房地产调控走向精细

王玉光

在坚持调控政策连续性、稳定性的基础上，完善、细化各类调控措施。

2017年的房地产调控被舆论称之为“史上最严厉调控”。据市场研究机构统计，全国有110个城市累计发布了250多次调控政策，是“因城施策、分类调控”的一次全面落实。

此轮调控始于2016年9月，表现为“范围广、手段严”，多地在原有的限购、限售、提高首付等调控政策外，又增加了限价、限贷、加大土地供给、增加租赁供给等多种手段。

业界普遍认为，这轮调控在理念上与以往有明显不同。其最大的历史贡献在于重新确立以住宅的“居住属性”为导向构建国家基本住房制度，“房子是用来住的，不是用来炒的”渐成社会共识和改革共识，各项调控政策也收到了预期效果。央行日前发布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示：2017年末，人民币房地产贷款增速明显回落，比上年末放缓6.1%。其中，个人住房贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末降低了14.5%。

2017年的房地产调控及时制止了市场过热预期，并在抑制投机需求、发展租赁市场等房地产长效机制建设方面形成良好态势。业内专家建议，2018年，应在坚持房地产调控政策的连续性、稳定性的基础上，进一步完善、细化各类调控措施。

2017调控态势

自2017年3月北京市率先发力房地产调控以来，截至目前，全国大部分热点城市的房地产市场，大致形成如下几个基本调控态势：

房价止涨，预期回落，住宅去投资化趋势显现。国家统计局1月18日发布的2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：一线城市及部分热点二线城市的新建商品住宅房价降幅在0.2-0.3个百分点之间。其中一线城市房价同比连续15个月回落。实际上从2017年5月份开始，上海和北京便出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌;8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨;至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势显现。

土地供应减少，交易下滑，地价平均溢价率环比下降。中国指数研究院发布的数据显示，2017年11月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国300个城市共推出土地2696宗，环比减少11%;土地出让金总额为3715亿元，环比减少7%;从价格层面来看，11月份全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月下降4个百分点。

部分三四线城市房地产库存去化迅速，供求关系出现逆转。一些三四线城市房地产已从库存积压变成了房价快速上涨。迫使调控政策开始向这些城市深入：山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列，扬州则针对二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。

发展租赁市场迎来政策利好，租购并举成为调控热词。據不完全统计，目前总计有超过50个城市发布了鼓励发展住宅租赁业务的新政策，地方政府纷纷加大了租赁型物业的用地供应。上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至2017年11月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。加快建立租购并举的住房制度，逐渐成为完善房地产长效机制的发力点。

2018调控着力点

十九大和中央经济工作会议明确提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。为贯彻这一部署，住建部已对2018年房地产调控定下基调：坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。

在众多业内人士看来，坚持调控政策的连续性和稳定性是制胜长远的关键。他们建议：

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”调控目标不动摇，力度不放松。“决不能让投机因素重返市场”，国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲认为，保持调控政策的连续性和稳定性既能防范和化解房地产市场风险，同时也会避免市场硬着陆、大起大落。

在调控总基调不变的前提下，各地方应进一步细化完善调控措施，从应急式严格调控逐步过渡到差别化调控阶段。在一些专家看来：满足刚需和改善型住房需求是制定调控政策的初衷，而针对房价波动的调控只能是阶段性的调控任务。要针对各类需求实行差别化调控，首套刚需和改善需求应当满足和支持，需要遏制的只是投机炒房，调控切忌矫枉过正。同时也要警惕个别城市以分类调控、适度微调的名义突破调控底线，对社会舆论和市场预期形成误导。

进一步细化完善鼓励发展租赁市场的政策措施，综合运用土地、税收、金融等手段，将发展租赁、构建租购并举住房制度的政策红利落到实处。瞭望智库研究员在调研中发现，一些房地产业内人士认为，当前一些地方鼓励发展租赁的政策文件仍旧停留在表面，例如在土地获取、税收减免、金融支持等方面，有待出台足以激励所有市场主体积极主动参与的措施。只有鼓励社会化租赁的体制机制确立起来，租购并举的住房制度格局才能真正形成。endprint