新型城镇化对桂林市住宅价格影响的实证分析

李华

[摘要]文章通过建立一套合理的新型城镇化综合评价指标体系，运用多元线性回归模型对新型城镇化与桂林市住宅价格之间的关系进行分析。得出城镇居民人均可支配收入是影响桂林市住宅价格最大的因素，其与桂林市住宅价格正相关，并以此为促进新型城镇化与桂林市住宅市场协调发展提出相关建议。

[关键词]新型城镇化；住宅价格；多元线性回归

[DOI]1013939/jcnkizgsc201808033

我国房地产业在不断发展的过程中，由于房价上涨的速度与人民生活收入的增长速度不相匹配，造成许多老百姓无法购买得起住房。在城镇化快速发展的过程中也存在一定的不足之处。大量的农村人口转移到城镇，使城镇土地用地非常紧张，城镇的基础设施建设与城镇化发展速度不相匹配，与城镇本身有限的容量形成了基本的矛盾。城镇二元结构化差距明显，城镇的社会保障体系不够完善，城镇发展速度过快等，这都是传统城镇化存在的缺陷。因此，在城镇化深入发展的历程中，不仅要追求其发展的速度，更要追求城镇化发展的质量，新型城镇化应运而生。

Junhua Chen（2010）通过分析城镇化与房地产价格之间的紧密关系，深入研讨中国十年间房地产价格与城镇化有关数据，对我国的房地产进行阶段性分析，得出了房地产价格与城镇化存在着正相关关系。[1]

徐飘，郑晓云（2013）认为城镇化的进程与房价有着互相推动的紧密联系，应用定量分析与定性分析相结合的措施，通过建立一套合理的新型城镇化综合评价指标体系。然后用主成分分析法和线性回归模型进行分析，得出新型城镇化与房地产价格具有正相关关系。[2]本文以新型城镇化为切入点，通过建立新型城镇化指标体系，剖析新型城镇化对桂林市住宅价格的影响，提出推进桂林市住宅价格健康有序发展的相关建议。

1新型城镇化的概念及特点

新型城镇化是以可持续发展为理念，以人为本为核心，以城乡一体化为原则，产业结构趋向合理、集约高效、生态宜居、环境友好、和谐发展为主题的城镇化。[3]

通过与传统城镇化進行对比，可以总结出新型城镇化的特点是以人为本、聚集效益、特色鲜明、规划合理、绿色低碳等。新型城镇化要求速度与质量的和谐统一，改变由中心带动周边发展的传统认识，东部沿海城市和西部内陆城市互相促进，大中小城市与小城镇之间同步发展；要求加快推进城乡一体化，改变原有城市发展思路和城镇土地大肆扩张的政策。

2新型城镇化与住宅价格的互动分析

21新型城镇化对住宅价格的影响

第一，人口迁移推动住宅需求上升新型城镇化使大量农村人口成为城镇居民，增加了城镇居民对住宅市场的需求，给住宅价格的上升注入了新的动力。第二，城镇用地规模扩大，增加住宅市场供给。新型城镇化推进过程中，伴随着城镇基础设施建设的不断完善，城镇空间不断优化和规模进一步扩大，必须占用很多的土地。为了使土地的供给和需求趋向合理，政府必须加强对土地的管理、调控和有效规划，才能推动住宅市场健康有序地发展。[4]

22住宅价格对新型城镇化的作用

第一，住宅价格的不断上涨，会刺激房地产开发商进行房地产投资，增加商品房屋开发面积和竣工面积，提高了城镇居民的生活水平，进一步改善了居住环境，吸引大量的农村人口进入城镇，从而推进新型城镇化的发展进程。第二，在开发建设过程中，需要大量劳动力，而我国建筑行业大部分的劳动力都是农民工，这不但解决了进城务工农业人口的就业问题，还推动大量的农村人口进入城镇，不断加快新型城镇化的快速发展。第三，若城镇居民的可支配收入过低，会导致居民的实际购买力下降，而且严重阻碍了居民对住房的刚性需求，减慢了城镇化发展的进程。[5]

3新型城镇化对桂林市住宅价格影响的实证分析

31新型城镇化综合评价指标体系设计

依据新型城镇化的丰富内涵，参照国内外学者的新型城镇化指标体系，按照科学性、代表性、可行性和指导性的原则将型城镇化指标体系分为整体层、目标层和指标层。[6]

整体层：全面体现了新型城镇化的发展程度，反映了其涉及方面之广。目标层：从新型城镇化涉及的方面入手，分成人口城镇化、经济城镇化、生活城镇化、社会城镇化四个子目标层。指标层：依据四个子目标层，经过充分考虑各项指标的科学性、代表性以及数据的可取性问题，选取了城镇化率、城镇居民人均可支配收入、人均GDP、房地产投资开发额、商品房竣工面积、教育投资额、社会保障投资额7个指标来建立一套新型城镇化综合评价指标体系，并对新型城镇化进行实证分析。

