我国房地产行业存货管理的问题与对策研究

庞竹

摘 要：随着市场竞争压力的逐渐增大，房地产企业的综合竞争力水平不单单取决于房屋建设质量和成品房的销售规模，同時存货管理的能力也占据着很大的比重。以我国房地产行业作为研究对象，通过研究该行业存货管理当中的问题，并针对问题提出相应的解决对策。

关键词：房地产行业；存货管理；问题；对策

中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）31-0104-02

现代企业管理学认为，企业的存货管理是企业的另一利润产出点，对于企业经营成本的降低有着至关重要的作用，其中包括人员、物资、采购等方面要素，影响着企业的综合竞争力水平。目前房地产企业的存货管理问题研究自20世纪90年代中期才为人们所关注，同样房地产企业的存货管理能够为企业节约成本，提高利润，因此更多的房地产企业愿意实施现代化的存货管理制度来帮助企业实现科学化的存货管理。

一、国内房地产行业存货管理现状

目前国内房地产行业的规模较大，作为支柱产业的房地产行业在国家扶持下的发展较为迅速，但是在快速发展的过程中存在着一定的管理缺失，尤其是针对存货管理不能够有效地进行管理和控制，致使企业的存货管理成本较高，例如企业物流的成本、采购的成本、损耗的数量增加等。这些对于企业的最终利润获取有着直接的影响，其中的问题一旦不能够合理地解决，那么势必会不利于企业长期的发展。目前国内如万达集团、保利集团、万科集团等房地产龙头企业对于存货管理有着一定的认知，但是普遍重视程度不高，尽管在体制体系上有着严格的规定，但是执行上很多都是敷衍了事，致使企业的存货管理缺失情况严重。而一些中小型的房地产企业甚至是没有存货管理计划，这对于整个行业企业的发展有着一定的阻碍。因此，针对于存货管理的问题亟待解决。

二、国内房地产行业存货管理特点

国内房地产行业的存货管理主要体现在材料、物资上的管理，很多原材料的进销存量能较大，因此对于企业的资金流转率影响很大，如果不能够很好地对之进行优化管理势必会影响企业的发展，主要特点如下：

第一，材料物资的存货量大，使用周期长；第二，存货资金占有率高，流转率低；第三，季节性影响明显；第四，存货管理难度较高，安全性诉求较强；第五，存货受市场价格波动影响大，采购期较长。

三、国内房地产行业存货管理存在的问题

国内房地产行业发展过快令很多不足之处凸显出来，尤其是存货管理的不足令企业的发展受到了一定影响，很多原材料的库存压力令房地产企业可谓是不堪重负，再加上市场环境变化较快，需求不断压缩下令地产公司的资金周转出现困难，这些问题都会影响到房地产行业存货管理的最终结果。在日常的工作当中经常会出现存货管理缺失的情况，具体如下：

第一，货物作业不及时的现象，很多时候不能按照公司规定的时间交接，这样对于企业的正常运作造成了阻碍，对于企业的整体时效性造成了制约；第二，因为存货管理保管过程中问题凸显，在保管过程中损耗严重，管理能力不足，浪费了企业的资金；第三，很多时候房地产企业的货物会出现积压的情况，这无形当中就造成了库存成本的提高和库存资金的积压；第四，因为没实施现代化的管理，大多数情况都是凭借库房管理人员的经验来进行货品的摆放，十分容易造成局部混乱，配货的出错率和效率都明显低下。

四、国内房地产行业加强存货管理的对策

（一）强化存货管理意识

房地产行业要全面地提高存货管理的意识，在实际操作中必须明确建筑施工企业的高层管理部门、财务部门、各施工项目部以及其他管理部门在存货管理中各自的角色和应履行的具体职责。不过也得注意将存货管理的硬性指标进行确定，例如物流成本控制、存货损耗控制、存货流转率控制，这样在具体工作中人们能够在目标确定的前提下进行工作的适当调整，从而确保存货管理能够有效实施。同时，还需要针对管理人员进行职业化管理，令其能够在思想上去重视存货管理，在能力上去掌握存货管理的相关要素，而整个管理体系就一定要去杜绝任人唯亲的家族式管理，所有的工作人员必须具备相应的能力，这样才能够有良好的业务素质来进行存货管理，同时对于用人上还要考量其政策观念和职业道德，对于不具备条件的人员绝对不能任用。从全局来看，加强存货管理意识是和企业文化相对接的，房地产企业应当适时地进行存货管理意识的宣传，对于有突出贡献者进行奖励，不足者则予以惩罚，这样奖罚分明的管理才能够令企业上下都去重视存货管理，从而为企业的整体发展提供助力。

