房产开发项目契税代收代缴的治理研究

罗 毅

（宜宾市国有资产经营有限公司，四川 宜宾 644002）

中国的房地产开发从20世纪80年代正式兴起，经历30余年的快速发展，已经成为国民经济的支柱产业（Pillar industries）。截止2017年底，中国的城镇化率达到58.52%，建筑业整体规模已经超越美国，成为全球第一建筑大国。基于对房地产业自身健康发展以及与宏观经济协调发展的战略要求，国家在宏观层面出台了一系列调控措施、金融政策，极力化解泡沫，引导发展；同时在微观操作层面制定了详细的治理措施，强化监管效果。逐步震慑和遏制了炒作地皮、重复放贷、违规销售、虚假宣传、捂盘惜售等行为。对于房地产开发商代收代缴契税（Collecting and remitting tax）的普遍现象，并由此引发诸多争端，这些却基本没有得到足够重视和治理。研究治理办法，找到实际可操作的监管措施，具有积极的现实意义。

一、房产开发项目契税征缴的规定

（一）房产契税的征收标准

1997年10月，国务院第224号令《中华人民共和国契税暂行条例》正式实施，一直以来发挥着筹集财政收入和调控房地产市场的功能。条例规定：契税（Deed Tax）实行3%-5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

作为调节手段的契税，在不同的地域、不同的时期，在法规规定的幅度范围内有所区别。在房屋买卖环节，早些时期有以4%作为高限的，近年来多数省市均以3%作为高限，并且对“自住型”住房都有优惠政策标准。经调研，目前全国普遍采用的商品房契税标准为：首套房（The first suite），户型面积90平方米以下的，契税按照1%执行；面积在90-144平方米的，税率减半征收，即1.5%；面积在144平方米以上的，按照3%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），均按照3%的税率征税。

（二）房产契税的征收渠道

2005年以前，由于对具体征收模式没有明确的规定，出于多渠道征收契税角度考虑，税务部门往往将房产契税的征收工作委托给房管、国土、房产开发企业等，由这些主体代为征收。

2004年出台的《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[2004]137号）规定：自2005年1月1日起，契税由地税机关直接征收，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。若开发商强制代收代缴税费，或以此作为交房条件，购房人可向房屋所在地的地税局及房屋管理部门投诉举报。

（三）房产契税的缴纳时点

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。[1]即契税的征缴时间是从合同签订之日到产权证办理之前的时间段，由纳税人自愿决定何时缴纳，从自愿的角度出发，纳税人有选择晚缴的权利。而现有情况下开发商缴纳契税的时间是申请预告登记时，这个时间由开发商自己决定。

二、房产开发项目契税代收代缴的现状

经过长期的跟踪调查，显示目前商品房销售过程中，只有极少数的开发企业能自觉执行国家的契税征缴规定。绝大多数开发商强制性地约定由企业代收代缴，一方面可能在签署房屋销售合同书时就提前收取，一方面又“一刀切”地按照3%的上限预收，只是承诺届时依照税务部门核准的实际比例“多退少补”。但是并不是所有的开发商都能在办理完成后及时清退多收的税款，如果购房者不询问交税退税的进度，部分开发商也不会主动告知买房人，继续占用客户资金。

为了使代收行为表面上更具合规性（Compliance），规避“代征”契税的违法嫌疑，房产企业通常要求客户签署《契税代收代缴委托书》，将该委托书作为购房合同的组成部分，并对外宣称为不可更改的格式条款。而一旦客户签订委托书，代收代缴契税就自然成为了一项双方约定的民事行为。倘若客户不按照“标准”缴齐费用，开发企业即以费用未完结为由而拒绝交房，或者拒不提供相关资料导致客户无法自行办理契税缴纳。

