涉税风险从制度规范、人员配置、评价监督等方面进行管理，以降低税收成本的活动。此项管理活动需遵循一定的原则：其一，诚信合法。企业需诚信经营，正确理解并适用符合自己经营条件税收法律法规。其二，效益最大化。税务风险管理中需要以企业利润为最终风向标指导制定企业政策、选拔人员。其三，切实可操作。税务风险管理需立足本企业经营情况，非会计、税务专业处理范围外的内容，方法需简单易行、切实可操作。

2房地产企业税务风险管理的现状分析

2.1我国公司税收法律法规的不完善、有待补充

目前我国税收法律体系不健全、变化快、不稳定。多数税收规范以国税总局、国税总局、财政部以及其他职能部门的联合文件形式发布，各地根据自己的实际情况，对这些文件进行解释。税收法律规范多如牛毛、替换迅速，给企业适用税收规范带来一定风险。

2.2税收征管机构与部门的职能履行不规范、不合理

税务机关基于自由裁量权对相同行为给与不同税务执法结果的现象较为常见。且税务机关本身对税收规范的解读和理解也不尽相同；有时候税务机关的解释不够合理，甚至发生错误，增加了公司税务工作的风险性。税务机关掌握的税收信息要远远快于、多于、深于、全于房地产企业所掌握的，且国、地税相分离，房地产企业需要与两个不同的税务机关打交道，信息的不对称严重影响着企业的税务风险。

2.3公司的税务筹划、税务风险管理意识薄弱，人员素养不足

大多数企业对纳税存在或多或少的抵触心理，部分企业存在偷税、漏税等违法违规行为；有些房地产公司觉得只要按时申报纳税即可，但对申报真实性没有风险防范意识。会计和税收有密不可分的关系，但是会计知识不等于税收知识——很多企业财务人员对于会计处理工作比较熟悉，但是对税务流程、税收处理等几乎一无所知，税收知识的缺乏直接导致了税务风险。

2.4公司税务筹划的能力有待提高

部分房地产企业缺乏对财务工作的整体控制、前瞻性风险预防，加上公司内部之间的部门协调合作性较差，对财务人员约束不够，相关绩效评估与奖惩制度的不完善，都是企业在整体上管理不当，增加了房地产公司的税务风险。

一般来说，房地产企业会在纳税行为发生前，进行税收筹划。但有时企业的事前税收筹划跟不上政策变化，比如营改增实施后，房地产企业的事前营业税税收筹划必将面临失败。另外，部分企业受到经济利润的驱使，铤而走险地从税收法律法规中寻找漏洞，想法设法减少公司应当缴纳的税收数额，规避税务征收机关的调查与监督，反而增加了公司的税收风险。还有些企业选择外聘税务师事务所进行税收筹划，但对事务所的资质和实力缺乏调查与了解，增加了公司在税务筹划与管理工作中的风险。

3房地产公司的税务风险管控策略

房地产企业税务风险的外部因素，存在于房地产企业经营之外，是不受企业本身左右的固有风险。该风险对于每一个房地产企业存在的状态都是相同的，无法避免。内部因素则主要存在于房地产企业内部，是可控的、可降低的，可以由房地产企业从完善内部管理制度、配备专业人员、加强评价监督等方面进行调整与管控，具体分析如下：

3.1建立完善的税务管理人才聘用与考核机制

房地产企业本身税负较重，涉及税种繁多：房产税、印花税、增值税、城镇土地使用税、土地增值税等；营改增后，还涉及增值税。如此繁多的税种，各种不同的计税方法、申报期限、税收筹划方式，必须由企业配备专业财务税务人员。若企业规模不大，为节约聘用、培养人员的成本，可以选择外聘税务师事务所负责本单位的税务风险管理。但签订合作协议时，可将相关税务风险处理不当可能带来的损失进行明确约定，将风险转移。

3.2建立全面的公司税务风险防范与管控机制

房地产企业税务方面主要特点有：项目周期长、涉及税种多，在项目不同阶段所需关注和防范的重点内容不同。其一，在项目立项、购买取得土地时，需着重关注契税、城镇土地使用税、耕地占用税。其中耕地占用税，根据土地所属地区不同税率有所差别。此三税种可以作为取得土地的成本考量因素。其二，在房地产项目设计和施工过程中，需着重关注印花税、城镇土地使用税、增值税。其三，在房屋预售、最终竣工阶段，需着重关注增值税、企业所得税、房产税，且企业所得税为重中之重。房产企业前期投入较大，易亏损；预售完成后，收入大幅提升，应纳税所得额提高。此时需关注固定资产折旧、弥补以前年度亏损，降低所得税。各阶段的数据需要由成本部、项目部、工程部、财务部、法务部、外聘税务师事务所多个部门协同完成，实现数据共享、数据分析，共同防范税务风险。

3.3重视房地产公司与国家、地方税收管理部门之间的合作与协调

大连地区的国税、地税都采用了专管员制度，房地产企业在与地税沟通时需与专管员保持联系，了解企业涉税的最新政策，以充分享受税收优惠、及时纳税申报。在与国税沟通时，需充分利用国税咨询电话，与其政策法规科、收入核算科、税源管理科等主管部门密切联系，积极参与税务部门的税务宣传。确保在税务系统留下的联络电话准确，以便及时接受信息。现在正在进行营改增，房地产企业更需要充分与此两个主管部门沟通，以便对自己的税收事项深入了解、重新筹划。

3.4建立对税务筹划、税务管理的评价监督机制

房地产企业的税务风险管理过程涉及多环节、多部门，是一项动态、变化、持续的过程。所以在税务风险管理过程中，需不断根据运营中的税收实况，与税收筹划数据进行比较分析，对不同阶段的税务风险管理进行评价与监督。对由个人原因造成公司税收负担增高，如财务人员忘记及时申报带来的滞纳金和罚款等，通过企业内部制度合理控制，转移风险；对政策变化造成的负担增高，需及时调整税收筹划；对会计处理技术欠缺或失误等原因，应在企业选用财务人员时及时关注并避免。

综上所述，加强对房地产企业的的税务风险管理，有利于实现财务风险管控与防范，降低公司运营与管理成本，提升房地产公司的经济收益，促进公司长期发展。作为房地产公司的财务管理人员应当注重对自身职业素养的提升，提前做好税务筹划与税务管控。

参考文献

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