上海商圈发展的影响因素探究

(上海海事大学 经济管理学院，上海 201306)

一、 引言

在万有引力原理的基础上，哈夫从消费者的立场出发，对商圈吸引力提出如下假设：

A.消费者光顾卖场的概率会因零售店卖场面积而变化，卖场面积同时代表商品的齐全度及用途的多样化。

B.消费者会因购物动机而走进零售店卖场。

C.消费者到某一零售店卖场购物的概率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率越小。

哈夫认为，以购物行为为主要活动的消费者，选择消费场所的根本原因是对该商店的心理认同，商圈规模、商店面积的大小将会直接影响消费者是否前往该场所购物，吸引力较高的商圈更容易获得消费者的青睐，通常而言，商圈的吸引力与商圈规模成正比，如入驻品牌更丰富，品牌知名度更高，商品选择性更强，促销活动的频率更高等；与前往的时间、距离成反比，交通便利程度、路程耗费往往是阻碍消费者前往该商圈进行购物活动的原因。

二、上海市商圈的确定

确定商圈应从位置、消费群体、目的、城市规划等方面进行考虑。

1.位置。本文选取了地理位置不同的六个商圈，按照核心商圈，次级商业圈，边缘商业圈划分。以上海的人民广场为中心，各商圈距离人民广场的直线距离为参考标准，作为下文的主要分析项之一。

2.消费群体。本文选取了不同等级的商场作为调查对象，有满足高消费群体的恒隆广场，也有面向中高级消费群体的第一八佰伴，各类消费群体表现出不同的消费意向，对商圈的发展产生影响。

3.目的。本文选取的商圈均带有明确目标导向，涵盖代表性的购物中心及传统百货。传统百货满足消费者的基础性需求；购物中心将娱乐与消费结合，创新艺术跨界，满足品质生活的需求，这也是导致传统商圈向新型商圈转型，着力进行消费升级、业态调整的重要原因。

4.城市规划。商圈的形成和城市初期的规划密切相关。本文选取的代表性商圈涵盖老牌商圈与新势力商圈，从中探索城市规划的改变。

以上四点构成本文上海市代表性商圈选取的依据，由此对商圈吸引力的具体影响因素展开探究与分析。

三、上海市商圈吸引力模型设计

借鉴哈夫模型，商圈吸引力与商圈规模、购物场所各种条件成正比，与消费者去购物场所感觉到的各种阻力成反比，本文假设影响商圈吸引力y的公式模型为：

y=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5

变量名称及含义：

y为商圈辐射范围ai(i=1，2，3，4，5)分别表示上述各因素所占权重；

x1地理位置的量化处理；

x2交通便利程度的量化处理；

x3商圈规模大小(关系到商品品类)的量化处理；

x4服务多样性的量化处理；

x5商圈内包含主力店铺或特色区块的额外吸引力的量化处理；

关于商圈的地理位置。人民广场是上海公认的城市中心。以商圈距离人民广场的距离差为评估基础。距离人民广场越近的分数就越高，距离人民广场越远的分数就越小。

关于零售商圈的经营规模。用经营面积评估，或者经营的店铺品牌、品类数量。

通过线上问卷调研，有效问卷共77份。

表1 商圈消费倾向问卷调研结果

按因素影响程度排序，从高到低依次为：

交通便利程度>服务多样化>地理位置>商圈规模>商圈额外吸引力的量化程度。

表2 问卷调研因素影响商圈吸引力程度排序结果

计算方法为：选项平均综合得分=(Σ频数×权值)/问卷中本题填写人次

权值由选项被排列的位置决定。本题有4个选项参与排序，则排在第一个位置的权值为4，第二个位置权值为3，依次类推。选项分数不受“请选择*项来排序”的影响。

图1 商圈吸引力影响因素的量化综合得分

商圈吸引力影响因素排序题，有效填写共计77份。

选项“交通便利程度”被选中并排在第一位置42次，第二位置9次，第三位置7次，第四位置2次，则该选项综合得分=(42×4+9×3+7×2+2×1)/77=2.74分。

