试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响

刘稳

摘 要 本文分析了营改增对房地产企业财务管理的影响，探索了营改增之后房地产企业加强财务管理、应对税制改革的方法和对策，为房地产企业有效应对营改增的变化提出了自己的见解。

关键词 营改增 财务管理 房地产企业

一、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

（一）影响税负

“营改增”的目的是在各行各业建立增值税抵扣链条，杜绝重复征税，降低了房地产企业的税负。传统营业税制模式下，房地产企业需要缴纳营业税和土地增值税，这种双重征收制度给其带来了很大的经济负担，也在一定程度上成了房价高涨的推手。“营改增”之后，土地成本可以作为进项抵扣，这在土地成本日益高涨的现状下，较有利于房地产公司，也能够较大程度降低总体税负。

（二）影响利润和现金流

从政策出台的意图及长远角度来看，“营改增”政策会在总体上降低房地产企业的纳税负担，而且在预交比例的规定上，由原先营业税的5%，降到现行增值税的3%，使采用一般纳税方式计税的房地产公司或项目获得资金上的节约，从而使其可以将这部分资金投入其他项目，提高了资金的使用效率。

“营改增”后，相对以往的总包模式，房地产企业会倾向提高建筑材料的集中采购比例。以往大宗原材料采购往往由总包负责，可以赚取部分利润差价。在这种模式下，利润差价转由房地产公司享用，从而在一定程度上增加了房地产公司的利润。此外，土地价格的增值部分产生的税收通过分摊的形式，在每个税收征管期分期征收；不同于营业税模式下的“土地增值税清算”，集中缴纳，现金流的支出期间有较大区别。

（三）影响财务风险

“营改增”后，房地产公司财务的管控模式较以往有所区别，涉及营业税项目的清理、未清算土地增值税项目的清理、新政策下的核算及控制。相对而言，法律法规对增值税的管控严于营业税，风险也有所加大。在财务管理上，业务过程的财务控制以及税务风险，对财务人员提出了更高的要求。

二、应对“营改增”对财务管理影响的措施

（一）完善税收筹划工作

从大环境来看，“营改增”给房地产企业带来的利大于弊，但是企业依然要做好应对挑战和压力的准备，积极开展税收筹划管理工作。“营改增”给房地产企业财务管理工作提出了更高的要求，所以，房地产企业需要对现行税收法律和管理工作进行更加深层次的分析和解读。“营改增”之后，房地产进项税也可以抵扣，在工程分判及物资采购时具备更多的税收筹划空间。

从进项税的结构上来说，可以对供应商进行选择性筹划，提高可抵扣比例，减少税金支出。除此之外，亦可以考虑推行精装修策略，提高精装修单位的比重，一方面可以提升房地产商品的市场竞争力，另一方面还可以在进项税额抵扣中获得税收筹划收益。

从纳税及取得进项税的时间上，也可以根据公司经营的需要适度筹划。房地产公司需要尽量延迟资金支出，提高自身资金使用效率。这要求财务人员要与公司各部门，特别是营销、施工等部门进行充分的溝通，而且有必要在项目前期做统筹规划，站在项目整个周期的角度，以项目总体效益为核心，规划各类物料的进场、签收时间，以及房地产销售及签约的时间节点，充分利用税收政策的规定，为节约税金、延迟纳税、提升项目总体财务管理水平及项目效益努力。

（二）强化成本管理

成本管理是企业的内功，对于房地产这种资本密集型、长周期的行业，成本管理的重要性不言而喻。稍有松懈，可能造成整个环节控制不力。“营改增”前，总包模式更多，控制住总包就可以解决大部分问题。“营改增”之后，一方面房地产公司对建筑材料的直接采购比例增大，管理范围增大；另一方面，房地产的上游建筑施工企业也有采购原材料的用于抵扣的动力。这势必造成房地产公司与建筑施工企业争利。因此，在成本管理上，房地产公司必然会与建筑施工企业博弈。仅从房地产企业的角度看，原材料直接采购的比例越大越好，这样可以实现房地产公司的利润最大化，但是，如果房地产公司包揽了所有的原材料采购，建筑施工企业仅仅“清包工”，利润则相对较微薄，可获取的用于抵扣的增值税少之又少，这会影响建筑施工企业的积极性。如何合理划分直接采购材料的范围，并保持建筑施工企业的积极性，需要慎重思考。

这就要求房地产企业建立明确的成本管理程序，划分主要及关键建筑材料由房地产公司自行采购，适度划分出一些建筑材料由建筑施工企业采购，平衡各方利益关系，实现共赢。

强化成本管理不仅在于适当提高直接采购比例，更在于对项目开发的过程控制。财务管理需要将成本管理深入项目开发过程中的各个环节，主要包括项目可行性研究阶段、项目设计阶段、项目施工建设阶段、项目的结算阶段、项目后评估阶段等。在“营改增”之后，更需要财务对项目各阶段的管理与总结实时反映项目发展状况，及时跟进各期成本状况，将财务管理渗透到项目管理的全过程。

（三）提升财务管理人员的专业水平及综合素质

财务管理人员的综合素质决定了“营改增”之后企业管理工作的有效性。“营改增”税收政策内容较宽泛，各类政策较繁杂，需要财务人员认真学习与研究。只有充分了解政策，才有可能熟练运用，否则所谓税收筹划、成本管理都是空中楼阁。房地产财务人员不仅要了解相关税收政策，还需要对房地产开发的各个环节进行必要的了解，只有熟悉业务，才能进行有效、可行的管理。

因此，企业需要加强对财务人员的培训，使其提升专业水平及综合素质，增强风险意识。财务管理人员应畅通和决策者之间的沟通渠道，积极与税务部门交流，及时掌握最新政策，营造良好的外部环境。

（作者单位为鹤山天山金属材料制品有限公司）

参考文献

[1] 丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].企业研究，2013（24）：168-169.