农村宅基地地籍调查和房屋调查探索

姚小军

如皋市勘测院，江苏如皋 226500

近年来我国的城乡一体化进程得到了进一步发展，使得城市和农村的土地利用情况也发生了比较大的转变，农村宅基地权籍调查及房屋调查、确权、登记发证工作的加快推进，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础；是建立和实施不动产统一登记制度的基本内容；是实施“凭证管地、凭证用地”，这也就要求相关测绘人员能够加强对农村宅基地地籍调查和房屋调查工作的研究力度，为提升土地管理和利用水平提供重要保障。

1 工作资源的合理配置

为了取得良好的农村宅基地地籍调查和房屋调查效果，首先要求相关的土管部门负责组织协调、指导和督查农村宅基地地籍调查和房屋调查工作，负责收集提供确权相关资料，组织开展宣传动员会议，参与制定技术方案，全程监督与检查工作进度和质量。规划局负责提供和完善建设工程规划许可、规划验收手续和批准文件等资料。公安部门提供最新户籍、门牌信息。政府部门负责权属土地纠纷调解，组织协调所辖村（居）委会全力支持此项工作，包括参加培训、带领调查员逐宗调查、协调权利人（户口）现场指界、帮助调查员收集权属来源资料等。只有做好上述几个方面的准备工作，才能够保障整个农村宅地基地籍调查和房屋工作的顺利开展。在具体的测绘过程之中，做好打印机、数码相机、计算机、全站仪、GPS仪器以及交通工具等设备的准备工作，并需要在结合实际工作计划的基础上来实现各种资源的最优化配置。

2 调查技术路线

在调用原有集体建设用地和农村宅基地确权登记地籍调查成果的基础上，通过开展地籍调查成果复核及补充调查，修正、补充、完善了地籍调查数据；通过开展房屋权属调查、房产测量和立体影像获取工作，采集了房屋边长、界址及其附属设施信息；通过房产测量数据与原有地籍测量数据比对复核、补充调查信息录入、房地数据一体化处理等外业数据处理工作，实现了房地数据一体化。通过开展农村不动产权籍调查数据库建设及城镇部分不动产数据整合，实现城乡一体化数据库建设。

3 权属调查

宅基地权属调查的任务是依照权利人申请，根据权源资料对宅基地范围、界址、界线、权属性质、用途等情况进行实地调查和记录，在相邻各方确认之后填写《宅基地地籍调查表》，为地籍测量奠定基础，也为发放证书提供了法律效力的调查文件和凭证。

3.1 权属调查要求与流程

（1）按照宗地和房屋实际使用范围，根据已经登记发证资料、土地使用者和房产所有者提供的权源材料和现状进行调查。调查过程中必须严格执行有关法律、法规和规定，无论宗地以前是否登记过，都需要进行重新调查与核实；

（2）现场调查宗地的坐落位置、土地使用者和房产所有者性质、土地和房屋权属性质、宗地使用权和房屋所有权情况（含共有使用权情况）、界址线等，经核实无误后，将调查内容填写到不动产权籍调查表中；

（3）为保证调查宗地的准确性，现场调查时拍摄每个宗地和房屋的实地照片，照片应能基本反映该宗地的实际状况。针对调查的房屋，正对房屋四个面进行正面拍摄。使用像素超过1200万的相机进行拍摄。照片应清晰反映房屋外观、楼层等信息。如果房屋面与相邻房屋或其他地物过近导致无法拍摄，可以在侧面尽可能多的拍摄到该面。

（4）房屋实景拍摄的照片文件名按照房屋编码加上后缀-东、-南、-西、-北命名。

3.2 已登记宗地核查

主要针对已确权或登记发证的用地，采用内、外业相结合的办法进行，内业逐个宗地核查权属资料，对于内业核查中存在的疑问，外业进一步核实。

外业调查组将内业档案扫描信息录入成果按发证上的坐落打印成册，对宗地权利人、宗地坐落、权属性质、使用权类型、土地用途、土地面积、宗地四至、宗地界址等情况进行外业核查。宗地界址线核查时对以下类型的宗地进行重点核查：

