政府不再垄断住房供地意味着什么

赵秀池

把更多的非房地产企业用地、集体建设土地和宅基地充分利用起来建设租赁住房，会有效增加住房供应。

近日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

当政府不再是居住用地的唯一提供者，对我国房地产市场会产生什么影响？

——集体建设用地上的租赁住房供应将增加

根据我国的土地管理法，我国的土地制度是城乡二元结构，即城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。政府一直是城镇土地的唯一供应者。

二十世纪90年代以来，我国针对城镇住房制度进行了住房制度改革，由过去的低租金福利住房制度向住宅商品化推进。城镇土地采取的是招拍挂、价高者得的土地利用方式。如果是城中村的集体建设土地，则需要收归國有，再通过招拍挂的方式上盖物业，供应商品住房。

随着我国土地制度供给侧的不断改革，未来政府将不再是城镇土地的唯一供应者。集体建设用地也可以建设租赁住房供城镇居民居住。我国农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点已在北京等13个城市展开。以北京为例，未来五年北京将有1000公顷集体建设用地用于租赁住房建设。去年大兴区已完成33公顷集体土地租赁住房供地。在发生火灾事故的新建二村也将建设集体宿舍，打造“打工者之家”。

——非房地产企业依法改建的租赁住房供应会增加

未来非房地产企业有望将依法取得工业、商业土地使用权作为住宅用地，用于建设职工福利房、保障房、租赁住房，以解决职工的后顾之忧，为中低收入家庭提供更多的住房保障。

从2009年开始，广东省在国土资源部的支持下开展了以旧城镇、旧工厂、城中村改造为主要内容的“三旧”城镇低效用地再开发试点。2013年又增加了浙江、江苏、上海等省市试点。未来“三旧”用地会更多的用于保障房、政策性住房、普通商品住房、租赁住房的建设。

去年住建部等9部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中也指出：积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。可以预计，未来非房地产企业依法改建的租赁住房住宅供应会不断增加。

——闲置农宅和宅基地使用权流转将提供更多居住空间

农村宅基地是用于农民建设住房的土地，既关系农村社会稳定，也关系到社会经济发展全局，历来是党和国家关注的重点。党的十八大报告指出，要依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权;党的十八届三中全会提出，要赋予农民更多财产权利;国家“十二五”规划指出，要完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制;国家“十三五”规划又指出，要维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，并支持引导依法自愿有偿转让、激活农村要素资源，增加农民财产性收入;党的十九大报告指出，农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益。

宅基地作为农民的生活必需品，历来执行的是一户一宅制度。随着城镇化步伐的不断加快，很多农民进城务工，使不少农宅出现闲置。北京市农研中心2014年对北京6个山区区县的32个村开展的调研结果显示，26个村有闲置农宅，闲置宅基地面积占到5.3%。随着城市化的加速，闲置农宅有增加之势。如何促进闲置农宅和宅基地有效流转，让其发挥应有作用，又能增加农民财产性收入，确实值得引起关注。

未来根据宅基地“三权分置”的原则，有望赋予宅基地更多的权利，包括适当放宽宅基地使用权的流转，允许宅基地或农宅与城镇住宅和土地一样可以进行抵押，获得贷款融资;进行出租用于养生养老，或发展农家院旅游等，提升宅基地和农宅的价值，使农民获得一定收益，增加农民的财产性收入。

——增加租赁住房供应促进租售并举住房制度形成

把更多的非房地产企业用地、集体建设土地和宅基地充分利用起来建设租赁住房，会增加房地产市场中的住房供应，促进租售并举住房制度的形成，也是贯彻十九大“多主体供应、多渠道保障”精神的重要举措。

非房地产企业改建的租赁住房、直接入市的集体建设用地上建设的租赁住房和农宅一般租金较低，低成本租赁住房供应的增加，会降低城市住宅租金水平;高房价下租房划算，随着租售并举制度的建立，政府对承租人不断赋权，会使更多的人选择租房居住。多元化的租赁住房供应，会使居民有更多的选择权，使人们的住房问题得到更好的解决，得到更多的获得感。

——多主体供地促进房地产市场平稳健康发展

政府不再作为居住用地唯一供应者，意味着多主体供地时代的来临。未来随着城市中心区功能与产业的调整，一些老工业区棚户区用地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地等非房地产企业用地有望调整改造为住房用地，增加住房供应;城市近郊区大规模的农村集体建设用地直接建设租赁住房，会有效增加租赁住房供应;农村闲置农房和宅基地使用权流转，使城市人口到农村旅游休闲、养老养生成为可能。

多主体供地对于住房供不应求的大中城市意义更加重大。因为，这些热点城市人口众多，有大量的外来人口，随着人口不断增加，住房供不应求愈演愈烈。多主体供地提供的大量租赁住房，会使更多人得到很好的租住体验，住房市场供求关系有望实现平衡，房价波动幅度也将越来越窄。endprint