浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时,资本运作格局分析

文/李慧 天津临港投资控股有限公司 天津 300000

产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。加快农业人口向城市转移。我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。

1、PPP模式引入

1.1 收入分配机制

在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入[1]。

1.2 住宅用地

在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。

1.3 团队打造

华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。构建出专业平台，为产城区域内的企业发展提供智力的支持，在区域的划分中，要将招商团队进行细部的划分，完善华夏幸福的数据库。

1.4 资本分配

在华夏幸福的发展过程中，不能够靠单纯的招商引资来发展，要在这个体系中，进行资本的投资多方位发展，划分出主要投资主体和次要投资主体，这样能够更好的运作华夏幸福这个经济体系，在资本领域打出两副牌，以孵化器为产业一部分，和并购资本为另一部分。进行更好的资本运作，华夏幸福可以通过并购实现多领域的跨越，对相关企业进行掌控，这样可以在产城企业之间进行产业服务收入返还，提高自身的经济收入。目前华夏幸福资本投资的发展已经进入到客观的地位，旗下的产业能够为华夏幸福提供很多的资金回报[2]。

2、模式的介绍

2.1 模式概念

产城的发展，在于时代背景的有利支持，区域内政府为满足群众的需要，大力的支持产城园区的发展，鼓励它进行招商引资，对其投入资金支持，这样能够有利于产城园区的整体发展，将基础设施的建设和区域的整体定位相结合。

2.2 模式特色化

在产城的建设过程中，应用的是以整体开发模式为战略指导，在相关的经营利益得到保证的前提下和政府进行相关项目的合作，传统的PPP项目建设中一些经济收益较少的项目都是由政府出资来维护。在产城工业园区内采用的模式是综合开发占率，这种战略在整体上统筹考虑到了基础设施和公共服务的建设，在先关的民生工程上进行社会融资这样既完成了相关民生项目也充分地调动了社会资本，依靠专业的团队进行产城区域的企业建设，在其核心竞争力的基础上构建出社会和政府之间的服务平台，加大华夏幸福的运营团队建设，提高华夏幸福的运营效率[3]。

2.3 存在的问题

2.3.1 项目收入和产业的运营不够紧密

华夏幸福管理的产城在十几年的建设当中已经取得了一定的佳绩，吸引了很多的技术强劲的企业进入，这样有利于提高整个产城的整体企业水平，在产城收入贡献上来看比例占较大的是来自政府的基础建设返还额度，而和企业之间的投资和孵化的利益仍然有待加强。在招商引资上华夏幸福通过孵化器等产业投资领域，来主动培养出一些产业资源，例如近些年来华夏幸福所控制的黑牛食品，在华夏幸福产城企业服务收入比例中占比很大，但是在一些技术型产业中，缺少技术，无法成为龙头企业带给产城区域利益。

2.3.2 业务竞争过大

因为在产城区的企业过度密集，导致一些类似领域的企业之间产生的大的产业竞争，例如在产城中，有几个科技型公司之间存在着技术层面的互通合作，相同的技术导致企业的发展中存在着业务竞争，产城产业格局发生着巨大变化。

3、优化对策

3.1 创新模式

随着华夏幸福产城的发展，探索出了一套全新的产城产业模式，这种模式不会再局限于某一项目的合作，而是基于长期合作的意愿。满足于产城区域的规划设计、基础设施服务、产业发展配套服务等进行一体化的服务，政府的政策支持。这种模式的核心是立足于“产业优先”将产业得发展作为产城的灵魂，以改变产城服务来推动产城内企业的发展。

3.2 “点”带“线”发展方式

在城市产城建设中，要按照交通一体化的发展模式，利用产业布局来带动城市的发展，协调好城市和企业之间的关系。围绕着产业的培养和格局的拓展两个方面形成“2+1”的产业格局在产城产业集群中，要建设出符合城市发展的经济体系，保持创新活力，尽量的提高科技型产业在产城中的占比，这样能够最大程度地降低产业城区的风险，提高产城企业的稳定性。

3.3 合作共赢

在华夏幸福的产业发展当中离不开地方政府的支持，在最初的土地选择上要求政府进行配合，在问题协调解决产城企业开发。加快城镇化发展引导城镇向城市转型，使产业的发展与地方政府的规划相结合。

总结：

当前时代的发展，华夏幸福产城企业格局发生了很大变化，在华夏幸福园区的开发当中，通过基建投入，来进行招商，完善产城的资本服务和投资服务的深入，这些有利于加快现有的产业进行转型，对地区发展有着重要的推动作用。