32建立回归模型

7个变量为人口城镇化率、城镇居民人均可支配收入、人均GDP、房地产投资开发额、商品房竣工面积、教育投资额、社会保障投资额，分别用X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7表示，用被解释变量Y代表桂林市住宅价格，回归模型为：Y= b0+ b1X1+ b2X2+…+ b7X7+e，其中b0称为常数项，e称为随机误差，b1，b2，…，b7称为回归系数。

33回归模型分析

2007年至2016年各年份桂林市住宅价格影响因素数据均已得出。但是由于数据的不统一，使数据比较性差。为了使数据能够进行科学合理的比较，利用Z-score 标准化（标准差标准化法）对所有数据进行标准化处理，让不同类别的数据处于一个可比较范围。

对自变量和因变量数据导入Eviews，进行相关系数矩阵分析，用Eviews计算结果如下，如下表所示。从相关系数矩阵可以看出，因变量Y与自变量X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7的相关系数大多在09以上，由此可知，自变量与因变量是高度线性相关的，用因变量Y与自变量Xi进行多元回归分析是合适的。

34回归模型检验

第一，拟合优度检验，由图2可知，R2=0947936，修正的可决系数为0941428，证明模型对样本的拟合很好。第二，显著性检验，当显著水平为005，F=1456576，F的概率P值为0000002，此时P值小于005，即0000002<005，说明在其他自变量不变的情况下，城镇居民人均可支配收入对桂林市住宅价格产生的影响最大。第三，估计标准误差检验，估计标准误差为0080673，估计标准误差比较小，说明回归方程拟合程度很好。第四，DW检验，自相关检验，DW值为1365281，说明模型不存在自相关，模型成立。

35结果分析

通过多元线性回归结果分析，可以得出，人口城镇化率、人均GDP、商品房销售面积、教育投资额、社会保障投资额对桂林市住宅价格的影响是比较微弱的，城镇居民人均可支配收入对桂林市住宅价格的影响是最大的，房地产开发投资额次之。

4相关建议

41完善桂林市基础设施建设，推动公共服务业发展

在新型城镇化发展历程中，它不再是单纯的人口转移，也不再是简单地追求城镇化的速度，必须不断完善城镇的基础设施建设和社会保障福利等，推动公共服务业的发展。健全住房保障和供应体系，以满足进城农民和原有城镇居民不同层次的住房需求。使城镇的公共服务业与人口迁移、城镇化发展速度相适应。同时要调整三大产业结构，大力发展第三产业，扩大内需，促进经济的发展，不断增加桂林市城镇居民人均可支配收入，增强居民的购买力。[7]

42制定科学合理的桂林市房地产建设规划

421制定合理的住房建设规划

新型城镇化的进程会使桂林市住宅需求上升，刚性需求增加。不能因为城镇化进程加快而盲目增加房地产投资额和规划建设。必须适应人口转移带来的住房刚性需求，保障房建设对房地产价格的抑制作用虽然存在一定时滞，但是政府不应该放松保障房建设工作，而且应该着力加大保障房的供应力度。调查和掌握房地产住宅市场的供需状况，在房地产去库存的同时，要科学合理地编制桂林市住房建设规划。

422土地资源的合理供给

新型城镇化进程必定会带来城镇面积的不断扩大，由于土地的不可再生性，必须科学合理地规划土地资源的有效供给。新型城镇化对市政规划建设和生态环境保护要求较高，所以房地产土地开发的面积也有所限制。为了提高土地的有效供给，政府必须做出明确的决策，分阶段、有规划、有限制地进行土地供给。

423大力发展桂林市健康养老地产

桂林市作为国际旅游城市，生态环境优美，是宜居宜养老的休闲旅游城市。随着人口老龄化比例的增大，在人口转移过程中，部分的老年人进入城镇，由于其住房的购买力有限，要落实其住房问题，政府必须出台健康养老地产的相关政策。为了以特色城镇化建设城镇新面貌，增强城镇发展后劲，使老年人在城镇住有所居，老有所养，不但提高了人口转移的积极性，而且能使桂林市住宅价格与新型城镇化协调发展，进一步推动新型城镇化的进程。

参考文献：

[1]Junhua Chen，Fei Guo，Ying WuOne Decade of Urban Housing Reform in China： Urban Housing Price Dynamics and the Role of Migration and Urbanization，1995-2005[J].Habitat International，2011（1）：1–8

[2] 徐飄新型城镇化对房地产价格的影响分析——以重庆为例[D].重庆：重庆大学，2015

[3] 罗继明新型城镇化对重庆市房地产市场的影响[D].重庆：重庆师范大学，2014

[4] 董正信，刘全智我国城镇化发展与房地产价格关系的实证分析[J].统计与管理，2013（5）：83-84

[5] 汤腊梅，孙倩湖南新型城镇化水平与房地产价格互动的实证分析[J].城市学刊，2015（1）：6-11

[6] 田静新型城镇化评价指标体系构建[J].四川建筑，2012（4）：47-49

[7] 黄燕中国城镇化进程对房地产价格影响的实证分析[J].南京审计大学学报，2016（6）：23-32