住宅价格的形成与表现——基于价值、生产价格和垄断价格的逻辑

沈 烁

马克思在《资本论》中采用了从抽象到具体、从本质到现象、从分析到综合的叙述方法，揭示了资本运动的规律，其对价格理论的分析就是沿着价值、生产价格、垄断价格不断展开的。在《资本论》第一、二卷中，马克思分析了生产阶段和流通阶段商品价值的构成问题，在第三卷中分析了包括生产、流通和分配的生产总过程中价值是如何转化为生产价格，最终展开为垄断价格的问题。如果说生产价格有别于价值，那是指作为发展起点的价值与作为进一步发展形态的生产价格在质与量规定性方面存在差别；如果说两者互相联系、统一，那是指生产价格是价值在商品生产发展过程中的高级形态①。而垄断价格的形成是在价值完成了向生产价格转化以后又由生产价格转化而来的，它们共同反映了价值规律从低级阶段向高级阶段的发展②。基于马克思对价格理论的分析逻辑，本文拟对住宅价格从价值到生产价格再到垄断价格的形成机理进行分析，试图揭示住宅价格形成的规律（如图1所示）。

图1 住宅价格的展开路径

一、住宅的价值

根据马克思劳动价值论，只有劳动创造价值，商品的价值量由生产资料（不变资本C）转移到商品上的旧价值和劳动创造的新价值（即补偿可变资本的部分V和剩余价值m）组成，而住宅商品既具有一般商品的共性，也具有其自身的特殊性，住宅天然地包括房屋和房屋所占据的土地，因此住宅作为一种商品也就包括房产和地产两部分，住宅商品的特殊性体现在房屋所占据的土地。虽然从劳动价值论的角度看未经开垦的土地没有价值，但马克思说：“一些人所以能把社会的一部分剩余劳动作为贡赋来占有，并且随着生产的发展，占有得越来越多，只是由于他们拥有土地所有权，而这个事实却被以下的情况掩盖了：资本化的地租，也就是说，正是这个资本化的贡赋，表现为土地价格，因此土地也像任何其他交易品一样可以出售。”③可以出售的土地具有“虚幻”的价格，在住宅价值中，土地也就表现为房地产开发商用一定的货币额从土地所有者手中购入的一种生产资料。因此，住宅的价值也是由C+V+m组成。

1.住宅价值中的不变资本（C）

住宅商品中，转移到住宅的不变资本包括建筑材料、建筑设备的折旧和土地成本。建筑材料是构成住宅的主体部分，主要有结构材料、装饰材料和专用材料等，建筑材料本身的特质在一定程度上决定了建筑物的质量，其包含的旧价值在住宅建造中被一次性地转移到住宅价值。就如马克思所说：“就生产资料来说，被消耗的是它们的使用价值，生产资料的价值实际上没有被消费，这个价值被保存下来，再现在产品的价值中。”④因此，建筑材料本身价值的高低对住宅价值具有一定的影响。但随着生产力的发展，劳动生产率的提高，建筑材料的价值有下降的趋势，对住宅价格的影响趋于减弱。不仅如此，生产要素的跨区域自由流动让不同区域建造相同类型住宅的建筑材料成本趋同，建筑材料对住宅价格空间差异的解释力度也愈来愈小。建筑材料属于建造住宅劳动过程中的劳动对象要素，而人们用来影响或改变这些劳动对象的劳动资料就是一些建筑设备。建筑设备都有一定的使用寿命，不同的建筑设备可能使用寿命差别很大，但一般而言，建筑设备的价值不是一次性地转移到住宅价值中，而是以折旧的方式逐渐分批次地转移到不同的住宅价值中。和建筑材料的价值一样，建筑设备的价值也会随着劳动生产率的提高而下降，因此，建筑设备对住宅价值的影响程度也会出现下降的趋势，同时对住宅价格的空间差异影响也越来越小。

