房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

王春霞 姚德芳

1青岛宇信置业发展有限公司 山东 青岛 266100 2青岛建合建设项目管理有限公司 山东 青岛 266000

正文：

1.前言

在我国经济组成成分中，房地产行业占据着不可取代的地位，中国的经济发展起到了非常重要的作用。虽然房地产行业在我国经济组成中处于主要地位，但是市场对于房地产的态度却非常的不同，尤其是在近些年来各种政策推行，已经逐渐使房地产行业趋于理性化发展，无论是发展速度还是发展规模，都将受到一定程度的限制。因此在理性化的市场发展主调下房地产行业，若想在市场中发展得更加顺利，更加长远，就需要针对于自身的成本控制工作进行全面加强，采取精细化管理，提升成本控制效率以及质量。

2.成本控制存在的突出问题

2.1 成本管理体系及制度建设不完善

因为在现如今建筑市场行业发展得越来越规范，所以在诸多房地产企业中均建立了成本管理部门，但是成本管理部门虽然拥有整体的框架，其内部的成本管理制度以及体系却并未进行细化的建设。中国现如今许多房地产企业内部的成本管理部门，企业管理体系大多数都不规范，而且在制度方面存在着非常大的漏洞。成本管理工作大多数集中在工程造价的施工图预算以及决算编制以及核算中，在成本控制工作中的前期成本控制，没有进行拥有的职能设置以及管理，所以未能从源头上进行成本控制工作。而且在成本管理各金融部门中，权力以及责任的分配和考核都不是很健全，各项管理工作大多数都流于表面，处于粗放管理阶段。

2.2 投资分析缺乏科学化指导

房地产行业同样属于投资行业，部分企业在房价上涨之前就买入了许多的地皮，获得了地皮的归属权，在一定程度上来讲，买入地皮就已经产生了丰厚的经济利润，房价上涨过程中地皮的溢价会使得房地产企业获利更加简单。但是也有部分企业因为感觉获利非常简单，所以在进行地皮的购入过程中没有进行科学合理的调研，就迅速进行买卖。但是在获得地皮之后进行开发时，通过对项目成本来进行综合性分析之后，发现严重超出所能够承受的范围，同时对于地皮上进行房产建设时的相应政府要求以及障碍物处理等费用也没有进行核算，因此成本远远超出其能够承受的范围。

2.3 施工过程中成本管理目标偏离

房地产企业针对于房产工厂进行实际建设过程中，需要由多方人员参与，同时建筑的周期比较长，涉及的方方面面非常多，在进行项目投资时，房地产企业需要针对于实际工程项目来进行动态成本管理，进而确保在目标成本范围内能够完成建设开发任务，同时获得不菲的经济利益。但是对于工程项目施工过程中的成本管理工作来讲，需要依靠于在前期决策阶段所进行的各项准备工作，包括设计以及成本控制，然后来为施工现场的成本控制工作进行全面的指导，如果在前期准备过程中，成本管理以及设计工作均存在非常多的错误，在施工过程中会面临大量的施工设计更改，同时由于现场施工人员以及施工组织规划的质量都较差，导致实际的施工现场管理工作严重偏离成本目标。

3.房地产成本控制精细化管理

3.1 完善成本管理体系及制度建设工作

在房地产成本管理过程中，需要确立好目标成本体系的目标，同时对于成本控制工作需要在确定目标的基础之上，进行目标成本的分解，在整体成本控制工作基础之上，对各部分成本目标来进行控制。同时要落实好责任成本体系，将责任与权力落实到各部门，并且落实到人头，对责任主体以及范围和反馈指标以及评价部门进行全面的建立，并且确定。进行全过程成本控制管理工作，从事前事中以及事后三方面来全面控制成本。除此之外，在进行成本管理控制工作过程中，精细化管理需要依靠于成本管理信息系统来进行更好的实现，因此要加强成本信息化管理系统建设力度。

3.2 加强投资科学化分析以及管理

因为房地产行业在经过这么多年的发展之后，已经逐渐的趋于稳定，所以在进行房地产投资过程中，需要采取科学化的指导措施来进行投资，避免盲目投资而导致超出成本控制现象的出现。因此在进行实际投资过程中，成本管理控制部门需要对投资项目进行全面的风险评估以及分析，并对项目实际涉及的地域以及政府相关要求进行全面的解读，以此来进行成本核算，并与房地产企业自身的实力来进行分析和对比，判断投资项目的实际收益是否可观，并对可能存在的风险进行规避措施的制定，以此来提高成本控制工作的实现质量。

3.3 加强全过程管理

对于施工过程中的成本控制工作来讲，其实项难度比较大，主要是因为全过程成本控制与管理工作没有实现，所以在实际施工过程中的成本控制与管理工作，没有可靠的依据以及相应的前期工作为其进行辅助。所以针对于施工过程中成本控制管理工作存在的问题，在进行实际施工之前，需要在准备阶段从施工材料准备，施工设计准备以及施工计划制定等多方面来进行控制，确保在施工计划以及施工设计中没有存在质量问题，而导致施工过程中出现频繁的设计更改。同时在进行实际施工之前，需要由设计人员与施工作业人员进行技术交底，对施工方案以及施工设计的可行性进行全面的评估，及时发现存在的问题进行解决，避免在施工过程中发现问题，解决问题，增加额外成本投入，同时增加成本控制工作难度。

4.结束语

在房地产行业发展过程中，经过这么多年的发展，并且在相关政策的指导下，市场已经逐渐的趋于稳定，但竞争仍然存在。因此各房地产企业为了能够提升在市场竞争中的竞争力，使企业能够实现可持续发展以及获取可观的经济效益，需要针对于自身的成本控制与管理工作来进行加强及时发现问题，并通过精细化管理来提升成本控制工作效率。