（二）完善存货管理制度

房地产行业需要在存货管理制度的系统化、功能化上进行研究，从而确定并执行适合企业自身的存货管理制度。具体来看，完善存货管理制度的前提是要把握以下几点准则：第一，将责任单位的情况做到实时的监管，在有效控制的基础上获得全面的存货管理信息；第二，根据企业在经营发展过程当中出现的问题进行实施层面的调整，在信息变动的情况下灵活地将制度和市场信息相匹配，避免矛盾的滋生；第三，一旦企业出现一些不可控的突发因素，需要根据情况进行责任权属的划分，哪里出现问题就找到相关的责任人，在权利允许的情况下及时处理，然后再将问题逐级上报给相关负责人和领导；第四，部门和部门之间的沟通一定要频繁，这样能够及时地掌握采购、成本、损耗等信息，从而能够及时地进行决策。整体的制度需要按照企业自身的规模、绩效、规划、现金流等因素来进行制定的，决策人需要掌握的是企业未来前景的一个预期，从而根据自身管理能力来将其纳入到存货管理体系之中。因此，房地产企业需要令管理制度具备高水准、规范化、效率化的要素，具体实施环节上需要将基础信息做得更加全面一些，还需要具备全面性和时效性，从而使企业管理的质量得到大幅度的提高。

（三）利用先进管理模式

房地产行业在存货管理的过程中要结合现代化的管理理论和实践经验，例如参照欧美等发达国家的管理模式，将存货管理的效率、功能、安全性都予以提高，从而全面地应用先进的管理模式来提供企业的综合竞争力。因此，在管理中，要求企业的方方面面做到良好的控制，要在管理上做到严格考核，所有责任人需要严格监督依据管理的执行效果，在绩效上做到统一管理。在存货管理上，令企业实现从粗放型向集约型的转变，这样才能够将企业发展的重心转移到开源节流的路线之中，最终实现企业发展战略目标。具体执行如下：endprint

1.管理要素的加强。房地产企业各部门分析自己的职能需求，从而编制绩效考核内容，直接和工资挂钩。例如库存损耗数据的及时汇编、成本数据的及时反馈、人员的费用开支等，每一预算子项要求用计算式说明，按管理类别进行逐项分析，这样能够令管理清晰化和效率化。

2.执行控制的加强。房地产企业根据既定管理目标和要求来具体执行，一般由总经理亲自带队来进行监督管理，例如企业存货流转率的控制、物流成本和时效的控制控制等，通过各部门来进行互相监督控制，从而企业存货管理的实施效果得到保障。

3.资源配置的加强。房地产企业的存货管理需要占用企业一定的资源，因此需要合理控制和编制预算，从而确保资源能够优化配置，避免浪费。例如企业的物流、人员等环节的投入和产出，要根据现实需求进行资源调整，采用灵活可控的方式能够实现管理的优化输出。

（四）跟随国家政策

房地产行业要紧跟国家政策的步伐来调整自身的存货管理，从而能够确保自身的管理风险和成本摊薄。目前国家市场物价及供需情况变动的幅度较大，受到世界经济一体化的相关影响，我国的物价水平持續上涨，而人员和物资等费用也随之上扬，这样就令企业的成本控制压力很大。因为房地产企业存货具有实效性，房地产市场供求关系的变动，决定着房地产市场的价格，而价格对购买者来说又是最敏感的。房地产行业要关注国家相关房地产政策的出台，例如税率、交易费率等，这样才能够有效地控制库存量能，一旦形势不好就要尽量降低库存。而例如国家出台的限购令，在这种政策下就需要控制自身的库存和商品房的建设，从而才能够在市场的供需情况变动较快的情况下令企业做出合理的存货管理。同时，国家在银行贷款利率等方面进行调节，在一定程度上会引起房地产企业资金的变动，随着国家政策的变化不断进行调整，则用于存货管理的资金也应跟着有所变化。所以，国家政策的不断变化在一定程度上加大了企业存货管理的难度。在这种情况下，就要时刻关注国家政策，例如原材料钢材水泥的价格变化、油价的涨跌等，从而能够确保企业存货管理的时效性达到最优，这样才能够有效地帮助企业能够紧跟国家政策步伐来实现发展。

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[责任编辑 吴明宇]endprint