土地是住宅商品中一个不可分割的部分，任何建筑都是以占据一定面积的土地而存在的。虽然没有人类劳动对象化在里面的土地没有价值，但是由于土地所有权的存在，土地获得了一种“虚幻”的价格，可以像其他产品一样在市场上出售，但是土地所有权并不是因为出售而产生的，只是随着出售而转移，“这个权利在它能被出售以前，必须已经存在；不论是一次出售，还是一系列这样的出售，不断反复的出售，都不能创造这种权利。总之，创造这种权利的，是生产关系。”⑤即马克思认为这种“虚幻”的价格反映的是一定的生产关系。并且认为“一旦生产关系达到必须蜕皮的地步，这种权利和一切以它为依据的交易的物质、在经济上和历史上有存在理由的、从社会生活的生产过程产生的源泉，就会消失。”⑥一旦土地有了价格，开发商为了建造住宅就必须花费一定的货币从土地所有者手中购买这种生产资料，即使住宅商品生产者在自己所有的土地上建造住宅商品，土地价格也是作为一种隐性成本计入住宅建造的总成本中，从而可以这么认为，土地成本同建筑材料和建筑设备一样，都是属于价值增值过程中的不变资本。不仅如此，土地还可以形象地表述为这一劳动过程的劳动对象，因为，土地和建筑材料一样在住宅建造过程中被一次性地“消耗”掉了。虽然土地的价格是“虚幻”的，但是价格是价值的货币表现⑦，土地也就有一个“虚幻”的价值，在住宅的生产过程中，这种“虚幻”的价值也就全部一次性地转移到住宅价值中。

土地作为一种特殊的生产资料，它拥有一些其他生产资料不具备的特质，比如土地的位置固定性和有限性，致使其成为住宅建造中最为稀缺的生产资料。一方面，随着经济社会的发展，人口数量的增加，人们对特定地区特别是大城市的住宅需求增加，致使土地在所有住宅建造的生产要素中的重要性越来越突出，土地的“虚幻”价值不断上升，这一点从我国近几年不断出现的“地王”现象可以说明；另一方面，社会生产力和劳动生产率的提高，会引起所有部门的整体资本有机构成提高，因此会导致全社会的利润率具有下降的趋势，而利息率又是由利润率来决定的，所以，社会的平均利息率也具有下降的趋势。我们知道土地价格是资本化的地租，即使地租的量不发生变化，利息率的降低也会引起土地价格的上升，两方面因素对土地价格的共同影响，使其在长期内具有不断上升的趋势。土地价格在住宅价格中的比重也呈上升的趋势，如图2所示，根据国家统计局相关数据显示：2004年房地产开发企业平均土地购买价格仅占住宅商品房平均销售价格的27.8%，12年后，2016年房地产开发企业平均土地购买价格占住宅商品房平均销售价格高达57.5%。此外，土地的价格的差异逐渐成为住宅价格空间分异的最根本因素，因为在建造住宅所需的所有生产要素中，只有土地不具有空间移动性，其他生产要素基本都具有空间的自由流动性。根据中国地价信息服务平台2016年度城市住宅用途地价检测数据显示，2016年全国各城市平均地价水平为5918元/平方米，其中地价最低的城市是伊春市，2016年度住宅用途的平均地价水平仅为242元/平方米，地价水平最高的城市是北京市，2016年住宅用途平均地价水平为58767元/平方米，为伊春市平均地价水平的243倍；而2016年区域住宅用途地价监测数据显示，东北地区地价水平值为3019元/平方米，华东地区地价水平值为16069元/平方米，华北地区地价水平值为9078元/平方米，西北地区地价水平值为2428元/平方米，西南地区地价水平值为5523元/平方米，中南地区地价水平值为10341元/平方米。上面数据可以看出，土地价格的区域差异十分巨大，加上土地价格在住宅价格中的比重逐渐增加，土地价格逐渐成为影响住宅价格空间差异的主要因素。

