当前形势下商业银行个人住房租赁业务发展模式研究

文/钟辉 中国建设银行北京分行住房金融业务部 北京 100053

1、当前商业银行开展个人住房租赁业务面临的形势

当前商业银行推进个人住房租赁市场发展是大势所趋。

1.1 个人住房租赁市场发展的政策优势逐步显现

党中央和国务院提出“租购并举”战略部署，着力解决百姓住房问题。发展个人住房租赁市场是各级政府大力支持的战略性工作，各级政府机构相继出台一系列支持性政策，为个人住房租赁市场发展提供良好的政策环境。十三届全国人大常委会第三次会议审议通过的《个人所得税法修正案草案》明确提出租金抵扣个税的条款，国家证监会、住建部机构发出住房租赁证券化业务的指导意见，各级政府机关从多个层面出台政策，全面支持我国住房租赁市场发展。

1.2 个人住房租赁服务已成为当前市场迫切需求

我国房地产市场快速发展引起的房价快速增长已严重影响百姓居住问题，购房贵成为让百姓头痛的现实问题。现有经济能力与高房价之间的差距使购房安家的梦想变得遥不可及，无法安居已逐渐引起社会问题。加快住房租赁市场发展，引导住房租赁业务规范化操作，切实保障租户的合法权益，有效降低租房价格，已成为住房租赁市场各主体的迫切需求。商业银行积极参与住房租赁市场建设，协助政府调控房地产市场价格，有效支持住房租赁业务规范化开展，切实维护住房租赁市场各主体的利益，通过技术手段、市场手段等方式维护百姓的切身利益，帮助百姓解决现实问题，必定能够得到广泛支持，广泛获得客户资源。

2、开展个人住房租赁业务对商业银行的重要意义

2.1 开展个人住房租赁业务为商业银行拓宽获利渠道

金融市场竞争日益加剧，尤其互联网金融带来的市场冲击已日趋明显。银行获取资金成本逐渐增加，投资利润逐渐摊薄，导致综合利润缩水，经营压力逐步显现。开展住房租赁业务，在推进市场发展、服务市场主体的同时，创新经营模式，通过“受托租赁”业务，将获利的依托由以往的所有权的抵押和质押转变为使用权的让渡，把原本分散、隐性的租赁住房资源集中在商业银行，虽然没有直接增加房源的总量，但能够显著提升我国住房租赁市场的机构渗透率，更有效地满足数以亿计群众的租房居住需求，而且为商业银行今后加快轻资产驱动发展提供了新的道路。

2.2 开展个人住房租赁业务为商业银行扩增客户资源

市场多元化发展使更多的竞争者参与到金融市场的客户掠夺战中。以增加成本、牺牲利润为主要手段的获客、留客方式已不能适应当前的竞争态势。商业银行客户资源面临着被同业或其他行业竞争者攫取的风险，形势不容乐观。以往商业银行提供的财富管理基本上只是针对个人顶端客户，目前全国不过237万人，是为少数人服务的财富管理，客户受众面小，客户资源局限。商业银行参与住房租赁市场建设，通过受托租赁业务能够为全部拥有房产的个人、机构提供服务，涵盖所有的中等收入人群、大部分中等以上企事业单位，从而有效扩展客户资源。

3、商业银行个人住房租赁业务的发展思路

3.1 打好个人住房租赁业务发展的科技基础和数据基础

在互联网、云计算、大数据时代，做好个人住房租赁业务依赖于整个银行或集团的全面金融科技支持。商业银行发展个人住房租赁业务依赖于整个银行或集团统一的“企业级”系统。所谓“企业级”，就是要打破“部门级”“分行级”“系统级”等画地为牢的局限，从整个银行乃至全集团的视度来统筹资源、组织生产、优化布局。只有建立“企业级”系统，真正把银行所有业务、所有产品、所有数据、所有信息系统纳入统一架构标准，才能直观地看到客户全貌、完整地分析自身全部产品、更实时地运用数据进行全面整合和深度挖据。在此基础上，才有可能集全部资源搭建个人住房租赁业务系统，才有可能科学地制定个人住房租赁业务综合金融解决方案和产品，才有可能更灵敏精准地分析客户制定销售策略等等。

3.2 打造全渠道支持、全产品配套、全链条服务的个人住房租赁业务系统

我国住房租赁市场发展尚不完善，目前仍没有一套完整的、满足各市场主体业务需求的业务系统。商业银行，特别是有先进的技术、完备经验和丰富数据积累的商业银行，应充分利用已有优势，打造个人住房租赁业务系统。个人住房租赁业务系统应全面涵盖管理、交易、运营各个环节，全面具备监测、监管、公共住房、企业租赁、共享服务等各项功能。