选项“商圈规模(如产品多样性、店铺品牌、品类齐全程度)”被选中并排在第一位置42次，第二位置9次，第三位置7次，第四位置2次，则该选项综合得分=(9×4+20×3+17×2+9×1)/77=1.81分。

选项“服务多样化程度”被选中并排在第一位置22次，第二位置20次，第三位置10次，第四位置7次，则该选项综合得分=(22×4+20×3+10×2+7×1)/77=2.27分。

选项“价格实惠程度”被选中并排在第一位置4次，第二位置11次，第三位置8次，第四位置11次，则该选项综合得分=(4×4+11×3+8×2+11×1)/77=0.99分。

根据随机抽样问卷调查结果，为以百分比形式显示各影响因素权重比例，将上述选项综合得分乘以10%，分别赋值于ai(i=2，3，4，5)，如a2=2.74*10%=27.4%；又由a1+a2+a3+a4+a5=1得到a1，于是，本文假设影响商圈吸引力y的公式模型可转化为：

y=21.9%x1+27.4%x2+18.1%x3+22.7%x4+9.9%x5。

四、上海区域商圈业态分析

表3反映了本文所选商圈基于哈夫模型下的吸引力y值。随时代发展，传统商圈依然领跑，陆家嘴商圈的吸引力值最高(为166.42)；作为新兴商圈，五角场商圈(101.60)也在迅速崛起。通过数据对比，陆家嘴商圈与南京西路商圈在交通便利方面均具有一定优势；同时，五角场区域拥有相当大小的商圈规模；从而推测，决定陆家嘴商圈在吸引力值排序中胜出的主要因素是多样化的服务以及商圈内包含主力店铺或特色区块的额外吸引力。

表3 所选商圈基于哈夫模型下的吸引力y值

注：闵行新商圈于2017年开业，因无近三年营业额数据，故未录入表3。

表4 所选商圈各项服务性指标统计

注：“丽人”分类主要包括美发、美甲美睫、美容SPA、瘦身纤体、瑜伽舞蹈、化妆品等。

图2 所选各商圈奢侈品品牌数占总体数量的比重

图2给出了基于大众点评网站评分规则，本文所选各商圈奢侈品品牌数占总体数量的比重。其中，陆家嘴商圈占比约32%，仅次于南京西路商圈。而在以哈夫模型为参考的商圈吸引力探索中，作为核心CBD区域的陆家嘴商圈排名第一。上述结果表明，陆家嘴商圈得益于多样的消费群体资源以及地理位置优势，服务周边高端商务人士及国内外游客，以美食、购物等为特色发展方向的店铺达两千余家。不难看出，交通便利、规模中上、品牌齐全且服务多样化的商业结构很受大众青睐。

传统核心商圈——南京东西路商圈的发展已趋于成熟。南京西路商圈的奢侈品牌数在本文所选商圈统计总数中占比39%，高于陆家嘴商圈且远超其余四个商圈。作为上海极具历史文化及代表性的核心商圈，南京西路商圈正围绕高端商业商务集聚带战略目标定位，加强商业网点及重点品牌调整，打造商业地产高品位地标区域。

南京东路商圈奢侈品牌数量占比13%，辐射的消费群体除周边住户外，还有游客及更大范围的居住人口，所以其商业网点的数量均多于徐家汇和五角场商圈，和南京西路商圈基本持平。相比较徐家汇和五角场的美食数量，南京东路的比例稍低，显示出其对购物，尤其中高端消费更为重视，与徐家汇趋于周围居民的消费、五角场注重大学城和周围居民的消费产生显著区别。

徐家汇商圈拥有多家传统百货，而大型购物中心较少，奢侈品的比例为11%，能够基本满足周围居民及更大范围消费者的需求。作为上海的四个城市副中心之一，徐家汇商圈的交通较中山公园商圈略显薄弱，作为元老级线路的地铁一号线，面对日益增长的人流量，已呈疲软状态，交通改善迫在眉睫。综上数据，徐家汇商圈可以将发展的目光放在百货向购物中心的转变以及交通扩建。