图2 近几年我国地价在住宅价格中所占的比重

2.住宅价值中的可变资本（V） 和剩余价值（m）

除了转移过来的价值外，住宅商品价值中大于不变资本的部分都是通过劳动创造的，马克思认为：“当劳动通过它的有目的的形式把生产资料的价值转移到产品上并保存下来的时候，它的运动的每时每刻都形成追加的价值，形成新价值。”⑧在社会化大生产下，住宅商品的生产劳动不仅包括建筑工人的劳动，还有住宅设计人员的设计劳动和住宅销售人员的营销劳动等⑨，他们一起构成了住宅商品劳动过程中的可变资本，马克思把他们统称为总体工人。马克思说：“由于社会生产的分工，产品从个体生产者的直接产品转化为社会产品，转化为总体工人即结合劳动人员的共同产品。总体工人的各个成员较直接地或者较间接地作用于劳动对象。因此。随着劳动过程的协作性质本身的发展，生产劳动和它的承担着生产工人的概念也就必然扩大。为了从事生产劳动，现在不一定要亲自动手；只要成为总体工人的一个器官，完成他所属的某一职能就够了”⑩。因此，建筑工人、住宅设计人员、住宅营销人员等共同构成了住宅商品的总体工人，他们都在从住宅商品生产到价值实现过程中从属于某一职能，因此他们的劳动共同创造住宅价值中的“新价值”。住宅商品的总体工人的工资就共同构成了住宅价值中的可变资本（V），由于地区间的生活成本不同，总体工人的工资就会出现地区差异，但和生产要素一样，劳动力的自由流动对地区间的工资差异具有拉平的作用，从而住宅价值中的不变资本有可能出现区域差异性，但差异性不会太大。此外，马克思说：“劳动生产力的变化，它的提高或降低，按照相反的方向影响劳动力的价值。”⑪这是因为劳动力的价值是用维持劳动力所在家庭所需的消费资料的价值来衡量的，而消费资料的价值与劳动生产力之间呈负相关关系。可见，社会劳动生产力的提高，降低了劳动力的实际价值，使得住宅价值中的可变资本（V）在长期中具有下降的趋势，从而对住宅价值的影响程度也日益减弱。

只有劳动可以创造价值，当劳动创造的价值超过自身的价值时，超出部分的价值就是剩余价值。在建造住宅时，总体工人创造出的超过他们自身价值的价值就构成了住宅价值中的剩余价值（m）。剩余价值是住宅建造企业的利润来源，剩余价值量的大小决定了企业的获利能力。住宅价值中剩余价值的大小主要取决于总体工人的劳动时长和劳动强度，即绝对剩余价值的生产和相对剩余价值的生产，但随着社会生产力的发展，相对剩余价值的生产成为剩余价值生产的主要形式。在相同工作日时长下，马克思说：“提高劳动生产力，通过提高劳动生产力来降低劳动力的价值，从而缩短再生产劳动力价值所必要的工作日部分。”⑫即社会生产力的提高会以相同的方向影响着剩余价值，导致在相同的工作时长下，剩余价值在住宅价值中的比重在长期有上升的趋势。

二、住宅的生产价格

住宅的生产价格是住宅价值从抽象到具体的发展形态。在社会生产中，由于不同生产部门之间的竞争，全社会剩余价值在不同部门间进行再分配，从而使得不同部门间的利润平均化，而住宅的生产价格就是不同部门间利润平均化的结果。竞争是住宅生产价格得以形成的重要因素，不同部门间的竞争又是以部门内部的竞争为基础的，正如马克思所说：“竞争首先在一个部门内实现的，是使商品的各种不同的个别价值形成一个相同的市场价值和市场价格。但只有不同部门的资本的竞争，才能形成那种使不同部门之间的利润率平均化的生产价格。”⑬因此影响住宅生产价格形成首先是住宅商品部门的内部竞争，其次是不同部门间的竞争使得住宅价值转化为住宅的生产价格。

1.部门内部竞争使得住宅价值转化为住宅市场价值

部门内部的竞争，使得不同住宅商品生产企业的个别住宅价值统一为住宅的市场价值。也就是说，对于相同的住宅，不同资本有机构成和劳动生产率的住宅商品生产企业的住宅价值可能不同，但在竞争的市场上，相同的住宅只能用统一的价值来衡量，即住宅的市场价值。马克思说：“市场价值，一方面，应看作一个部门所生产的商品的平均价值，另一方面，又应看作是在这个部门的平均条件下生产的并构成该部门的产品很大数量的那种商品的个别价值。”⑭因此，住宅商品生产部门内的不同企业为了获得超额剩余价值，就会不断地改进商品生产技术，提高劳动生产率，加快商品周转，从而降低住宅商品的个别价值，以期在市场竞争中占据有利的地位，获得更多的利润。住宅价值的货币表现就是住宅的市场价格，住宅市场价值是住宅市场价格的基础，住宅市场价格围绕住宅市场价值的上下波动是因为受到了市场上住宅商品的供求关系的影响。

