我国房地产价格上涨成因分析

李大为

【摘 要】我国房地产近年来价格连续上涨不断，房价之高无不令人谈“房”色变。那么是什么影响了房地产价格的变动？本文将先对房地产价格及其构成进行概述，继而将从房地产的需求、成本、政府政策等因素分析房价上涨的成因。最后将对于抑制房价价格提出一些建议。

【关键词】房地产价格；影响因素；建议

一、前言

1998年，我国停止了住房实物分配制度，房地产建设被纳入市场经济中。此后，我国房地产行业不断发展，住房供给不断增多，满足了民众对于房屋的需求，该行业也逐渐成为拉动GDP经济增长的中坚力量。但随着人们对于房屋商品属性的认识发生改变，房地产市场逐渐出现经济过热的现象，出现了房价持续高涨，投机行为不断，供求失衡等一系列问题。且房价在短期内出现大幅上涨极容易导致价格泡沫，风险巨大。因此，研究如何防范这些问题，保持房地产行业的健康稳定发展极其重要。

二、房地产价格概述

房地产价格是指房屋建筑物价值、土地自然资源价值以及在开发、建设、经营房地产过程中投入的勞动所形成的价值的货币体现。一般而言，在社会主义市场经济中，房产价格=成本+平均利润，而这其中又以成本最为重要。房地产价格成本包含多个因素，如土地取得、开发建设以及房屋销售成本等。由于房地产具有不可移动性、稀缺性等自然、经济和社会属性，某地区土地的相对稀缺程度就会很大地影响该地区的土地取得成本。而房屋是地上附属物，地价和房价互为因果，且成正向的关系，土地供不应求的地方房屋价格自然会上涨。而在房屋开发建设成本中，工程费、公共基础配套设施建设费、开发管理费等都是不容忽视的部分。此外，职工需要越来越多的办公费、工资；五花八门的引人注目的广告费用也随着它们质量的上升而涨高。这些费用虽有限，但也构成了房地产价格上涨的一个因素。

总而言之由于房地产具有不可移动性、稀缺性等自然、经济和社会属性，其价格具有地域性、个别差异性、自然增值性的特征。房地产是不动产，价格会受地域经济环境的影响，不同地区地段之间的房价也会不一样，同时房子自身的户型、朝向、物业等也会影响房价。

三、我国房地产价格发展现状

衣食住行的质量是人们生活品质的直接体现，现如今，“住”已经成了全社会都开始发愁的事情。北京去年全市职工年平均工资为85038元，而北京2016年7月份的平均房价高达40900元/平米，而这样一个普通的市民一年不吃不喝，想买一套50平米的房子，需将近25年才能还清，这不得不让人们望“房”兴叹。据统计，国际上公认的房价的“合理价格”，应为普通居民3—6年的收入。现在在欧美地区已达到了这样的标准，且他们花3—6年买到的房屋无论在质量上还是在面积上，都远胜于中国房屋。首先，他们的人均住房面积比中国大得多，如德国人均居住面积为109.2平米，荷兰的这项指标为115.5平米，而在我国，2016年全国居民人均住房建筑面积仅为40.8平方米。其次，在房屋质量上，中国的房屋大多在出售时为毛坯房，而欧美大多为装修好的独立别墅。

而根据目前我国经济发展态势以及房地产市场现状来看，我国房价近期内难出现下降现象。在这个经济高速发展，享受意识增加的时代，根据有关部门调查研究，一套房子通常住了7—8年后，业主便会更换新房，这其中还撇开了投资炒房的行为，这就导致了房屋居住时限短从而加大了市场的需求空间。

四、房价上涨原因分析

1.需求因素

在市场经济中，价格逃不开供求的影响，房屋需求量对房价的变动起着主导作用。房屋具有居住、资产等双重属性，因此对房屋的需求主要有居住性和投资性两类需求。

（1） 居住性需求：我国在近年来陆续开放了二孩政策，毋庸置疑，中国在放弃了计划生育之后，人口定然猛增，而这些飞涨的人口对住房的需求也是不言而喻的。其次是城镇化进程将会拉动房价上扬，随着城镇化水平日益提高，城镇基础设施日益完善，越来越多的农村人来到城市发展，城镇人数量的激增也使得居住性需求日益增多。目前，我国城市化只达40%左右，而发达国家城市化已达70%以上，我国离这个比例还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间也会增大。