表1 部分房产项目契税收缴案例

三、违规代收代缴契税的成因分析

契税代收代缴是完全违背国家的现行契税征缴政策，承认并纵容其客观存在，将带来诸多的危害及风险。首先，对于少数遵守法规的开发企业是不公平的，违规行为的不当得利会带来不正当竞争，影响行业形象及行业健康发展；其次，侵害了消费者的正当合法权益，特别是当房企在代办契税时若逾期申报，滞纳金由谁承担极易产生扯皮；[3]另外，最大的风险还在于客户税金没有得到有效监管，一旦资金被挪用出现损失后，发生开发商资金链断链、卷款跑路等极端情形，无论是影响办证遥遥无期，或者由客户重新另行补缴，最终损失的都是消费者。

在当今各行各业强调“客户是上帝”的服务理念时代，契税代收代缴这一被“诟病”的行业潜规则居然能长期盛行，自然不是偶然现象，它的产生发展主要可归结于以下因素：

（一）开发企业流程便捷方面的考量

由开发商提前代收取契税，确实能有利于整个楼盘统一办理，尽早了结相关后续手续，避免单一客户自行办理契税过程中的时间随意性，导致手续办结时限延长增加开发企业的人力配合成本。特别是涉及到按揭贷款的客户，由于手续未及时办结，使开发企业的担保责任始终未能免除，影响其办理抵押以及相应费用冻结（Fee freeze）的解除。[4]

（二）开发企业获利的动机

房地产开发具有较长的周期性，在现行的商品房预售制度情形下，从签订房产销售合同，到房屋（小区）竣工验收，再到合同承诺的房产证办理时限，通常有2-3年的时间。若按照契税代收代缴的行业潜规则，在签订房产销售合同时提前预售3%的契税，这笔费用事实上成为了开发商的无息贷款（Interest-free loans）。例如：一个普通二线城市的面积30万M2中等规模楼盘，住宅均价1.2万元/M2，相当于开发商可以在2-3年内，持续拥有近1.1亿元的无息贷款，轻松获取静态收益价值将超过2千万元，这种不当得利（Unjust enrichment）行为成为融资的“新手段”。

（三）购房者的信息不对称

首先，为数众多的购房者压根就不清楚契税的征缴政策，基于对开发企业和行业监管的信任，自然随大流地按“标准”合同及流程按时缴款；再者，也有部分对契税政策有所了解的购房者，对代收代缴行为的主体资格、时点、费率等提出质疑时，开发商即以方便后续手续办理、标准格式条款、无法核实客户现有房产真实信息、多退少补等为由强制收取，通常面临这种情形，普通消费者是没有办法抗争的，甚至有许多专门从事法律工作的人员，即使看到这一点，最终也只能是选择妥协（Compromise）；[5]此外，还有一些购房者担心“违约”，或者觉得反正都会“多退少补”，提前缴纳不过是损失点利息，买到满意的房子也不容易，况且手续还能有人免费代办，也就无奈选择了隐忍。

（四）管理部门的监管缺失

代收代缴契税的行业潜规则长期存在，其深层次的根本原因还是在于管理部门的监管缺失（Lack of regulation），是典型的“有法不依、执法不严”，由此形成了开发商的违规风险（Violation risk）及成本都极低，这也是开发企业长期违规操作底气来源的关键所在。权威媒体曾多次报道过，一些开发商通过格式合同里的霸王条款“巧妙”规避中央禁令，在市民轮番投诉举报下，地税局、住建委、房管局、消协（消委）等却互相踢皮球、打太极、袖手旁观，最终不了了之。

四、规范治理建议

基于对行业现状的调研与分析，要规范治理这一多年的顽疾，应该从源头的宣传普法、信息公开、监管流程、强化执法等多手段切入，着重抓好以下工作：

（一）宣传普法

现实生活中，广大民众对于税法知识的普及程度不高，尤其是没有生产经营业务的普通百姓，自觉学习税法的意识不强。因此税务机关有义务主动普及税法相关知识，以地税机关网站、微信平台、社区讲座、普法宣传、集会活动、办税服务场所公示等方式，宣导国家税法，并加强与房地产管理部门和不动产登记部门的工作联系，实现信息共享。提高群众知法、学法、守法意识，积极运用法律主张和维护自身的合法权益。