一方面，住宅的市场价值调节住宅商品的供求关系从而调节住宅商品的流通⑮。供求关系反映的是市场上对住宅商品的供给和对住宅商品需求的情况，无论是供给的住宅商品还是需求的住宅商品都具有商品二重性的一般性质，市场上住宅商品生产商提供的不仅是具有满足人们一定使用价值的住宅，而且是具有一定量的住宅市场价值，相同的，市场上人们需求的住宅商品也是对具有使用价值的住宅的需求，又是对在支付能力内对一定量的住宅市场价值的需求。因此，在消费者的支付能力不变的情况下，市场上供给的住宅市场价值的变动会引起对住宅商品使用价值需求的反向变动。比如住宅的市场价值上升了，相同的支付能力下对住宅商品的需求就会降低。如果在住宅商品生产部门内部，大部分企业通过技术革新等手段改善了生产条件，使得部门内部生产力较高的企业占据了较大的比重，生产力较高企业的个别价值就会调节住宅的市场价值，因此住宅的市场价值降低，同样的支付能力下，对住宅商品的需求就会增加。

另一方面，住宅商品的供求关系影响到住宅市场价值的实现，从而迫使生产厂商要按照社会需要量来供给住宅商品。市场上住宅的供给代表住宅商品的实际生产总量，从而表示花费在住宅商品部门的实际社会劳动时间，即供给的住宅商品量的第一种含义的社会必要劳动时间，而住宅商品的需求表示市场中实际住宅商品的需求量，也是社会总劳动中按一定比例应该用来生产住宅商品所花费的劳动时间，即是第二种含义生产住宅商品的社会必要劳动时间。因为第一种含义的社会必要劳动时间涉及的是价值决定，第二种的社会必要劳动时间涉及的是价值的实现⑯。所以不管住宅商品生产的第一种社会必要劳动时间是多少，最终只能够按照住宅商品的第二种社会必要劳动时间来实现。当市场上住宅商品供大于求时，住宅商品的第一种社会必要劳动时间大于第二种社会必要劳动时间，多出的部分无法实现价值，这时竞争使得住宅的价格下降，部分无法维持正常利润率的企业撤离该部门，从而一部分资本从住宅生产部门撤离，投入在该部门的第一种含义的社会必要劳动时间减少，使得第一、二两种含义的社会必要劳动时间的差不断减少，直至两种社会必要劳动时间相等。相反，当市场上住宅商品供小于求时，住宅商品的第一种社会必要劳动时间小于第二种社会必要劳动时间，竞争使得住宅价格上涨，由于资本的逐利性，投入到住宅生产部门的资本增加，部门的第一种社会必要劳动时间不断增加，直到与第二种社会必要劳动时间相等。因此，部门内部的竞争一方面使得部门内不同住宅商品生产企业的个别价值平均转化为住宅的市场价值，另一方面使得已经生产出的住宅市场价值只能按照社会所需求的价值量来实现。

2.部门间的竞争使得住宅市场价值转化为住宅生产价格

如果不同生产部门间的资本有机构成不同，不同部门的商品若按照它们的市场价值出售，就会导致不同部门企业在产品实现价值增值时获得不同的利润率。马克思说：“商品不只是当作商品来交换，而是当作资本的产品来交换。这些资本要求从剩余价值的总量中，分到和它们各自的量成比例的一份，或者在它们的量相等时，要求分到相等的一份。”⑰即等量资本要求获得等量利润，因此，资本会从利润率较低的部门抽走，投入利润率较高的其他部门。利润率较高的部门由于资本的流入，使得部门的第一种社会必要劳动时间增加，与第二种社会必要劳动时间的差额不断减小，从而利润率下降。通过资本的这种不断的流出和流入，资本最终在不同部门之间根据利润率的升降进行的分配，供求之间就会形成这样一种比例，以致不同的生产部门都有相同的平均利润，因而价值也就转化为生产价格⑱。但是生产价格形成是有前提条件的，即完全竞争，这样资本才可以在各部门间自由的流入和流出。正如马克思所说：“竞争会把社会资本这样地分配在不同的生产部门中，以致每个部门的生产价格，都按照这些中等构成部门的生产价格来形成，也就是说，它们=k+kp'（成本价格加上成本价格乘以平均利润率所得之积）”⑲。住宅的生产价格是社会生产各部门间的竞争的结果，它是住宅价值在商品经济发展过程中的高级阶段，在商品价值转化为生产价格的阶段，不同部门的利润率也就转化为平均利润率。住宅商品部门内部竞争和部门间的竞争体现了价值规律的两个作用：一是自发地刺激商品生产者改进技术、提高劳动生产率；二是自发地调节社会资源在各个部门间的分配⑳。

