我国居民个人住房抵押贷款的问题及对策

王婷婷

(兰州财经大学，甘肃 兰州 730000)

1 居民住房抵押贷款的含义及基本种类

1.1 个人住房抵押贷款的含义。个人住房抵押贷款是指买房者在没有能力一次性付清全款的情况下，将拥有所有权的资产作为抵押，并请求第三方为其提供担保向商业银行等金融机构取得人民币贷款的资金融通行为。

1.2 个人住房抵押贷款的基本种类。按贷款利率的不同，可将住房抵押贷款分成FRM、ARM和混合型住房抵押贷款三种类型。

1.FRM是一种采用固定利率制的个人住房抵押贷款，即在签订贷款合同的时候，FRM的贷款利率就已确定，不管将来市场利率水平怎么变化，借款人(购房者)都要按照合同约定的固定利率计算货款利息进行支付。

2.ARM是一种采用浮动利率制的贷款，即贷款利率水平会随着市场利率的波动定期调节。与FRM不同，ARM只需承担部分利率风险，有时会设定一定的利率调整范围，以免借款人承担较大的利率风险。

3.混合型住房抵押贷款则分别融合了FRM和ARM的特点，它的利率风险由借款人和贷款人一起共同承受。一般而言，混合型住房抵押贷款的购房者按照合同约定的固定利率支付利息，在贷款几年之后就转化为浮动利率制。

2 个人住房抵押贷款的风险分类

2.1 信用风险。信用风险指在交易过程中，交易双方如果有一方不能兑现付款承诺而对另一方造成损失的概率。产生信用风险原因是借款人因为种种原因不能或是不愿意按照规定的期限偿还贷款本金和利息，从而造成了银行信贷资金的损失，产生了信用风险。

2.2 流动性风险。流动性风险是指银行资金短期存款长期贷款而难于变现的风险。其主要包括两点，一是我国银行固有资产债权难于变现，从而非常容易导致流动性风险的产生，造成银行机会成本带来损失的概率变大，同时银行也可能会失去在金融市场有利的投资机会。二是我国目前的住房贷款主要由居民储蓄存款和住房公积金组成。

2.3 经济周期风险。经济周期风险是指国民经济整体水平周期性波动过程中产生的风险。经济扩张时，居民收入水平提高，居民就会加大对房地产的投资，房地产需求量会增大，从而导致银行发放的住房抵押贷款数量的上升。经济萧条时，居民的收入下滑，进而导致贷款无法偿还，只能将房屋抵押给银行。于是，抵押风险转变成了银行的损失和不良债权，就容易导致银行的信用危机乃至破产的发生。

2.4 利率风险。利率风险是指市场利率水平的波动给银行资产价值所带来的损失危害的几率。当利率上调，住房抵押贷款的利率随之上涨，使得借款人偿还贷款压力可能增大。当利率下调，借款人又可能因利率低而重新借款，或者从当前市场融资，来提前还款。提前贷款的发生使得住房贷款的现金流发生不稳定性，给银行的资产负债造成一定困难。

3 控制住房抵押贷款风险的策略

3.1 银行机构的对策。现阶段银行需要仔细熟悉理解国家出台的宏观经济政策，针对当地房地产价格同价值的偏差幅度，采用收放结合、差别对待的合理措施，切实防范房地产行业价格的大幅度动荡所产生的风险。其次，积极防范操作风险。要对要进行的项目进行细致严格地发放贷款前的调查，在调查中既要分析能赚取的利润，也要预测风险的存在。

3.2 监管部门的对策。监管部门要充分评估风险，坚持谨慎对待原则，针对当地房地产市场行情的发展情况和整体房贷质量进行充分严格地考量，制定出既能符合发展需求的又能有效控制防范风险的监管应对策略，对高风险机构给予风险提示，追究不良贷款人的行为并让其承担相应的责任。其次，加强操作风险的检查。促进建设银行金融业机构自身内控制度。

3.3 完善我国的个人信用制度。目前，我国已建成了信用信息数据库涵盖了几乎百分百的企业信贷和97.5%的个人信贷，但是这样的信用体系并不完善。社会信用管理局成立后，在借鉴国外经验的同时也要结合我国的实际国情，制定一系列的社会信用制度来逐步完善我国信用体系。

3.4 完善住房预售风险分担制度。由于国内住房预售制度的不完善性，应当建立和完善风险分担机制来确保金融安全。通常在成熟的住房预售市场，住房预售款不应该直接由房地产开发商持有，而应委托专门的金融机构包括银行来管理。这些专门的机构和银行可以通过采取专项信托、专项管理、专门账号等方式管理资金。这样既可以防止开发商进行按揭作假，又可以有效预防开发商随意挪用住房预售的专款。

4 进一步发展我国个人住房抵押贷款的举措

4.1 继续推进住房改革。在住建部起草了深化住房制度改革的方案中，一线城市承担了调控房价的主体责任，采取了很多办法：一是实行严格的控制购买政策和税收及金融政策；二是增加土地供应量；第三，打击各种违法活动；第四，主动发表意见，引导舆论。现在二线城市也出台了许多稳定房价的措施。一方面要在稳定一线和部分二线城市的房价下功夫，另一方面要严格监督价格的变化。

4.2 推进个人住房抵押贷款产品创新。要想在竞争如此激烈的金融市场上分得一杯羹，金融机构还需要推出更多的创新产品。针对我国目前个人住房抵押贷款产品市场，可以从如下几个方面着手，一是完善发展个人住房抵押贷款二级市场和证券化；二是继续完善和推出更多的抵押贷款产品；三是开发多元化的产品满足借款人的需求，保持客户能够长期持续贷款，从而实现银行的利润创收等。