商品房预售资金监管制度对房地产市场的影响研究

文| 徐 信

近些年，房地产行业发展较快，企业获得的利润极为可观。科学有效地监管商品房的预售金，可以对商品房的预售风险进行有效控制。但是在监管商品房预售金中，仍然存在一些不足。为此，积极解决这些不足，落实监管制度，可以使管理压力得到有效减轻，确保消费者权益得到保证，房地产行业得到有序发展。

监管商品房预售资金的必要性

商品房预售也叫期房买卖，主要指的是开发商得到预售房屋的许可证之后，销售房屋的行为。而商品房的预售款则是开发房地产的企业依照有关法律法规，在预售许可证办理到竣工验收之前将商品房售出，而购房人依据买卖商品房的合同支付约定的房价款，房价款主要有按揭贷款、分期付款、一次性缴清的房款、预付款和定金等方式[1]。监管商品房的预售资金主要指主管房地产的行政部门和银行，从第三方角度监管实施商品房预售的情况，通过与开发商签订监管商品房预售资金的有效协议等形式，依照规定审批流程监督和管理使用商品房预售款的情况。新建商品房的预售资金需要都存进监管的账户内，开放商不可以直接对房价款进行收取。在需要用到预售资金的时候，开放商要申请并得到房管部门的同意，之后监管的银行才可以拨付。商品预售资金只可以用在建设规定项目中，不可以随便支取和使用。

开发房地产的资金链中，预售商品房的资金是最为关键的一项内容，也是最容易发生问题的环节。预售条件中，购房者往往是支付全款，而买到期房。若不监管预售资金，实力不足的一些房地产开发企业可能会将预售资金挪用其他的工程中，导致预售项目出现资金短缺，降低施工速度，推迟交房，房屋质量无法得到保证，配套设备建设出现滞后。工程款、银行贷款和工人工资被拖欠等问题。在更加严重的时候，可能出现半拉子工程、烂尾楼和携款潜逃等危害到购房者权益的问题。所以，要加强监管商品房的预售资金，有效避免挪作他用，导致交房延期或工程烂尾问题，确保购房者权益不会受到侵害。

监管商品预售资金的制度对房地产市场的影响

1.监管固定资产对房地产市场造成的影响。监管商品房的预售资金主要目的是有效监管资金，确保资金合理使用，避免出现违规操作和滥用资金的情况，防止对房地产市场产生不良影响[2]。不过在实施监管制度的时候，不可避免会使预售资金本身具有的融资性被削弱。在监管预售资金的时候，会将一定金额的资金取出监管，降低商品房预售资金的使用额度，同时削弱其自由度，降低了预售资金融资能力。商品房预售资金监管制度对房地产市场造成的影响主要就是利用资金的效率上。若是监管固定资产，商品房预售资金监管额就是固定值，和销售金额没有关系，因此商品房预售金的收入也不会影响到总资金的贡献率。换句话说就是，监管固定资产不会影响到房地产市场。

2.监管销售金额对房地产市场造成的影响。监管销售金额时，商品房面积和价格都不会被监管系数所影响，在增加监管系数的时候，也就是监管商品房的预售资金更加严格时，可以开发项目的总资金会减少，并且减少量较大，降低了房地产的市场效率。而在监督系数降低时，也就是放宽监管力度，可以用来开发和利用房地产项目的金额增加。从这方面来说，监管商品预售金的制度比较宽松，增加开发资金的总量，不过增加幅度较小。这个时候在这个制度下增加了房地产企业的融资能力，不过在项目总体上企业在使用内部资金上还较为紧张，资金紧缺性无法得到缓解，依然会影响到房地产市场。从这个层面来说，监管销售金额会降低房地产的市场效率。

3.混合法监管商品房预售金对房地产市场造成的影响。利用混合法对商品房预售金进行监管主要是指，结合监管销售金额和商品房价格的双重作用，加强监管商品房资金。应用混合法来监管，监管系数会同时影响到销售面积和商品房价格[3]。所以，相比监管固定资产和销售金额，混合法会对房地产市场产生更加复杂的影响。（1）在增加销售金额系数时，也就是监管商品房预售金更加严格之后，房地产总资金额大大减少，同时增加了资金额的减少幅度，减弱了融资能力。房地产市场资金情况也更为紧张，降低了房地产市场效率。而在放宽管理商品房预售金时，会增加运行资金总额，不过增加量不多。这个时候，房地产的融资能力会有一定提升，不过依然无法有效缓解房地产市场资金紧张的问题。（2）分析监管商品房价格系数对房地产市场造成的影响可以发现，在增加商品房价格系数时，会减少项目总资金，不过减少量不多，房地产的市场效率也有少量降低。而在减少商品房的价格系数时，会提高房地产的市场效率。综合分析得到，为了提高房地产的市场效率可以采取混合法监管商品房的预售资金。

结语

为了确保房地产行业的健康发展，需要做好监管商品房预售金的工作，保护商品房相关人员的合法利益。通过分析监管商品房预售金的不同形式对房地产市场造成的影响，发现同时监管商品房价格和销售金额的混合方法对房地产市场有利。