浅析物业企业会计核算存在的问题和改善措施

信琦

摘要：目前，物业管理行业已经成为我国现代服务行业的主要内容之一，对于社会稳定与发展发挥着重要作用。文章介绍了物业企业会计核算的主要内容，分析了目前大多数物业企业在会计核算中存在的主要问题，并提出了相应的改进对策和建议。

关键词：物业企业；会计核算；财务信息

随着我国房地产业迅速发展起来，在1981年3月，我国第一家专业化物业管理企业--深圳市物业管理公司的成立，标志着我国在物业管理上迈出了崭新的第一步。此后，物业行业经历了由发展、完善到逐步成熟的阶段，同时也进入了市场竞争激烈的时期。会计核算是服务于内部经营管理的重要内容和市场经济的必然要求，为了面对挑战和增强在市场中的竞争力，物业企业必须强化自身对会计核算的管理。

一、物业企业会计核算概述

（一）物业会计核算的主要内容

物业企业会计核算是指以货币为主要计量单位，以凭证为主要依据，借助于专门的技术方法和程序对企业已经发生和已经完成的管理、服务、经营等有关资金的活动进行全面、综合、连续、完整、系统的反映和监督，即通过记账，算账，报账，定期制定财务报表并提供给财务信息使用者的经济管理活动，旨在提供经济信息，提高经济效益。其具体内容主要包括反映和监督各种资产、负债及所有者权益的增减变动结余情况；成本、费用的发生和归集；收入的取得、利润的实现及利润分配情况等。

（二）会计核算对物业企业经营等各方面的重要作用

随着现代企业制度的逐步完善，会计核算不再是记凭证、记帐和汇总数额，而是通过对数字信息的收集、加工、总结，形成对经济决策和管理有效的信息系统，其在资本市场上的举足轻重作用已日益显现。会计核算作为企业管理的工具和重要组成部分，在经营中起着不可替代的作用。对于物业企业而言，具有以下现实意义。

1. 有助于向信息使用者提供准确的决策依据

会计核算能够对物业企业的财务状况、经营成果及资金流动使用等情况进行真实完整地记录，并形成最核心的资料、最有价值和具有指导意义的信息，这是投资者、债权人、政府部门等使用者作出决策的依据。向外部提供真实的会计信息能够起到规范物业企业行为的作用并提高透明度；而且，政府部门通过汇总会计信息进行有效的宏观调控，实施有效的监管，能够保证国家的经济健康、市场经济有序的正常发展。

2. 有助于加强经营管理水平

物业企业的经营管理水平的高低直接影响着其经济效益、经营成果和市场竞争力，在一定程度上决定着发展前途，因此，合理有效的会计核算可以增强管理质量并提高管理水平。会计核算关系到物业企业的经济活动和资金的使用情况，有系统性的会计核算才能对成本进行有效控制、才能让资金得到合理的使用。

3. 有助于考核与评价业绩

业绩评价须由会计核算的数据信息支撑，物业企业接受了投资者的投资，其管理者就有责任按照预定的发展目标和要求，合理利用资源，加强经营管理，接受考核和评价；其利益相关者可通过会计信息了解经营状况和未来发展趋势，有利于建立健全约束与激励机制，改进经营管理，促进相关人员共同努力，达到提高经营业绩的目的。

二、目前物业企业会计核算中存在的问题

我国的物业行业是随着房地产业的发展而发展起来的，因此最初物业企业的会计核算主要依據《房地产开发企业会计制度》。随着市场经济的发展，目前物业企业在会计核算方面存在着一些与其发展不相适应的矛盾，具体表现为以下几点。

（一）对会计核算制度缺乏正确认识

当前很多物业企业是从房产局或房主开发企业的某些部门脱离出来或新成立的私营性质的企业。一方面，物业企业的管理者受传统会计核算观念的影响，认为物业企业是服务性行业，物业会计核算就是简单的收支与记账、按时报送会计报表就可以，没有真正认识到会计核算在日常管理中的基础性地位；另一方面，会计人员缺少专业培训，不懂创新，无法满足经营管理要求。

（二）会计核算制度体系不健全

相比与其他比较成熟工商业，物业行业作为新兴行业，其本身的发展时间短，物业企业没有建立起与市场经济体制相适应的完善的会计核算制度，或者即使建立的会计制度也不规范不完善。例如未严格按照国家相关会计法规建立企业会计制度；因企业会计制度的不健全使得会计工作杂乱无章；会计科目的设置和使用不合理；没有按国家相关的会计准则规定填写凭证、登记明细账、保管会计资料、制定资产盘点制度；会计机构不健全，会计岗位设置不够规范，会计人员的配备欠缺，会计的业务处理环节不严谨等。不完善的会计核算制度体系使会计信息不能完整、及时、真实地被记录，以至造成会计核算过程中出现失真，削弱了会计核算的真实性和扩大了会计信息差错，会计信息的不准确使信息使用者做出不正确的判断。

（三）收入成本费用核算方式过于集中

目前，一个物业企业服务范围较广，可能同时管理多个居民小区和不同的项目，但很多物业企业为了控制并掌握下设的各职能部门的日常支出，其收入成本费用核算只由一个财务部门设置收入、成本、费用的明细账目和科目，进行集中核算，而相关的各小区和职能部门没能参与到收入成本费用的核算中或只设收支总账不作收入成本费用明细核算，这样就导致不能准确核算每个居民小区和职能部门物业收入、日常支出和经营成果，这种单一集中的核算方式并不能满足现实的物业企业需要。

