土地一级开发成本控制的主要内容及其策略

李竞

摘要：本篇文章首先对土地一级开发成本控制的主要内容进行阐述，从相关经济政策、地方政府行政执行力、企业资本运作及管理能力三个方面入手，对影响土地一级开发成本的主要因素进行解析，并以此为依据，提出土地一级开发成本控制的相关策略。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。

关键词：土地一级开发 成本控制 主要内容 策略

一、土地一级开发成本控制的主要内容

（一）土地一级开发成本基本概念

所谓的一级土地开发主要指，在土地转让之前，对土地实施全面整理投资开发的过程。换句话说，土地一级开发主要指，由政府部门或者其他授权企业，对一定范畴中土地征用和占用实行补偿，同时在市政配套设施构建过程中，让该领域的土地满足“三通一平”要求，从而对土地实现转让的环节。而土地一级开发成本主要指开发土地时所消耗的所有资源费用。在市场条件不断改变的情况下，土地一级开发成本作为土地挂牌底价重要组成部分，会对整个开发项目的实际效益产生重要影响。因而，土地一级开发成本管理对效益主体有着十分重要的意义。

（二）土地一级开发成本组成成分

土地一级开发成本主要包含了两项投资，一个是直接投资，另一个是间接投资。其中，直接投资涉及了征用土地费用、群众拆迁安置费用、基本设施建设费用以及不可预见费用等；间接投资包含了贷款利息费用以及管理费用等。具体主要划分成八种类型，一、前期费用；二、征地补偿费用；三、拆迁补偿费用；四、征地、折迁不可预见费；五、基础设施市政建设费；六、财务费用；七、土地一级开发企业利润；八、各项税费等。

（三）土地一级开发的特征

通常情况下，一级开发项目运作周期为4年左右（上下幅度不得超过一年），这还是相对于项目各个流程比较顺利开展的状况下，然而其中一个环节存在问题，就会给整个项目的进度带来约制。假设时间方面和有关条例中约制的时间不符，这就要求重新办理相关首席，一旦发生该现象，会给成本核算周期带来影响，此外，针对土地一级开发来说，其中涉及了诸多环节，并且各个环节产生的成本种类以及归纳方式都存在着一定的差异，成本所包含的内容不仅繁多而且较为复杂。

二、影响土地一级开发成本的主要因素

（一）相关经济政策

和土地一級开发成本有关的经济政策主要包含了四项内容，第一个是房地产企业金融政策；第二个是拆迁补偿政策；第三个是土地管理政策；第四个是房地产政策。这些政策的改变，都会使得土地开发过程中融资形式、开发成本利息支出、拆迁费用以及前期费用等发生改变，从而对土地一级开发成本产生较大影响。

（二）地方政府行政执行力

地方政府行政执行力通常展现在四个方面，第一，土地一级开发有关手续申请和审批；第二，拆迁补偿安置措施的建立；第三，拆迁评估；第四，拆迁前期以及后期群众的管理。土地拆迁费用在开发成本中占据较大的比例，资金的全面运用、投放时间存在集中性，而受土地拆迁政策及其执行情况影响最大的就是土地拆迁费用。因此加大征用土地拆迁费用管理力度是实现对土地开发成本控制中主要方式。

（三）企业资本运作及管理能力

由于土地一级开发是资本密集性行业，企业的资本运作及管理能力对一级开发成本的控制影响较大，其不仅会给企业抵抗财务风险能力带来直接影响，并且将会给整体项目落实达到决定性效果，这也是开展土地以及开发成本工作的关键内容。假设我们将直接组织部门以及管理研发部门当作企业非独立核算部门，在开展费用核算工作的过程中，我们需要把所有关于土地开发的成本都纳入到间接成本项目中。

三、土地一级开发成本控制的相关策略

（一）成立专门的管理部门，了解相关政策，强化成本分析与考核

成本管理作为土地一级开发中不可或缺的一部分，其起到了作用是毋庸置疑的，企业需要根据发展需求，设定专业的成本管理部门，保证土地一级开发成本控制工作的全面落实，明确企业职工的自身职责，防止和企业其他部门职责交叉，针对成本管理工作内容，在落实成本控制工作时，应该确保各个部门之间的全面配合，鼓励企业所有员工都参与到成本管理工作中。虽然在开展土地一级开发工作时，一般都是以企业为主体，地方政府主导，但是在落实土地一级开发项目时，企业有权力提出相应的成本决策意见，将企业自身具备的主观能动性进行高效发挥，在对前期可行性进行探究的同时，将成本管理当作核心内容，结合企业真实情况，对成本规划中存在的不足或者漏洞进行及时修整，从而给后期项目的开展奠定良好的基础。最后，企业还要对成本管理流程进行探究，找出影响成本管理水平的主要因素，进而保证土地一级开发项目及时竣工并投入使用。

（二）积极参与成本预测过程，有效借助政府力量

企业在落实项目可行性探究工作的过程中，应该让成本管理部门一同参与到其中，在对成本预测有基本了解的同时，还能及时获取相应的信息，进而给后续开展成本管理工作奠定良好的契机。此外，企业还要向政府部门进行学习，将政府部门在土地一级开发中起到的主导作用进行全面借鉴，借助政府部门的力量，全面掌握现阶段开发领域土地应用情况，进而给征用土地拆迁消耗成本数量的估测提供良好依据和条件。

（三）制定标准，细化核算的对象，提高企业成本控制力度

成本管理部门的工作职责就是开展成本核算工作，在开展土地一级开发工作时，会受到诸多不明确因素的影响，进而给成本管理水平的提升带来约制，因此，成本管理工作在开展成本核算工作时，应该采用细化的工作方式，这样可以有效提升核算信息的精准性。为了保证成本管理工作的全面开展，还应与负责地价审计的专业人员深入沟通，制定完善的成本管理体系，让各个部门工作的开展真正做到有据可依，进而实现成本的全面掌控。最后，完善动态成本监管机制，开展部分不可预测成本的审核工作，提升这些成本支出的合理性和公开性，进而加大成本管理力度。

四、结束语

总而言之，随着我国社会经济的飞速发展，土地市场管理业也朝着规范化的趋势发展，土地的一级开发的相关政策也逐渐完备和优化，企业要想提升自身市场竞争实力，保证自身稳定发展，就要从根本上落实好一级开发成本管理工作。但是结合当前情况来说，在开展好一级开发成本管理工作时，普遍存在诸多的影响因素，这些因素的出现，严重约制了成本管理工作的全面开展。因此，我们需要结合不同的影响因素，采取相应的应对措施，通过采用成立专门的管理部门、积极参与成本预测过程、制定完善的成本管理标准等方式，在提升企业成本管理水平的同时，还能给企业的今后发展奠定良好的契机。