现行契税政策大盘点——契税不征税行为与退税政策

刘厚兵

十三种行为不征契税

下列行为不征收契税：法定继承土地、房屋权属；离婚财产分割；无效产权转移；自建自用住房；股权变动；财政部、国家税务总局规定的其他不征收契税行为。具体有以下13种：

1.农村集体土地承包经营权的转移不征收契税。《契税暂行条例》第二条规定，农村集体土地承包经营权的转移不征收契税。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权转移。

2.离婚财产分割行为不征收契税。国税函［1999］391号明确，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

3.无效产权转移行为不征收契税。国税函［2008］438号明确，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。

4.股权（股份）转让中土地、房屋权属未转移不征收契税。财税［2018］17号明确，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。国税函［2006］844号规定，“股权转让”，包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即企业办理变更登记的，适用于该款规定；企业办理新设登记的，不适用于该款规定。新设企业承受原企业的土地、房屋权属应缴纳契税。《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》国税发［2009］89号第一条规定，“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。国税发［2009］89号明确：财税［2008］175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。

5.法定继承土地、房屋权属行为不征收契税。国税函［2004］1036号规定，对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

6.单位名称变更不涉及土地、房屋权属转移的不征收契税。根据《契税暂行条例》第一条规定，单位名称变更需要变更土地、房屋权利人名称，不涉及土地、房屋权属转移的，不征收契税。

7.农村集体产权制度改革中有关确权登记不征收契税。《财政部、国家税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》（财税［2017］55号）明确，对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。

8.转移房屋使用权不应征收契税。《国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复》（国税函［1999］465号）明确，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。

9.合作建房不发生权属转移不征收契税。《财政部、国家税务总局对河南省财政厅关于契税有关政策问题的请示的批复》（财税［2000］14号）明确，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

10.股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税。《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》（国税函［2002］771号）规定，宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62%的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，企业再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但应注意，国税函［2002］771号文对于其它企业并不普遍适用（详见国家税务总局网2010-06-09）。

问题内容：

我公司是兰州市的一家公司，经与兰州市A公司股东协商，我公司取得了A公司100%的股权。在股权变更登记的同时我公司变更了A公司的名称。在对相应土地、房屋权属人名称变更登记过程中，需要当地地税部门出具不征税的证明，但当地地税部门认为土地、房屋权属人名称发生变更应当缴纳契税。我们向当地地税部门提出土地、房屋权属并没有因为股权转让及名称变更发生转移，不应当征收契税，并提供了国税函［2002］771号批复，该批复内容与我公司的情况完全相同，我公司认为地税部门应该适用该批复，为我们出具不征收契税的证明。但地税部门认为该批复是向宁波市财政局所发，兰州地税部门不能直接适用，需要我们层层打报告审批。请问：国税函［2002］771号批复到底对除宁波外的其他税务部门有没有效力？对与国税函［2002］771号批复完全相同的问题，是否可以直接适用？

国家税务总局回复意见：

您好，您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复》（国税函［2002］771号）文，是国家税务总局对宁波市财政局《关于哈工大首创科技股份有限公司因股权结构变动变更名称应否缴纳契税问题的请示》进行的批复，该批复仅是对宁波市财政局作出并且没有抄送其他单位，因此该批复仅对其主送单位和批复中提及的个别问题具有约束力。

因此，虽然您的问题与国税函［2002］771号批复完全相同但不能直接适用该批复，当地税务机关的答复是正确的。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

11.房屋附属设施不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动不征收契税。《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税［2004］126）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

12.以授权经营方式取得原国有划拨土地不征收契税。《国家税务总局农业税收征收管理局关于中国交通建设集团有限公司重组上市有关契税政策意见的函》（农便函［2007］7号）明确，以授权经营方式取得原国有划拨土地，不属于契税征收范围，不征收契税；

13.仅以房屋、土地以外的资产增资不征收契税。《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税［2012］82号）规定，单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

四种情形可申请退税

根据《税收征管法》第五十一条“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”