（四）会计核算软硬件不理想

在如今社会信息化的大环境下，由于发展不规范，很多物业企业会计部门的硬件不完备，甚至没有会计核算软件还停留在用计算器核算阶段，对会计数据的收集、处理（包括登账和对账）、分析等仍使用人工操作。这样不仅耗费了会计人员大量的时间和精力且效率低，容易发生数据计算失误以至影响到会计数据的准确性，从而造成经济损失；时效性跟不上最新的会计信息，无法提供有效的信息，从而在一定程度上限制了会计科目编码的进一步深入细分。endprint

（五）财务报表信息缺乏针对性

财务报表是会计核算结果的最终体现，目前很多物业企业只向会计资料使用者提供税务局等政府部门要求的通用的资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表，这些表内的信息笼统、没有特性和针对性，这让使用者对经营管理的了解与指导有限，给经营管理带来的作用不大。

三、加强物业企业会计核算的对策建议

（一）树立正确的会计核算意识

物业企业的管理者和会计部门应该加强对会计工作的重视，更新理念并树立正确观念，把会计工作落到实处。会计人员是保证会计核算能够有效开展的基础，因此物业企业应有计划地定期开展会计人员专业培训以增强会计方面理论知识、专业素质和提高工作能力；会计人员也需要加强自身的建设以提高自己的能力；对相关人员会计实施定期岗位轮换，防止发生舞弊。

（二）完善会计核算制度体系

在管理者重视的前提下，物业企业应该遵循会计法、会计准则、房地产开发企业会计制度、物业管理企业会计核算补充规定以及实施细则等规定再结合自身的行业经营特点和内部管理的要求，制定出会计核算办法、财产清查制度、资金管理办法等一系列的会计制度并完善核算体系。有了制度的规范和约束，会计核算才能有序的开展，并确保每一项经济业务的发生都能被准确详实记录，会计数据的真实和全面才能让经营取得更好的发展。

（三）构建多级的合理的会计核算模式

2000年1月1日起开始执行的《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》是对物业会计比较具体的工作性指导，统一设置了物业会计科目，分清易混淆科目的界限并作了具体地解释和归类说明。在当前竞争激烈的市场环境下，单一的集中的核算模式已不能满足发展的需求，物业企业对此必须进行改变。现阶段，每个居民小区或项目都是独立的，物业企业为此提供物业管理服务也是独立的。物业企业应以小区或项目为单位，按照法律法规再结合其职能部门和经营项目业务的特点来合理设置明细分类和辅助会计核算科目，在一级核算的基础上增加设置二级甚至多级核算级别，以提高核算数据的针对性、详细性和准确性，发挥会计核算的优势，保证会计核算的质量，为内部正确统计运作和有效控制成本支出提供合理的会计信息和充分的理论依据。

（四）加强会计核算软硬件建设

随着网络技术的快速发展，信息化在为社会和大众带来了极大便利的同时，也帮助人们可以通过互联网获取大量的信息与数据。物业会计核算也要紧跟信息化的发展潮流，配备并提高会计核算硬件和选择并使用合适的会计核算软件，提高数据的收集速度，确保数据的准确性和实效性，同时大大减轻会计核算人员日常工作的负担，进一步提高会计核算工作效率，用信息技术来提升企业竞争力和经济效益，造就企业的发展。

（五）披露有针对性的财务报表信息

财务报表是进行会计核算的重要内容，物业企业必须确保向会计资料使用者提供的是全方位反映企业真实状况的报表资料。除了通用的财务报表外，根据物业服务管理的特点，物业企业可以针对使用者提供相应的报表资料：为投资者提供侧重于盈利能力、资本结构等方面的报表资料；为债权人提供着重于有关偿债能力的报表资料；为管理者提供着重于某一特定日期的资产负债及所有者权益状况和某一特定时期的经营业绩和现金流方面的报表资料；为企业职工提供劳动报酬、职工福利好坏及就业稳定性的资料；为物权人提供物业费使用明细表等。

总之，会计核算是经营的核心环节，物业企业应在遵守国家会计制度、准则的前提下，按照一定程序制定出会计核算制度，用科学有效的会计核算方法审核、记账、核算发生的每个经济业务，记录、分类和汇总业务数据，真实、准确、及时地计算出经营成果、财务状况及变动情况，编成报表，并对日常经济业务进行控制。随着市场经济的快速发展，物业企业为提高自身的竞争力并在现代市场经济中稳步前行，对自身经营中出现的会计核算问题要深入分析与改进，以促进物业企业在市场竞争过程中取得较好的经济社会效益。

参考文献：

[1]刘军.探析物业管理公司会计核算与财务管理[J].财经界，2017（07）.

[2]王莉麗.关于物业公司财务管理及会计核算问题的探讨[J].中国国际财经，2017（05）.

[3]王仕琪.物业公司财务管理及会计核算问题探讨[J].现代经济信息，2015（06）.

（作者单位：沈阳金鑫物业管理有限公司）endprint