浅谈房地产开发企业土地增值税的清算方法

周晓燕

摘 要：本文通过对房地产开发企业土地增值税的清算方法的分析及税收筹划的具体措施的实施来表达合理的清算方法可以有效降低企业清算土地增值税额的误差性，进一步提升企业效益。

关键词：房地产开发；土地增值税；清算要点；措施

引言：

房地产开发项目中其涉及的成本项目十分广泛且核算步骤十分繁杂，因此除却某种特定情况下销售收入需进行预先征收外，其他增值税的金额都是在清算过程中确定的，因此清算方法至关重要。

一、房地产开发企业土地增值税清算方法分析

（一）明确范围定要求

对房地产企业土地增值税的清算要点，主要体现在以下几点：当企业出现工程项目即将面临完工、完成某项目的销售工作、对企业所有的土地权做转让处理、转让未完工的决策的某开发工程的情况时，需请相关专业税务清算人员对该土地的土地增值税税额做明确的统计。需注意的是针对已完成且验收合格的工程、土地轉让面积高达85%以上的、销售许可期限内未达成销售任务的、已做税务登记的申请但未完成土地增值税的具体清算的各项开发建设工程，应合理进行土地增值税的核算。假若某房地产不存在转让操作，则清算时不存在成本费用的扣除问题，完成清算工作后，对于规定营销及期限超过一年的已使用房产，国家相关条例规定该情况应按照旧建筑物的土地增值税核算方法进行清算并扣除相关费用[1]。

（二）保障计算的准确性

在企业发展中，因企业转让土地使用权所获取的收入，一般主要包括转让地产所得的金额及与之相关的以货币、事物及其他三个方式所获得的各项收入。期间过程的确认便是其关键点，假若在清算前相关部门已经对于房地产的销售有确定的核算金额，并给予发票作为证明，那么清算时可直接将该数据记为真实收入；如若清算前没有相关单位出具的全额发票的证明，则在清算时需清算人员依据行业及相关法律的具体清算方法对金额加以确定。在销售房产过程中，卖家所提供的房产合同中具体数据与真实数据不符导致卖家要求取消交易时，税务的金额应做相应调整。为保障收入清算的准确与高效，企业应事先准备各项报告、许可证等材料，为清算业务提供便利。

（三）明确扣除项目

房地产企业对土地增值税进行具体核算时，相关清算人员应明确在各项法律法规、行业准则里土地增值税计算时准以扣除的费用具体包括以下几点：土地使用权交易中所消耗的费用、开发土地所需的成本、新房产相关配套设施的安装中所需的费用、转让房产交易中需承担的税额、财管部门明文规定的5项要求。其中最为关键的方面是在土地开发、新建房地产及配套设施的安装费用的成本，可以将其统一归至为开发成本范畴内，该方面的费用主要指拆迁工程中所支付的赔偿款项、公共设施建设所承担的金额、开发前期工程所需费用等等六个方面的费用支出。对于可扣除的具体项目，应对其依法减除，在成本的支出上企业应进行合法操作，为税务管理部门的审核通过提供良好保障[2]。

（四）确定具体税额

计算增值税的具体公式为增值税税额=转让交易中获得的收入-可扣除费用。在具体计算增值税税额的过程中，适用税率的确定至关重要。确定各项数据——实际总收入额、预上缴的土地增值税额、获取土地使用权的各项支出、开发项目所需成本、依法可扣除的费用、企业依法扣除的费用等等各类所需数据均需一一确定，紧接着确定该项目的增值税的金额及增值率的数值，进一步确定该项目适用的税率，最终得到应缴纳的增值税的具体税额。

二、在清算管理下的税收筹划措施

（一）合理化扣除特定项目

在清算管理模式下，针对房地产开发企业土地增值税的税收规划进程，相关人员需根据其不足之处加以完善，首先应熟悉国家与土地增值税相关的各项法律法规、行业准则的基本内容，尤其需了解特定项目的扣除规定，在实施中灵活运用，有效降低税务费用的不必要输出。像是具体条例中明文规定企业中各项财务支出可直接采取真实费用予以扣除，房地产行业可依据国家相关规定，针对其利息的支付抵扣方式对企业内部的税务状况做合理筹划，利用国家予以的优惠政策，依法抵扣相关费用[3]。

（二）合理划分成本费用

具体清算过程中，不可采用分期清算的方法，清算收入时，明确关联交易定价在其中所起到的作用，避免因其引发冲突，导致非普通收入的降低；我国相关法律明确指出其开发所需的费用的扣除金额为实际金额的数目，在税收筹划方向可根据这条规定进一步规划，以便后期发展。行业发展中经常存在可以转变清算名目的现象，例如利用费用位移的方法巧妙地将费用转化为成本；对车位做相应统筹，规避将车位成本转换成公共费用的风险；在营销过程中增加车房统购的概率，有助于成本抵扣金额的提高。

（三）避免风险

在房地产开发企业土地增值税的税务时，在具体的税务筹划过程中，其风险通常伴随机遇而来，避无可避。因此相关部门应对其风险存在正确的认知，紧接着严苛控制好各方面操作的严谨性，尽可能规避因成本分摊不够合理合法、结算税额与上报税额对不上、发票的填写不规范等各种问题所带来的税务风险，全方位监控税收统筹的合理合法化[4]。

三、结束语

由上述分析可得，企业在进行清算时，清算人员应对具体要求、相关规范、可扣除项目的内容的深入了解，才能保障发地产开发项目中土地增值税清算的准确性。对行业发展发挥推动作用。

参考文献：

[1]王昭琴. 浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性及其方法[J]. 企业研究， 2014（12）：154-155.

[2]多云志. 浅谈房开企业土地增值税清算后剩余房产销售的税收征管问题[J]. 辽宁经济， 2016（1）：92-93.

[3]蔡容. 浅谈清算制下土地增值税对房地产企业涉税筹划[J]. 时代金融， 2007（10X）：55-56.

[4]胡巧荣. 浅谈建筑施工企业与房产开发企业财务管理的差异性[J]. 财经界：学术版， 2017（9）.125-127.