农村房屋登记的困境及解决路径

文/ 余敏 鄂州市不动产登记中心 湖北鄂州 436000

在我国不动产实行统一登记制度的要求下，农村地区也相应地进行了农村房屋登记，但农村房屋登记往往处于不重视的困境，在实际工作当中面临着多方面的阻碍。为了农村房屋登记工作能够顺利开展，需要进一步化解这些阻碍。

1、农村房屋登记存在的困境

1.1 村民申请登记存在消极性

当前，政策以及立法都在大力推行农村房屋产权登记工作，并按照工作程序逐步实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。但是“重地轻房”传统观念在部分农民身上还比较根深蒂固，再加之对农村房产交易法律限制的顾虑等诸多因素，村民对参与农村房屋登记工作并不热心，积极性和主动性不高，影响了农村房屋产权登记的进一步展开。

1.2 农村房屋产权的特殊性

农村房屋产权与城市房产存在极大不同。一方面体现在当前农村房屋产权的流动性上。目前我国农村房屋的转让范围受到严格限制。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）也指出：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”因此，“小产权房”的法律纠纷也是层出不穷。另一方面体现在房、地产权主体的差异性。农村房屋是依赖于宅基地的。当前取得宅基地的方式，一般是以户为单位申请获得，同时要求具有集体组织成员的资格。但一般房屋的产权享有者是以自然人为权利登记主体的，而且在现实中会因各种因素的影响，导致部分权利个体丧失了集体成员资格，以至于出现了地、房主体不一致的情况，给农村房屋登记带来一定的困扰。

1.3 含有较多的历史遗留问题

长久以来，农村不动产等级管理比较混乱，并且农村居民对办理住房审批手续的法律意识不高，初步登记有关手续不完备，登记流程缺乏规范性，农村房屋建设管理不够科学，导致占用公共用地以及大面积建设房屋等现象层出不穷，由于没有及时、有效地处理和解决，形成了历史遗留问题。当前，农村不动产登记过程中存在的主要问题是农村违规建设房屋以及农用地的非法应用。这些问题严重阻碍了农村房屋登记工作的进一步开展。

1.4 统一登记工作量巨大

从宏观上来说，我国农村土地种类多种多样，而且每个区域都有各自的特点和不同。但是从微观上来讲，我国农村房屋的数量非常多，需要大量的人力、物力和财力才能推开农村房屋不动产统一登记工作，但是就目前的情况来看，一些地方在落实、开展该项工作时，鉴于主客观方面的影响，所投入的人力、物力和财力距离工作本身的需要相差的还比较多，急需投入大量的资源。

1.5 电子化信息管理有待完善

在农村房屋登记过程中，传统的工作方式已经不能适应需要，需借助电子化系统登记平台，运用平台处理大量的数据资料。但从现状来看，我国农村在电子化信息管理方面不够完善，既缺乏相关人员，也同样缺乏硬件设备，开展工作十分困难。

究其原因，主要表现在三个方面：一是城乡二元化的土地制度，使得农村宅基地管理松散、混乱，导致了大量历史遗留问题，以及房屋产权登记工作的分散及随意，使得权属资料缺失和遗漏等一系列问题的产生。二是随着城乡一体化进程的推进，农村土地资源日益稀缺，宅基地的价值迅速上升，宅基地与农民住房的资产功能开始显现，其保障功能不断弱化。三是一些农民对农村房屋登记不积极不主动，持观望的态度，造成了农村房屋登记工作难以推进。四是在农村不动产的登记过程中，严重缺失统一性以及系统性，信息之间缺乏有效整合。

2、解决农村房屋登记困境的意见和建议

2.1 系统性整合农村房屋登记

首先，政府部门以及司法部门应加强制度建设，针对农村的房屋登记工作建立科学完善的管理制度，使工作的开展能够有章可循，注重督查检查，明确责任分工，落实到具体部门或具体人头，进一步贯彻落实好制度；其次，住房部门应发挥带头作用，系统性整合农村房屋登记所需的相关内容，准确使用数据整合技术，切实做好数据匹配、提取、准备和整合工作，同时不断完成工作系统，提升工作效率。

2.2 建立纠纷联调机制

将调解、仲裁、诉讼等方式组合成多元纠纷解决机制，通过召开联席会议的方式，集体解决存在的历史遗留问题，打好矛盾处理攻坚战，敢于“啃硬骨头”，将问题化解到实处；进一步发挥村民自治组织的调节作用，注重政策疏导，在矛盾化解中宣传法律、宣传政策和制度，让村民充分了解制度、政策，对待村民中间因为房屋登记而产生的矛盾不懈怠，将矛盾化解在萌芽状态。

2.3 充分做好宣传工作

利用多种渠道，多元载体，及时向村民宣传农村房屋登记的重要性，尤其是相关法律法规在农村房屋登记方面的具体要求，增强广大农民对该项工作的认知和接受程度。同时也可以采用多种形式，例如召开座谈会、张贴公告、出黑板报等通俗易懂的方式，让农民更好得了解相关的制度和政策。还要建立一支志愿者工作队伍，负责到村民中间进行宣传。加强对村民掌握政策、制度的培训，通过培训，将政策、制度的内容进行广泛地宣传，让村民了解到该项制度的重要性，为更好地开展好农村房屋登记工作营造良好的氛围。

2.4 全面解决历史遗留问题

做好农村房屋登记汇总，针对每个历史遗留问题的特点进行具体问题具体分析，逐个击破，敢于迎难而上，将问题得以圆满解决。同时还要针对各个阶段的宅基地以及房屋建设的住户，明确有关审批，颁布处理方案，认真处理历史遗留现象，给农村宅基地以及房屋登记工作创造良好的条件。

结语：

推动农村房屋登记工作，要加强制度建设，进一步完善工作机制，创新工作思路和工作方法，不断激发办理农村房屋登记的内在动力，通过采取切实有效的措施，不断推动农村房屋登记工作迈上更高的台阶。