下列情形纳税人可以申请契税退税：已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；经法院判决撤销房屋所有权证后，退还已纳契税；房屋开发企业退回原购房人房屋面积差价款，退还差价款部分已纳契税；其他契税退税情形。其中特别要注意以下几个问题：

1.关于办理期房退房手续后应退还已征契税问题。《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函［2002］622号，依据国家税务总局公告2016年第34号自2016年5月27日起全文废止）规定，按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。

2.关于无效产权转移已纳契税退还问题。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函［2008］438号）规定，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

问：房屋交易后，按规定缴纳了契税，但后因故法院判决撤销了房屋所有权证，请问契税能否退还？

答：2011年02月14日，国家税务总局纳税服务司答复为：根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函［2008］438号）规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。即只有法院判决该房屋产权交易行为始终无效的情况，才不征收契税，已缴契税可以退还。若法院仅判决撤销房屋所有权证，则不能作为退还契税的政策依据。

3.关于购房人在不同情况下办理退房有关契税问题。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税［2011］32号）规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

问：退房是否可以退契税？

答：2011年02月14日，国家税务总局纳税服务司指出，完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记。二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。

第一种情况，原则上给予办理退税，但也有例外。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函［2002］622号）规定，交易双方已签订房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳税款应予以退还。但其中有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函［1999］613号）规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税。

第二种情况，原则上已纳契税不予退还，但也有例外，即经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴契税可以给予退税。

4.关于承受房产契税适用税率问题。一般来说，纳税人已按预售面积、预售房款缴纳契税，但办理房产证时，发现实测面积与预售面积有误差，导致房款发生变化，致使纳税人多缴税款的，可以申请退税。各省对缴纳契税的房产面积与实际面积不一致，应当有比较明确的退补税政策规定，具体可以咨询主管税务机关。例如：根据《河南省财政厅关于承受房产契税适用税率问题的批复》（豫财办农税［2009］4号）规定：“为规范契税征收依据，防止出现多征、漏征税款，在契税征收过程中，凡是购房合同或发票上注明的面积与实际面积不一致的，以实际面积为准，并按实际面积套用适用税率征收契税。已经按照购房合同或发票征收契税税款的，在征收机关发现所购房屋实际面积与合同或发票上注明的面积不一致时，应按实际面积套用适用税率计算税款，对所征税款予以追征或退税。”

案例：市民陈先生和王先生分别在同一楼盘购买了一套在89平米左右的户型和91平米左右的户型的房子，上述房子均为两人家庭唯一住房。陈先生合同面积为89.5平方米，单价为20000，总价为179万元；王先生合同面积为90.5平方米，单价为20000元，总价为181万元。

解析：现行契税政策规定90平方米及以下家庭唯一住房的，优惠税率为1%；90平方米以上家庭唯一住房的，优惠税率为1.5%。如果所购房屋实际面积与合同或发票上注明的面积均一致，则陈先生应缴纳契税适用1%优惠税率，应缴纳契税税额=179×1%×10000=17900（元）；王先生应缴纳契税适用税率为1.5%，应缴纳契税税额=11×1.5%×10000=27150（元）。如果所购房屋实际面积与合同或发票上注明的面积均不一致，现在陈先生收房通知上实测面积为90.3平方米，多了0.8个平方米，王先生收房通知上实测面积为89.8，少了0.7个平方米。则陈先生不但要补交16000元［0.8×20000］的房款，而且不再享受按1%税率征收契税优惠，而是适用1.5%优惠税率交契税，应缴纳契税税额=90.3×20000×1.5%=27090（元）；而王先生不但可以要求开发商返还14000元［0.7×20000］的房款，而且可享受按1%税率征收契税优惠，应缴纳契税税额=89.8×20000×1%=17960（元）。

注：按照建设部《商品房销售管理办法》第二十条的规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。实际法院裁判规则：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

归纳提示，一是以建设部门实际验收测量的面积为凭据，购房者验收、入住、办证后的实际纳税依据与已缴纳的契税依据之间存在差异的，对已征契税税款予以“多退少补”。二是对购房人自行转售（更名），凡未将房屋退还给开发商，开发商也没有退还购房款给原购房者，原购房者已缴纳的契税不予退还。