一是，针对租赁市场管理机构，建立住房租赁监管服务和住房租赁监测分析系统。通过监管监测系统，与政府住建部门等管理机构充分合作，与管理机构系统对接，丰富监管监测系统数据资源，也为管理机构提供系统技术支持。二是，针对租赁市场运营机构，建立租赁交易系统。为中介机构、开发企业等，提供住房租赁服务共享系统，满足企业和个人实现租房租赁业务交易行为；为公寓运营商等，提供企业租赁服务管理系统，满足其日常运营管理需要；为房管机构、保障房中心等运营机构，提供政府公共住房公租房服务系统，支持公租房信息发布、交易和运营等。三是，针对重点特色需求机构，不断开发各类特色系统。如，对房管机构、保障房中心等重点机构，建立租赁信息发布平台，支持其通过此平台发布配租房出租、个人住房再出租信息等；建立招商租赁系统、住宅资产管理平台等，为其提供全方位技术支持。

3.3 提供个人住房租赁全链条配套金融服务

商业银行发展个人住房租赁业务，需要为市场各主体提供全面涵盖信贷、结算、理财、保险等各领域的全链条配套金融服务，并需针对不同对象、不同场景，匹配差异化的金融产品。一是，提供公司住房租赁贷款产品，如住房租赁支持贷款、住房租赁购买贷款、住房租赁应收账款质押贷款、住房租赁抵押贷款、住房租赁经营贷款等产品，以满足租赁住房市场全部各阶段的融资需求。应提供此类产品用于支持建设和购买项目以及支付租金、购买家具家电等融资需求。并且应对租赁住宅、商改租、工业用地厂房改建租赁住房、集体土地租赁住房建设等各类项目均给予支持。二是，提供个人住房租赁贷款产品，向符合条件的承租人发放支付住房租金的个人贷款。将贷款资金受托支付至出租人指定账户，并由承租人定期还款。此外，还应根据住房租赁的特点，提供针对性的个人金融产品、信用卡产品、私人银行和财富管理相关服务、定制理财产品、投行创新产品以及等。市场监测指标体系

3.4 建立住房销售市场和租赁

发展个人住房租赁业务需建立住房销售市场和租赁市场监测指标体系，为各类市场主体提供独立、客观的住房市场动态监测和系统性分析，可吸引个人住房租赁市场用户，增加商业银行住房租赁业务的吸引力。

商业银行应以自身海量、优质的住房交易数据为基础，整合外部优质数据资源，引入国际先进方法，建立住房市场分析监测指标体系，并提供住房价格指导信息。可通过特征价格法等方法，将房屋价格或租赁价格分解为其各个特征（面积、区位、装修、销售时点等）的贡献，单纯考虑固定的“标准住房”的“纯价格变化”，考察供求关系等市场因素决定的价格变动，最终确定住房租赁价格。

3.5 对个人住房租赁业务实施专业化运作

成立专业化公司或团队，对租赁住房实施专业化运作，成为多元化住房主体的服务商。为租赁市场提供高品质长租房；为租赁企业提供项目开发建设、股权收购等金融服务；为政府人才公寓、公租房、园区配套公寓提供运营管理服务；为普通市民、公务员、企业管理人员、科技型人才等人群提供个性化、全方位的住房租赁服务。

专业化运作应以轻资产模式为主，业务发展前期应通过收集低成本房源降低成本确保不亏损，逐步通过多种运营模式并举，不断丰富房源、客源，从而实现持续稳定盈利。轻资产模式应遵循“使用不占有”的经营思路，重点在于获取租赁住房的长期租赁权，通过转租获取租金的差额回报。

3.6 拓展房源和服务住房租赁市场，探索“受托租赁”新业务

可通过营销客户大力拓展房源。一是，对房地产开发企业客户，营销拓展业务合作机会。实行名单制重点管理，根据开发企业名单开展精准营销；并在掌握开发商企业存量和未来房源情况的基础上，将全部房源纳入银行体系中；同时，为其提供资金支持，在确认其经营状况良好的前提下以项目抵押或资金质押等方式与其开展信贷业务合作。二是，营销中介机构。与中介机构建立共享租赁房源机制，中介机构C2C租赁房源与银行房源信息共享。三是，与租赁市场管理政府部门签订住房租赁战略合作协议。通过营销政府公共住房租赁系统等，获取所有房源信息。

可通过项目管理大力拓展房源。对于集体土地租赁、自持地块、公租房等项目，以切实可行的融资服务方案作为营销蓝本进行营销，并确认其经营状况良好的前提下，以项目抵押或资金质押等方式与其开展信贷业务合作，将项目融资与房源上线紧密结合，通过融资撬动房源。

创新经营模式，探索开展 “受托租赁”业务，“受托租赁”客户将使用权让渡于银行，银行为“受托租赁”客户提供投资理财、业务管理等配套金融服务。通过“受托租赁”业务新模式吸引客户，大力宣传和拓展房源。

结语：

个人住房租赁业务的未来市场发展空间广阔，个人住房租赁业务发展需超越现有市场竞争业态，突破传统的产品和发展模式，去创造新的市场甚至全新的行业。个人住房租赁业务发展有待商业银行不断开拓探索。