（1）对于内业无法判断、不能理顺宗地相互之间关系的交叉问题进行重点外业核查。

（2）对于内业展绘过程中根据地籍资料不能进行转绘定位的（无任何界标物可参考）已发证的宗地图形要进行外业核查。

（3）对于实体建筑存在改建、翻建、扩建、或者拆除等情况时，要在调查记事内详细说明。如：该宗地已进行翻建（或扩建），面积比原登记增加或者减少了**m2。

（4）对于实体建筑无变化，但宗地面积不一致的，分析出原因，在调查记事内详细说明。如：该宗地界址、四至、座落未发生变化，因精度和丈量误差原因，比原登记面积增加或者减少了**m2；该宗地界址、四至、座落未发生变化，J*-J*原登记边长为**m，本次实测为**m，面积增加或者减少了**m2。

核查后宗地在图上表示方法有以下几种：

（1）对于原始发证档案资料中的宗地图界址线和实地建筑物一致的（在误差范围内），地籍图采用红色权属界线表示。

（2）对于原始发证档案档案资料中的宗地图界址线与实地建筑物不一致的（在误差范围外），如扩建。该种情况下，先用红色权属界线标示原登记发证界线，再用蓝色界线标示扩建部分，重合边部分，红色界线压盖蓝色界线。

（3）对于原始发证档案资料对应的实地建筑物已灭失的（如拆迁），此次调查不再图形表示，但应按照地籍子区整理成册，作为以后汇总的依据。

3.3 未登记宗地调查

对未登记宗地实地调查宗地使用者，地类、使用面积、坐落、四至等，并尽可能调查明确未登记原因。对未登记发证宗地，达到指界要求的宗地，或无任何权属来源材料，同时符合政策法规的，按初始地籍调查的要求填写不动产权籍调查表。同时应在调查记事内说明详细情况。

4 房屋调查

4.1 调查内容

在开展农村宅基地调查时，还要对宅基地上房屋、构筑物的产权状况进行调查。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份等。将房屋调查成果记载在房屋调查表中，结合农村宅基地调查，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

4.2 房屋调查流程

（1）预编房屋号：结合宗地统一代码编制工作，预编房屋号。

（2）指界通知：调查人员在村组负责人的陪同下，对调查区内的集体土地宅基地上面的建筑物逐户进行调查核实。对因各种原因不能及时到现场指界的权利人，按照调查计划、工作进度、时间安排，填制指界通知书，通知户主准时到现场指界。

（3）实地调查：依据农村房产登记发证成果，逐户进行调查核实。房屋的权属与土地权属权利主体应一致。调查中对产权人、房屋坐落（以公安门牌编号为准）、房屋建筑结构、层数、所在层次、房屋建成年份、房屋用途、房屋幢号、墙体归属、权利来源等主要房产信息进行逐个调查，绘制房屋权界线示意图。

5 技术创新

引入倾斜摄影测绘技术，创造性地采用构建三维模型的工作思路，进行无人机倾斜摄影，建立实景三维模型，探索采用倾斜摄影测绘等技术校验外业测绘成果，提高了数据成果的实用性。借助新型测绘系统软件，对不同的建筑物进行空间实体化存储和展现，可以很直观体现出农村宅地基的现状，利用三维模型可以直接量测长度、面积、高度等房屋属性，还可以形成矢量图形，减少外业测量工作的时间，很大程度上提高农村宅地基确权登记效率，实现三维立体化管理，使调查质量得到了有效提升。同时应用地籍测绘数据、房产分丘图、规划数据和房屋分层分户数据等构建空间数据体系，建立楼盘三维模型，来进行不动产数据空间化管理，并利用部分倾斜摄影成果进行实景化三维模式展示。

6 结语

农村宅地基地籍调查和房屋调查的最终目的是开展农村不动产登记发证。通过探索适合农村宅地基地籍调查和房屋调查的技术方法和实现路径，为全面推进和实施不动产统一登记提供经验，切实规范农村不动产权籍调查和登记，促进农村经济健康可持续发展。