（二）信息公示

现有的商品房预售管理制度，经过多年的运行优化，逐步走上了规范化管理和健康发展的轨道。在信息公开方面更加透明，“五证”、“二书”已成为法律对销售方的基本要求，除此以外，预售的楼盘在售楼处还须要公示开发商资格、协议或合同范本、详细面积测绘报告、房源销控表、房价（一房一价）、置业顾问名单等内容。

建议管理部门在预售管理制度中，增加要求开发企业必须明示契税的征缴政策规定，让购房者明白自己的权力与义务，并自愿选择自行缴纳或者是委托缴纳。[6]

（三）解除委托协议

按照法律规定，若开发商强制代收代缴税费，或以此作为交房条件，购房人可向房屋所在地的地税局及房屋管理部门投诉举报。若购房人与开发商签订了委托代办协议，则属于自愿委托开发商代为办理购房缴税事宜，为民事法律关系。

民事委托关系，是建立在当事人信任并且自愿的基础上，因此即使客户被动签订委托代办协议在先，当纳税义务到来之前，厘清了自己的权力与义务，均可以随时解除委托协议，无需承担违约责任。

（四）落实检查执法

《中华人民共和国税收征收管理法》第七十八条明确规定，未经税务机关依法委托征收税款的，主管地税机关应责令退还收取的财物，或对占用税款予以追缴，并依法给予违规开发企业行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

督促房地产开发企业严格履行国家的法律法规，关键在于落实检查、严明执法、及时纠正和查处违规行为。在项目开发、销售的整个过程中，住建、房管、发改、物价、税务、消协（消委）等部门均有权监管。曾有媒体报道一些地方房管、税务部门监管人员居然称“取证难”、“缺乏执法权”、甚至担心遭到报复、难以监管并相互推诿等。一方面反映执法部门“懒作为”、“不敢作为”，另一方面已映射出市场的混乱，当执法人员对违规行为都熟视无睹，或“打人情牌”时，普通百姓的维权只能是一句空话。只有对违法行为“零容忍”，纠正、整改、处罚手段并用，直至整改完毕，对那些屡查屡犯的，从重处罚并计入“黑名单”，同时纳入重点监管对象，相信完全可以根治这一顽疾。

自行缴纳契税是百姓的权力与义务；保护消费者的合法权益、维护国家税款的及时清缴，是税务机关的责任；维护市场的正常秩序、促进行业健康发展，是行业主管部门的职责，同时也是房地产开发企业的期盼。各方主体只有严守法律法规、规范操作、严明执法、齐心协力，才能树立良好的行业形象，共同促进房地产开发行业的持续健康发展。

参考文献：

[1] 全国人大法规库. 中华人民共和国契税暂行条例 [EB/OL].

[2005-08-19]. 中国政府门户网站, http： //www. gov. cn/ banshi/

2005-08-19/ content_24856. htm

[2] 资阳消费者委员. 开发商代收2400万契税跑路？业主房产证找谁要？[EB/OL]. [2017-05-24]. http： //www. sc315. gov. cn/news/ 20170524 /n74993950. html.

[3] 苏文宁, 胡勤忠, 殷守明. 完善契税征收管理的建议[J]. 税收研究, 2015(10)： 74-77.

[4] 余婧. 浅议契税的实务热点问题[J]. 新经济, 2016(12)： 21-22.[5] 李锐, 张剑. 开发商未经许可代收契税风险[J]. 税收征纳,2017(3)： 14-15.

[6] 王玉蔚, 刘青, 刘芮竹. 现行契税政策及改进措施研究[J].中国管理信息化, 2015(1)： 172-174.