等量资本获得等量利润，也就是在自由竞争下企业间的利润率都是相同的。在住宅商品生产中，当生产住宅商品企业的资本有机构成和劳动生产率都相同的情况下，相同利润率的要求也可以解释住宅本身的一些特征对住宅价格的影响，如住宅的面积、小区的绿化率和容积率等，这些因素在一定程度上反映了投入在住宅上的资本量，为获得相同的利润率，不同资本投入量的住宅的价格当然就会不同。下面以一个抽象的例子来说明：假定有A、B、C三个房地产商分别获得一片30m×30m的土地，土地总价均为900万，住宅的建设成本也相同，均为2000元/m2，住宅的类型、质量等完全相同，房地产商除了这两笔资金投入外，其他的忽略不计。在自由竞争下房地产商均获得10%的利润率，但是由于他们建造的住宅的本身特征（容积率）的不同，因此在土地成本和建设成本相同下会形成不同的住宅价格。

由表1可以看出，在各自的30m×30m土地上，A建造9间100m2的房屋，B建造了6间100m2的房屋，C只建造了3间100m2的房屋，房地产商A、B、C由于总建筑面积的不同，从而在这三块相同的土地上投入的资金额不同。房地产商A投入的总资金为土地总成本900万+总建筑成本180万（0.2×9×100）=1080万，房地产商B投入的总资金为土地总成本900万+总建筑成本120万 （0.2×6×100） =1020万，房地产商C投入的总资金为土地总成本900万+总建筑成本60万 （0.2×3×100） =960万。由于等量资本要求等量利润，在10%的平均利润率下，房地产商A要求投入的1080万元获得1188万元回报，房地产商B要求投入的1020万元获得1122万元回报，房地产商C要求投入的960万元获得1056万元回报，因此，房地产商A、B、C所建造的住宅价格分别为1.32万元/m2、1.87万元/m2和3.52万元/m2。虽然他们的住宅面积相同，住宅的类型、质量都相同，但由于相同利润率的要求，他们形成了不同的价格，容积率越大的小区住宅的价格越低。

表1 相同利润率的要求对住宅价格的解释作用

三、住宅的垄断价格

垄断价格的形成是在价值完成了向生产价格转化以后又由生产价格转化而来的，住宅价格的完成形态就是其垄断价格㉑。马克思说：“如果各不同生产部门中剩余价值平均化为平均利润的过程，遇到人为的垄断或自然的垄断的障碍，特别是遇到土地所有权的垄断的障碍，以致有可能形成一个高于生产价格和高于受垄断影响的商品的价值的垄断价格”㉒。而住宅价格的形成必然会遇到土地所有权的问题，由于土地的不可移动性，建在其上的住宅就具有了区位的垄断性，这种垄断性就会引起住宅商品竞争的不完全、不充分，阻碍了剩余价值在各部门间的平均分配，因而形成住宅的垄断价格，特别是在人口聚集的城市，住宅价格绝大多数是以垄断价格的形式出现的。早在19世纪，恩格斯就在《论住宅价格》和《英国工人阶级状况》中描述了城市工人阶级为住宅付出垄断价格的情形，以及住宅的垄断价格对工人阶级生产和生活造成的影响。垄断是在自由竞争的基础上发展而来的，是社会生产力发展到一定程度后社会生产关系发生的质变。从自由竞争中生长起来的垄断并不消除自由竞争，而是凌驾于这种竞争之上，与之并存㉓。由于垄断厂商的垄断地位，其对利润的需求不再仅仅满足于自由竞争时生产价格所获得平均利润率，垄断企业的产品通常按照生产价格加上垄断利润的垄断价格出售，垄断价格通常表现为高价格。学者对垄断价格为高价格的特征作了许多经验研究，如Cotterill在1986年分析了弗蒙特州零售市场的集中度对零售价格的影响，发现运用赫芬达尔指数衡量的市场集中度对企业价格水平具有显著的影响，在更集中的市场上，价格明显较高㉔。Evans等1993年研究了航空垄断对票价的影响，结果显示在航空运输市场上市场集中度对提升票价具有显著的作用㉕。对垄断利润的追求是垄断企业的目标，对于住宅商品而言，住宅的垄断价格也是一种高价格，从事住宅商品生产可以获得超额的利润，此时的住宅价格就可以表示为k+kp'+P（成本价格加上平均利润再加上超额利润）。

