浅析房地产企业营改增后的财务管理

陆中华

摘要：我国为使得其经济发展的更好，将其发展方式转变，产业结构优化，并且格外重视建设“营改增”税收制度的工作，与此同时在“营改增”的试点改革中将房地产行业纳入其中。房地产企业，在对这种与以往不同的税收政策中，其企业中财务管理工作就需要结合新的政策进行变化和修正，这样便使得企业内部的财务管理能够跟上新的税收政策的步伐，这样便使得企业发展。

关键词：房地产企业 营改增 财务管理

一、营改增对我国房地产的影响

由于我国现在的房地产业，在我国的所有产业中几乎是发展最为迅速的，所以也就成就了，其在我国的国民经济中起到了顶梁柱的重要作用，其为国家提供了大量的税收，国家的税收很大一部分是来自房地产业的。房地产原先（即实行“营改增”之前）要进行缴纳的营业税率为百分之五，房企总成本的大约百分之十五是其最终测算下来的综合税负，这样下来，我们知道房地产企业承担了过重的税负，这样并不利于企业的发展，而且还会阻碍企业的发展，导致企业停滞不前。增值税改变以往营业税经常出现的弊端，尤其是重复征税。而进项与销项抵扣是其最大的优点。所以“营改增”税收政策在房地产行业中实行，不会再使得房地产业承担过重的税负，从而使得房地产企业的税负压力得到减轻，同时西方地产企业的税费结构也得到了较为显著的完善。房地产企业想要发展得更好，必须时刻跟随的国家政策形势的步伐，与市场保持同步。否则，企业的税收负担将会越来越重，这样就会严重阻碍其企业的发展。不能够将企业发展的潜力激发出来，反倒抑制了其的潜力。

二、“营改增”之后房地产企业所面临的问题

（一）不适应新的税收政策

国家实行“营改增”政策，主要是改变了税费收缴方式和企业税收的结构，使得房地产企业实现了创新和改良，在传统的会计核算方式上，这样既使得企业财务核算更加的准确，或者说准确度大大的得到了提升。又提供了相当大的有利条件，为企业很好的逐渐的符合“营改增”政策的基本要求。企业税费在新的政策下，其改变了以往的计算方式，相对来说其难度大大的增强。原先计算营业税的体制中，税费总额是企业的一整年的所有收入去乘百分之五就可以得出结果。但是，实行新的税收政策后，计算的难度便不再那么的简单，销项税额扣除了进项税额才能计算出或者得出增值税具体应交多少的税额。这样看似并不算难，但是，增值税率是有四个档次的，即：6%、11%、13%，17%。其增值稅率档次的分配是根据其企业的业务模式、经营范围、规模不同来进行的。所以，我们需要结合企业自己的销项税率，和上游企业的进项税率的取得综合的进行考虑分析。主要是其上游企业是各行各业都有的，因此，其税率是不相同的，比如建安企业的税率是百分之六，材料供应商的税率是百分之十七等等，在这种特殊的情况下，企业将要在税收管理上面临着以往没有过的挑战。

（二）对现有业务的冲击

现在房地产企业已经逐渐的开始交将“营改增”的税收政策进行全面的，实行。同时，其他相关的企业也为了使自己能够和新的税收政策相适应，而采取各种各样的方式对税费核算方式进行改革。国家推行营改增税收制度，其目的很简单，就是为了使我国的经济得到快速，可持续的发展，因此在不断对税收制度进行完善，减少重复征税，从而使得企业的税收负担大大的减小。“营改增”的税收政策，在实际的房地产运用中，尤其是对某家房地产企业来说，新的税收政策所起的作用是不同的，如，对营改增政策不熟悉等原因，不能够做好营改增的税收管理工作，有的时候甚至会对现有的业务有较大的冲击。

（三）没有较好的发票管理方式

企业发票的管理方式在其“营改增”新的税收政策下表现出了很大的变化，对于其企业中原先的这种税种方式，企业中的财务管理工作人员需要将它们全部清除掉，而采用新的方式在进行核实，最终确定纳税的总金额是多少。虽然在一般的情形下，营业税与增值税都属于流转税制，而他们的核算形式却是完全不相同的，主要是增值税是一种价外税，进项税抵扣法是进行核算的处理方式，这种处理方式的依据是其增值税专用发票，而这种发票是在企业的对外经济活动中所取得的。但是，并不是所有的经济活动中，其房地产企业都可以取得增值专用发票，房地产企业还需要分类和记录那些普通的发票，这样就可以为以后有需要税费核算时，寻找出有力的依据。而且，房地产的上游供应商中有各式各样的参与者们，有的时候，在毫无防备的情况下，就会遇到一些假发票的不良现象，从而让自己陷入其中。所以，在实行新的税收政策后，要更加的提高房地产的发票管理，使其更加严格。

三、房地产企业营改增后财务管理措施

（一）要培训其财务人员，提高他们的财务核算能力

账务管理人员的工作难度会伴随着“营改增”的税收政策的实施而大大的进行了增强。所以要不断地对财务管理人员进行“营改增”政策的相关学习，让他们深层次的对营改增政策的基本原理进行理解明白。财务管理部门要经常性的与国家税务部门保持较好的联系，时刻将税收政策的新动向掌握住，并且时刻保持清醒和灵活的大脑。不在采用原有的工作思路，而是使用新的思路。要对财务工作人员的核算的能力和综合的素质进行税务知识技能培训的方式。如果一些个房地产企业有便利的条件，可以专门请专业的会计师为财务人员对“营改增”税收制度进行细致的讲解。最后，房地产企业要高度重视考核制度的完善，通过对财务工作的具体的考核，来使得财务的工作人员，有责任的意识，这样他们便自觉的积极的去进行工作，从而使得其企业中财务部门的工作的效率大大的得到了提高。

（二）时刻注意税收政策的变化并且对企业税收进行合理筹划

房地产企业的价格体系在营改增的税收政策的实行下发生了很大的变化，一整块的产业链条是层层进行抵扣的，因此企业需要紧随着国家实行的新的税收政策进行变革自己的经营。将企业的内外部进行非常严格的管理。想要达到这样的要求，就需要房地产企业中的财务管理部门的工作人员拥有合理的运用营改增税收政策的能力，合理的安排好税收政策的工作。

（三）需要将发票管理措施进行优化

现在增值税专用发票在许多的房地产企业中都存在有取得不全面的问题。针对此问题提出相关的建议，首先，要建立健全专用发票管理制度，要对其加强管理，使其严格化、规范化。其次，在进行对外经济这方面，要提前寻求信誉好的供应商，并建立长期的合作。总之，对发票制度要从源头进行根治，必须对此进行高度的重视。