关于房地产泡沫成因及应对措施

张俊松

【摘要】房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与实际价值严重背离，且表现为售价畸高、持续高涨的一种经济现象。房地产泡沫不仅会引发生产和消费危机，而且会导致经济和社会结构的失衡，暴露出更深层次的社会问题，对于国家宏观经济的稳定和可持续发展造成严重破坏影响。近年来，国家采取了一系列的调控措施，房地产价格增长趋势得到了明显遏制，但是一、二线城市的房价仍然居高不下，探究房地产泡沫的应对措施迫在眉睫。

【关键词】房地产泡沫 现状分析 形成原因 应对措施

房地产行业一直以来都是拉动国民经济增长的主要动力之一，但是长期依靠房地产的拉动效应，容易对其他产业产生“挤出”效应，不利于产业结构的转型升级，继而引发房地产泡沫经济。 文章首先对房地产泡沫的成因进行了分析，随后结合个人工作经验，分别从强化开发贷款管理、完善房地产信息机制和重视发挥监管作用等方面，就如何应对房地产泡沫提出了几点建议。

一、房地产泡沫的成因分析

（一）土地资源的稀缺性

土地资源是房地产行业赖以生存和发展的主要因素，对于房地产企业来说，谁拿到了高价值的土地资源，谁就掌握了市场竞争的主动权。但是随着城市化进程的深入推进，城市内部可利用的土地资源变得十分有限，土地成本大幅度上涨。早期城市化进程中，房地产开发企业还可以通过购买、长期租赁等形式，将城市郊区的农业用地、林业用地转变为建设用地，但是近年来耕地保护力度的增加，也使得建设用地资源逐渐减少。在供不应求的大环境下，房地产价格持续上升，引发了房地产泡沫。

（二）房地产供给结构不合理

我国房地产行业在经历一段时间的高速发展后，行业内部的一些问题也逐渐暴露出来，仅从供给结构上看，其不合理的地方主要体现在两个方面：其一是同一区域内商品房档次结构的失衡。例如，部分开发商為了追求自身利益的最大化，大量开发一些大户型、高档次的商品住房，导致其价格远远高于市场均价，除了少数人群能够消费外，多数的工薪阶层不具备这些高档商品房的消费能力。与此同时，城镇化的发展使得外来人群数量急剧增加，对于普通房屋的需求量增多，使得房屋供需矛盾进一步激化；其二是不同区域内房地产供给结构失衡，主要表现为大城市房价高、供给量不足而需求量激增，中小城市房价便宜、供给量充足但是市场疲软。

（三）主管部门的监管不到位

我国房地产行业由住建局、规划局、国土资源局等负责监管，（没有设立规划局的由住房和城乡规划建设局负责），本应各施其职，协同监管，但是各施其职做得不错，协同管理就不太协调了，造成房地产泡沫经济崩盘，而引发一些社会矛盾。比如大竹县北门转盘桓源上城开发项目及原水电开关厂云洲花园开发项目因为资金链断裂，开发商违法一房多卖，导致严重社会问题。

二、新时期房地产泡沫的应对措施

十九大报告指出：现阶段我国社会的主要矛盾是人们日益增长的美好需求和不平衡不充分发展之间的矛盾，而房地产泡沫则是这一矛盾的集中体现。十九大报告明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在十九大以前，国家也出台了多项调控策略以预防房地产泡沫的出现，并且取得了一定成效。就个人来看，今后可以从以下几方面预防房地产泡沫。

（一）强化对房地产开发贷款的管理

在进行房地产开发的过程中，通常情况下的投资企业并没有过多的运行资金，这就需要向银行进行大量资金的贷款，进而满足房地产开发的资金量需求。所以，加强银行的放贷管理，可以有效防止一些开发商进行盲目的投资。银行方面应对房地产开发贷款的产生条件进行严格控制，对不符合条件的开发企业不予放款。在我国大力实行房地产市场限购限贷政策的基础上，对于个人申请购房贷款的，一律按照相关的标准化流程进行管理，杜绝走后门、开小差的现象。同时，要强化个人征信审核，对于存在不良信用行为的要提高防范措施。同时，也需要根据国家相关政策做出适应性调整，确保贷款管理松弛有度。对于逾期不能归还贷款的，可以申请相关行政部门执行强制措施，以保障资金安全，这也是杜绝房地产泡沫蔓延和发展的有效措施。

（二）发挥主管部门的监管作用

想要确保房地产价格得到有力的控制，就必须要将主管部门的监督管理作用充分的发挥出来，并对税收体制进行不断的完善，进而增强地方政府部门对房地产价格控制的效果。另外，在制定地方政府部门的考核制度的时候，应将房地产价格的涨幅情况合理地纳入其中，并将其作为一个非常重要的考核指标，这样就能够使地方政府部门非常积极的对房地产价格进行宏观调控，避免很多土地被用于房地产开发。进一步健全土地出让体制，科学合理的设置土地租金，并进行专款专用，对收费数额以及使用方式进行透明化处理，进而加强人们对土地资金方面的监督力度。

（三）逐步推广使用房地产信息系统

市场信息不对称是诱发房地产泡沫的又一重要因素，美国自次贷危机以来，加强了对房地产信息系统的重视，并在全美房地产行业中强制性的推广使用房地产信息管理系统。随着我国信息技术的成熟发展，将信息管理系统应用于房地产行业也具备充足的条件，比如我们大竹县房管局房产信息中心就建立了全县详细的房产信息系统，随时可提供查询服务。但是由于不同地区的发展情况有很大差异，因此目前来看这一系统的应用还具有较大的局限性。在今后的工作中，要进一步强化卖方信息披露责任，提高买方市场对房地产相关信息的分析和解读能力。同时，加强对行业研究机构的监管，通过出台相关制度的情形，硬性要求行业机构定期发布房地产分析报告，一方面可以对未来房地产行业的发展走向作出一个相对准确的预期和判断，以便于为买方提供必要的参考；另一方面，也要实现房地产相关信息的共享，确保公众的知情权。除此之外，不同地区也要加强房地产信息系统的互通互联，消除相互之间的信息壁垒，共同促进中国房地产行业的健康发展。

三、结语

房地产是我国经济发展的重要动力，一旦出现房地产泡沫，不仅会直接影响国民经济发展，而且将会引起社会性的问题。为了提高房地产泡沫的预防效果，我们一方面要深入分析导致房地产泡沫的形成原因，可以借鉴美国、日本等国家的经验，避免犯重复性的错误；另一方面又要结合本国国情，积极探讨有效的应对措施，将房地产泡沫消灭在萌芽状态，实现行之有效的控制，促进社会的和谐和稳定发展。

参考文献

[1]张炜.预期、货币政策与房地产泡沫——来自省际房地产市场的经验验证[J].中央财经大学学报，2017（8）：77-90.

[2]李雪珂.货币政策对房地产泡沫的调控的有效性分析——基于协整分析和格兰杰检验[J].经营管理者，2016（12）：131-133.