由于住宅商品可以获得超额利润和资本逐利性的特点，住宅已不仅仅是作为居住消费的消费品，还是可以用来保值增值的投资品。住宅的投资品属性一方面使得住宅的需求进一步扩大，抬高住宅的垄断价格，另一方面使得住宅的使用价值被交换价值所支配，住宅价格的运动越来越远离其居住属性。大卫·哈维在研究巴黎的房地产时就曾指出：“巴黎房地产越来越被视为是一种纯粹的金融资产，一种虚拟的资本形式，它的交换价值被整合到一般的资本流通当中，完全支配了使用价值。”㉖住宅商品具有的消费品和投资品的双重属性的特征也使得住宅商品的价格与需求变动规律与普通商品的价格与需求的变动规律不同，对于普通商品而言，当商品的价格上升时，短时间内对该商品的需求就会减少，而当商品的价格下降时，对该商品的需求就会上升；但是对具有投资品属性的住宅商品而言，当住宅商品的价格有继续上涨的趋势时，预计现在投资会在将来获得收益，从而使得住宅商品的投资价值上升，不但不会抑制对住宅商品的投资需求，反而会更加刺激需求，推动住宅价格不断上涨，相反，如果住宅商品价格有下降的趋势，现在对其投资不仅不会获得收益，反而会造成资产损失，此时住宅的投资需求不但不会增加，而且会抑制住宅的需求，使得住宅价格进一步下跌。因此，投资投机性需求在住宅商品市场中的过度参与会造成住宅市场上需求的虚假程度增加，从而引起房价泡沫。

住宅的垄断价格以其高于住宅的价值或生产价格而获得超额利润，但是，垄断企业制定垄断价格的高度不是任意的，其在客观上要受到经济一般规律的制约，从而垄断利润是有限度的。首先，垄断价格受到住宅商品需求的制约，如果一个地区住宅的垄断价格定得太高，对住宅垄断价格具有支付能力的消费者必然大量减少，但是住宅又是人们衣食住行等基本生活需求的一部分，对较高的住宅垄断价格没有支付能力的需求者就会转向对住宅的某种替代品或其他地区住宅的消费，从而对它的需求就会降低，较高的垄断价格难以维持。在现实中“逃离北上广”就是在大城市高房价背景下出现的现象，一直以来，一线城市都是大家向往生活的地方，特别是对于大学生和高层次人才来说，北上广等大城市具有满足他们多层次需求的能力，因此成为他们工作生活的首选地。但是随着大城市房价的飙升，许多年轻人收入增加赶不上房价的上涨，当他们预期在大城市立足无望时就只好无奈选择离开，到房价相对可以承受的二线城市或家乡工作与生活。中国青年报社的一项问卷调查显现，64.4%的人选择离开北上广的原因就是因为房价高。其次，垄断价格还受到住宅商品供给的制约，虽然土地所有权的存在会阻碍剩余利润的平均化，但是任何的阻碍都不是绝对的，由于住宅商品的高利润，必定会刺激土地增加供给，从而增加住宅的供给，随着经济的发展，城市规模的不断扩大和城市边界向外延伸就是例证。根据国家统计局相关数据，2004年到2016年的12年间，我国城镇化率从41.67%提升到57.35%，上涨了37.6%；而城市建成区面积30406平方公里扩张至54331平方公里，整体城市用地规模扩大了1.79倍，可以看出城市用地扩张速度明显高于城镇化率速度。更多的土地供给必然会增加住宅的供给量，住宅供给量的增加使得较高的住宅垄断价格难以长期维持。此外，垄断价格还会受到资本循环的制约，过高的垄断价格会增加住宅商品的流通时间，致使商品保管费用增加，从而减缓投入在住宅商品中资本的循环速度，资本利润率降低，因此较高的住宅垄断价格得不偿失。所以，纵然由于土地所有权的存在阻碍了住宅商品生产部门剩余价值的平均化，可以获得较高的垄断价格，但是住宅的垄断价格的高度也不是随心所欲的，也会受到客观经济规律的限制。

