可实施的“微改造”——九江租界历史街区活力提升策略探讨

张嵩崴同济大学建筑设计研究院(集团）有限公司 上海 200092

正文：

引言：

近年来，随着城市化进程的推进，历史街区面临着保护和发展的双重压力。九江租界是我国内地首批开放的城市，具有重要的历史意义。本文结合九江旅游市场以及商业环境的考虑，通过九江租界的街区改造，重现“不逛大中路，枉进九江城”的盛景。

一．历史街区活力提升概念阐述

自20世纪90年代国内历史街区的大规模破坏以来，其保护和发展也逐渐提上日程。目前研究认为以使用者为主的小规模渐进式改造方式，即解决实际问题为目的小规模建设活动，具有一定的经济性和可操作性。从活力历史街区的实践来看，历史街区被认为是由文化遗产组成，具有公共产品和生产要素的特征。从功能划分来看，它可以分为文化历史街区、商业历史街区和住宅历史街区。开发商以旅游价值、商业价值和土地价值开发为基础，利用历史街区的生产要素获得直接的经济效益，如佛山祖庙东华丽改造项目。居民文化的活力主要集中在以生产要素为主导的历史街区，可以改善原有的物质环境，使居住功能更加活跃和现代化。总而言之，针对不同属性历史街区，它的活力和更新目标定位具有一定的必然性。同时，任何单一主题策略的保护和发展行为都具有历史地区的发展需求，存在一定的局限性，因此有必要多方参与实现历史街区的多样化和需求。

本文依托九江租界历史街区开发项目，以历史建设和历史街区作为物质载体，引入新型的体验式消费为功能载体，分别从物质空间和功能经济两个角度打造九江租界文化的精神，再现大中路繁华的商业景象，以新旧共生的手法来展现历史街区的振兴。

二．九江租界历史街区发展面临的问题

由于九江租界历史街区年久失修，目前存在的物质条件已无法满足人们当前生活的需求，面临建筑立面破坏严重、缺乏景观绿化、缺乏文化和居民休息的公共设施、交通堵塞现象严重、可达性较差、停车设施紧缺等问题。在开放空间上，属于一种纯线性的开放空间，整体形态单一化，与江、湖之间的连通性能较差。历史街区内建筑相对密集，公共房屋在高峰期时可达到20多户，且房产由多人共同拥有，房屋产权所有人居住比较分散，破碎化严重，进而导致拆迁成本较高，严重影响了历史建筑的保护和活力提升。同时，历史街区中还存在大量的违规建筑和扩建建筑，进一步导致后期成本投入较高。在经济效益上，历史街区作为一种公共产品，难以产生显着的经济效益，其中大部分由政府支付。在目前历史街区大量存在的情况下，其投资渠道非常有限，而历史街区内大多为低收入的原住民，无法承担较高的整改成本。在一定程度上，居民没有动力，其意见也无法达到统一。

三．九江租界历史街区活力提升的微改造策略

从历史街区的保护和发展角度上来看，政府部门需要强化对于城市历史街区的高度重视，同时需要对九江租界历史街区活力进行科学合理地指导。基于当前九江租界历史街区发展过程中面临的问题，以微改造的方式提出保护作为前提，多方参与为推动力，可以房地产产权作为改善街区生活环境和活力的工具。

首先，有必要尽其所能。置换或者通过部分拆除的方式，以实现建筑保护和活力提升，与当前拆除重建的方式进行区别，适用于九江历史街区的改造。基于当前资源现状，将保护作为前提条件，针对历史街区的原有风貌，通过微改造的方式，注重保护性，能够对历史文化要素进行整体保护。在社会结构中，应保持原有的产权和社会结构，通过功能替代提高建筑的功能。微观转型以问题为导向，注重解决问题，也是目标导向，进而确保公平，保护原始历史街区的环境，尊重原始居民的居住环境。在九江大中路历史文化街区项目保护实施中，应当对于《历史街区保护规划》中的保护、修缮以及改善类建筑进行保留，并能够采取不同的保护手段，根据建筑的年限、建筑质量以及使用价值进行选择性保留，正确认识建筑与开放空间之间的关系。对九江租界改造时需要分步骤完成有机更新，切实做到保护中求发展，发展中重保护。

其次，注重多方参与。微改造的方式是由多方共同参与而成的。通过政府进行平台搭建，构建有效的机制，实现政府、商业、居民三方共同参与的一种活力过程，政府可以利用资金优化设施，改善一些基本公共设施，建立投资平台、公众参与平台，并鼓励多方利益相关者参与。具体实施中以九江大中路作为核心，多方参与打造市区内的夜间旅游经济，增加游客的过夜概览，营造一种自然景观，丰富旅游线路，丰富九江市的旅游产品，以提高居民的收入水平的同时，极大程度上美化城市景观。

最后，有序推进。为了彻底解决邻里活力带来的高成本和缺乏动力，有必要制定相关的财产所有权策略。有必要通过优化公共财产权来区分私有制的促进，以避免产权协调过程中的困难。采用微观改革方法，从公共财产权的角度优化私有财产权，加强产权的有效分割。通过平台让公众参与信息需求，提供多种意见。通过基础设施建设，以提升公共空间，引入公共服务设施对部分破旧公房进行适当拆除，营造良好的绿化景观，满足人们基本生活需求。通过多元化复合功能打造具有历史内涵的九江中央活力区，适应城市发展的需要，注重营造多样化、空间人性化、活力持久性的城市区域。

小结

本文提出了在城市历史街区活力中，需要通过多方参与、有序推进微改造以达到改善居民生活问题、提升人居居住环境、保留原有的历史风貌、尊重居民利益的目的，并应鼓励各方积极参与历史街区的活力提升，以此确保历史街区长效发展机制。

（请在文中标出引用位置）

参考文献（请在文中标出引用位置）

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[2]陆明, 蔡籽焓. 原住民空间融合下的历史文化街区活力提升策略[J]. 规划师, 2017, 33(11).