（2）投资性需求：同时随着我国社会经济的发展，我国居民收入渠道不断增多，可支配收入也在不断增长中。民众手中握着的财富越来越多，很多人把满足他们生活需求以外的钱拿出来，用于投资或储蓄，而价格一直处于上涨态势的房屋正是人们投资的首选。与此同时，国内目前持续的通货膨胀使得房地产投资商对与房地产未来的发展拥有较高的预期，同时为了获取更高的利益，房地产商故意炒高房价，导致此行业出现过度投机行为以及民众非理性跟风式购房行为，导致房价急速攀升。此外，人民币汇率持续升值，国际间大量热钱涌入，房地产行业利润高成为投资热钱首选的行业。人民币升值预期提高了房地产的投资性需求，更是加快了我国房地产价格上涨趋势。

2.成本因素

成本是房地产价格构成中最重要的组成部分，成本的提高必然导致其价格的上涨。根据调查显示，成本中的土地价格以及建筑价格占据着房地产价格的70%左右。土地作为不可再生资源，供给弹性小，随着土地需求的不断增加，房地产行业土地获得成本自然上涨。此外，自2009年以来，我国物价逐年上涨，通货膨胀现象日益明显。土地价格以及钢铁，油漆，人力费等建造居民楼必要的建筑价格成本越来越高，成本的大幅增长推动了房价的快速上涨。房地产成本的提高虽会对住房供给产生影响，但在我国房地产需求不断增多的形势下，房地产市场形势一片大好，虽开发建设成本较高但仍有很大的利润空间，提高了房地产投资商开发动机。

3.政府政策因素

住房问题是民生问题，因此房地产价格不可能完全由市场供求决定，需要国家宏观政策的调控。而由于土地国有化的政策导致仅使用经济手段对房价进行调整存在缺陷，同时还需要采取非经济手段。目前，我国政府虽从金融、土地等方面对房地产价格进行调控，同时对于投机炒房行为不断压制，但房价过快上涨问题没有等到根本解决。中高端商品住宅比例较高，有效需求疏导不够。此外，部分政策不仅难以抑制房价过快增长的情况，反而在一定的程度上强化了民众买房的困难。如政府通过加重对房地产行业的税收从而抑制房地产商的投资需求，但在一定程度上，高额税提高成本，最终由购买者承担，房价上涨。

五、抑制房价价格过高的建议

目前，我国城乡二元结构特征明显，城乡经济、基础设施建设等差距较大。因此，针对城镇化建设导致越来越多的农村人口进入城市这一方面，我认为政府可以发展乡镇的优势。

首先，政府应加大对农村经济的发展扶持投入，同时加快乡镇基础设施建设，如建造学校、医院、图书馆、电影院等，满足人们的医疗卫生，文化享受等需求，提高当地人们的生活水平，让他们的生活向城市靠拢。让越来越多的农民愿意留在农村，在那里投身城镇化建设。这样既可以使农村的土地得到有效的运用，也可以缓解城市住房压力，从而控制房价

其次，对于城市人口众多，居民收入水平不均的情况，政府应该建立房屋供给分级分类体制，从而满足不同群体的住房需求。政府需加大宏观调控力度，增加城市保障性住房的建设，加大对廉租房、经济适用房的建设力度。同时政府应在购房政策上做文章。譬如让银行在贷款方面区别对待有多套房的人和无房的人，同时强制性加大对有房地产的人的购房门槛，减少一些不合理的购房需求，抑制市场投机行为，以避免房价被炒高。此外，对于房地产开发企业，在获取商业利润的同时，也许更好地承担社会责任，加大保障性住房的建设。

参考文献：

[1]范成伟，赵三青. 房地产价格上涨成因探究[J]. 科技创业月刊，2015，28（01）：38-40.

[2]吴思琪. 房价上涨的原因及对策分析[J]. 现代商业，2017，（18）：176-177.

[3]赵德忠. 房地产价格影响因素分析[J]. 河北企业，2017，（03）：45-46.

[4]赵杨，王小丹. 中国房价影响因素的研究综述[J]. 中国市场，2017，（25）：18-19.

[5]揭鸿篇. 中国CPI与房地产价格长期走势相关性研究[J]. 时代金融，2017，（02）：8-9.endprint