四、结论

综上所述，住宅商品和其他普通商品一样其价值构成都是由不变资本（C）、可变资本（V） 和剩余价值（m）构成。住宅价值不变资本中的建筑材料价值和建筑设备的折旧价值随着社会生产力的提高而降低，对住宅价值区域差异的影响逐渐减弱，而不变资本中的土地价格在经济不断发展过程中具有上涨的趋势，且逐渐成为住宅价值空间差异的主要因素。不仅如此，土地价格的“虚幻”性质反映了住宅商品下土地所有者、土地经营者和劳动者之间的生产关系和分配关系。住宅价值的可变资本，即总体工人的工资在长期中也具有下降的趋势，从而对住宅价值的影响程度日益减弱；但是住宅价值中剩余价值部门会随着社会生产力的进步在住宅价值中的比重具有上升的趋势。

住宅的生产价格反映的是住宅商品市场充分竞争的结果，住宅商品生产部门内部的竞争使得住宅价值转化为住宅的市场价值，它是由住宅商品生产部门所有个别价值的平均值或占据该部门较大比重的商品的个别价值决定的，住宅的市场价值激励住宅商品生产者不断改善生产条件，提高劳动生产率。而社会大生产下部门间的竞争使得住宅市场价值转化为住宅的生产价格，要求所有部门等量资本获得等量利润，相同利润率的要求可以自发地调节社会资源在社会各部门间的合理分配。并且，平均利润率的规律可以解释现实生活中住宅商品的自身特性对住宅价格的影响。

住宅的垄断价格是住宅商品的完成形态，是生活中最贴近人们生活的住宅价格。住宅的垄断价格通常表现为一种高价格，具有获得超额利润的能力，加上住宅独有的区位垄断的特性，住宅商品从只具有消费品的单一属性商品发展到具有消费品和投资品双重属性的商品。但是住宅垄断价格的高价格也是有限度的，它受到现实中客观经济规律的影响。因此，结合现实，目前高房价的结果，一方面是由于住宅价值不断增加，特别是土地成本的增加造成的；另一方面是因为住宅垄断价格可以带来超额利润，对超额利润的追求引起的投机行为所造成的。

注释：

① 郭世勤：《生产价格是商品经济中的社会必要劳动》，《经济研究》1983年第11期。

②㉑ 李翀：《马克思主义垄断价格理论的构建》，《马克思主义研究》2009年第11期。

③⑤⑥⑦⑬⑭⑰⑱⑲㉒ 马克思： 《资本论》 第 3 卷，人民出版社2004年版，第877、877、877、396、201、199、196、218、193、975 页。

④⑧⑩⑪⑫ 马克思：《资本论》第1卷，人民出版社2004年版，第241、242、582、594、366页。

⑨ 矫冬、王璐：《对我国房地产价格的政治经济学分析》，《大众商务》2010年第4期。

⑮ 张薰华：《〈资本论〉中的数量分析》，山东人民出版社1993年版，第142页。

⑯ 胡若痴、卫兴华：《从马克思的分析方法把握劳动价值论的拓展性和科学性——兼对某些相关争论问题的辨析》，《学术月刊》2014年第10期。

⑳ 鲍金红、郭广迪：《从价值规律的两层含义到地租的两种形式——马克思市场经济理论体系中的一条主线》，《海派经济学》2007年第5期。

㉓ 《列宁选集》第2卷，人民出版社1995年版，第650页。

㉔ R.Cotterill，Market Power in the Retail Food Industry:Evidence from Vermont，Review of Economics&Statistics，1986，68（3），pp.379-386.

㉕ W.Evans，L.Froeb，G，Werden Endogeneity in the Concentration-Price Relationship:Causes，Consequences，and Cures，Journal of Industrial Economics，1993，41（4），pp.431-438.

㉖ 大卫·哈维：《巴黎城记——现代性之都的诞生》，广西师范大学出版社2010年版，第135页。