五角场商圈和徐家汇商圈同属上海四大城市副中心。选取的统计数据与徐家汇商圈无显著差异。以距离上海市中心人民广场地铁站的距离为参考，五角场商圈的地理位置优势不及徐家汇商圈，从而五角场商圈的客流量、商业网点总体数量以及奢侈品品牌数量均低于徐家汇商圈。美食比例稍高，而购物的需求相对偏低，原因之一是五角场大学城地处商圈内部，成为其最主要的辐射对象之一；另一点则是由于品牌等级不足，中高端礼品的消费行为很难在这里得以实现。

中山公园商圈对美食方面的投入相对其他商圈较多，在奢侈品比例方面与五角场商圈平分秋色，由此可见中山公园与五角场商圈均更为生活化。中山公园地铁站汇集上海地铁2、3、4号线，是上海市交通的重要枢纽之一，交通便利方面优势明显，辐射范围十分广泛。消费群体以周边商务楼的白领及居民为主，更大范围面向各阶层、各年龄段，商业环境也在逐步完善和创新，在过去几年中不断引进新品牌，注重商圈管理模式创新，未来的发展方向可以是打造消费者、商家、管理者多方共赢的智慧商圈体系。

由上述三个相似的商圈发展分析可以推测，在居民区周围，城市副中心易形成更加平民化、大众化的商圈，在交通因素的影响下可能会有微小不同。

五、传统商圈与新兴商圈对比分析

(一)静安区传统商圈

静安区深度推进陕西北路、张园等历史文化街区、风貌区的保护性开发。如“中国历史文化名街”陕西北路，静安区针对其保护和利用作了科学规划，综合整治街景街貌，积极推进沿街业态调整。通过政府主导，逐步实现沿街商业形态的自我调整。

体验式业态方面，集聚了星巴克咖啡烘焙工坊，特斯拉、蔚来汽车展示店等，南京西路沿线汇集国内外品牌1800多个，其中国际知名品牌占比超60%，是上海高端品牌密集度最高的地区之一，也成为了国际品牌进入中国市场的优选地。普拉达·荣宅项目是PRADA在中国最重要的文化项目，花费5年精心修复的百年历史建筑——荣宅焕然重生，是海派文化与中国传统文化融合，于2017年10月17日至12月12日正式对公众开放。

模式上开展了线上线下互动、体验互动式的电子商务运营模式也在不断涌现。有电子商务领军企业天猫超市、宝尊电商、洋码头、飞牛网，也有国内先进的生鲜食品配送网络——厨易时代、天猫旗下生鲜平台“喵鲜生”。全年销售额相当于再造一个网上南京路。

(二)闵行区新兴商圈

坐落于上海闵行区爱琴海购物公园的上海文化新地标“明珠美术馆”于2017年12月29日开馆。在其附近的万象城也邀请到日本三大国宝级艺术家之一的蜷川实花为其开业做主视觉海报，国际新媒体艺术团队专门为此次开业打造的“光影秘境”特展，开启了万象城艺术跨界的推广新模式。

在商场内部设置艺术空间举办各类文艺展览，借助各类艺术装置，给消费者提供艺术文化消费空间，以艺术人文形式吸引消费者，为全城爱好者制造文化盛宴，构建集时尚品牌、艺术展览、创意体验为一体的活力商业区域。

表5 传统商圈与新型商圈个例对比

注：由于地域受到行政区划地理位置的制约，常常使得一些处于距离中心较远的区域产生了通道上的距离感，辐射力减弱而逐渐被边缘化。由于人民广场是上海公认的城市中心，表格中的y值数据是基于以人民广场地铁站为中心计算得到。

随着消费升级和移动互联时代的到来，国家出台了一系列应对政策，新业态、新模式不断涌现，以文化、娱乐、教育、餐饮为主的服务消费也得到了大力的发展。希望通过上海区域商圈商业形态的分析与探索，对促进城市建设和商圈发展提供参考和帮助，进一步实现城市、经济和商业的可持续发展。