我国商业地产企业融资优序探究

蒋乐平

(江西财经大学 现代经济管理学院,江西 南昌 330013)

1 引 言

20世纪后,我国商业地产行业发展迅速。2006—2015年,我国房地产企业基本实现了每年超过10%的增长速度,另外商业地产对相关产业的较大影响,该行业备受政府、企业、民间投资人等各界重视。学术界研究人员同样将商业地产企业融资优序问题作为重要议题进行研讨。货币是企业的活力所在,商业房地产需求高,经营周期长,融资活动复杂程度高,政策敏感度高。因此,融资对企业来说既重要又困难。中国的商业地产行业发展较国外晚一些,相关理论研究成果、市场秩序和相关制度完善程度不尽如人意,融资途径过于单一,融资风险不断增加。另外,整个商业地产行业的融资结构不合理,政策上对于新型融资的把控,造成整个商业地产融资市场处于一级市场严重失衡、次级市场严重不完善的局面。致使商业地产融资问题日益突出。为了更加详细地了解我国商业地产企业的融资优序战略,本论文对多家商业地产发展有限公司进行了典型分析,对商业地产公司的融资相关指标进行分析,总结了商业地产公司的融资优序特点,对融资策略进行了简评,并结合实际行业行情提出较为可行的融资优序战略建议。

2 优序融资理论概述

Myers和Majluf(1984)提出企业融资最优序列假设,认为企业在实际融资过程中,企业内部融资将处于首位,只有融资不能满足自身需求时将选择债务融资和股权融资是最终选择。

优序融资理论假设除了不对称的信息,金融市场是完整的。如假设公司宣布发行股票,这对于投资者来说是个好消息,如果这些信息显示公司的净现金流量是正的。 如果这些信息显示管理者认为他们的资产价值被高估,对投资者来说是个坏消息。 如果股价低价发行,该价值将从原股东转为新股东；如果新股票的价值被高估,则价值将以相反的方向移动。优序融资理论的主要结论有：一是企业需要进行融资时相对外部融资更偏好内部融资,内源融资是首选；二是股息具有粘性,公司为了避免股息的突然变化,一般不会为了资本融资减少股息发放；三是当公司内部融资达不到要求从而需要外部融资时,公司会选择安全性较高的债务融资。对方公司有盈余资金时,会优先偿还债务。不得已情况下会选择权益性融资；四是资本负债率会反映出公司对外部融资的需求状况的统计。

3 我国商业地产融资现状及问题分析

3.1 我国商业地产融资现状分析

2015年,中国商业地产开发投资总额为95978.85亿人民币,较2014年上涨了0.99%,其中房地产开发办公楼投资总额6209.74亿元,较2014年上涨10.1%。然而中国商业地产开发企业融资的渠道并没有随着商业地产的投资额增加而变化,长时间以来依旧是依靠银行贷款为主要的融资方式。相关政策的阻碍致使民间融资渠道和海外基金融资受阻。另外,受到发改委和银监会的限制以及宏观政策的不放开,外资银行贷款客户和规模受到严重阻碍。由此得出,中国商业地产融资渠道比较单一,主要靠商业银行作为支撑来维系商业地产发展的资金需求,而信托、上市、基金等其他融资渠道受到政策以及金融环境影响,发展缓慢、利用不充分,融资体系尚未形成多元化。

3.2 我国商业地产企业融资主要问题分析

3.2.1 商业地产融企业内部融资源动力不足

庞大的商业地产企业开发资金需求数额巨大,但由于我国商业地产企业其权益结构过于传统,导致其内部融资达不到资金需求量。商业地产行业是典型的资本密集型行业,商业建筑项目设计与建筑需要非常庞大的资金量支持。2015年商业地产企业的开发投资总额为95978.85亿元,内部融资显然支撑不了商业地产的资金需求,从而外源性融资就成为商业地产企业主要的融资方式。

3.2.2 商业地产企业在我国受政策影响较大

我国政府从严把控商业地产行业,即政策调控。相关政策对于商业地产企业的发展具有重大直接影响。政府基本通过对商业地产融资和行业的审批两个途径对商业地产行业进行政策调控。商业地产企业融资行为受金融工具和金融政策的变化制约,因其变化而变化。比如,商业地产企业的贷款成本直接受到利率调整的影响,呈现正趋势。商业地产企业债券融资行为受政策规定注意资格影响等。

3.2.3 我国商业地产企业融资风险控制机制不健全

企业融资方式的相对单一,外部融资致使财务杠杆过高,大大增加了财务风险,一部分指标甚至在警戒线智商。商业地产行业紧密与宏观经济周期相关联,受其影响较大,紧缩型货币政策会提高企业贷款利息,调高融资成本,扩张型货币政策会加大市场货币供给量,从而降低企业融资成本。总的来说,任何货币政策波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。随着经济发展,部分商业地产企业的杠杆率不断攀升至新高。

4 我国商业地产企业融资优序建议

4.1 我国商业地产企业融资方式应科学理性

根据融资优序理论,当需要融资时,企业优先倾向于内部融资,其次是债权等应付款项的融资选择,最后不得已情况下才会选择权益融资。

第一,科学提高资产的杠杆比率。近几年,我国商业地产资本负债率逐年提升,带来的是资产规模的不断增加,而随着资产规模的增加,资金融入效率也会随之提高。但由于是负债比率增高,同时需要考虑的是债务的时间成本,债权增加产生的效益是否可以由生产成本承担,如果成本可以完全覆盖债权增加额,则是理想的结果。如果成本不足以承担,融资效率反而会下降。

第二,理性提高资金效率。随着时间的推移,很多地产公司综合技术效率随之提高,技术水平发展处于领先地位,同样在科技融资方面也有较大提升。但因为融资资金效率的不足,拉低了整个企业的综合效率。因此,提高资金效率是提升整体融资效率的关键。由于商业地产行业的快速发展,内部专业人才跟不上需求,为了提高资金效率,可以采取聘请外部专业金融机构的方式提高资金运用水平。

4.2 商业地产企业应完善其内部融资制度

上文分析可知,由于很多商业地产公司资金管理能力的薄弱,致使企业融资综合效率不尽如人意,企业资金综合技术效率低下。其原因可分为以下几点。一是企业融资途径的单一。由于商业地产企业是资金密集型行业,内部融资通常不足以满足融资需求,只有通过外部融资,但外部融资途径不足,只是企业贷款能力过弱,需要进一步加强企业贷款能力,积极拓宽融资途径。二是资金管理能力不足。数据显示,商业地产公司融资资金管理效率低下,缺乏专业人才,应努力建立健全人才引进制度,完善资金管理,提高融资综合效率。同时,可以将一部分融资业务外包给专业金融机构,提升资金管理能力,增加融资效益。

4.3 商业地产企业应优化组织结构

商业地产作为高速发展的新生代产业,在当下的社会主义市场大环境下,仍然有很大的发展空间。根据多家上市商业地产企业业务分析,如万达酒店发展有限公司经过组织结构的改善,优化组织结构,增加新产业的投入带来了大幅度的营业利润的增加。事实证明作为新生行业,商业地产企业仍有很多的利润点有待发掘。我国商业地产企业大多内部组织部门繁杂,呈现多层级,垂直化特点,使得企业内部工作效率低下,大大增加了企业运营成本,从而也对企业融资资金的利用和效益产生深远的不良影响。需要改进企业行政式的管理模式,建立以价值、效率为核心的企业运营观念,以其对企业内部进行重组。通过分权化改革,优化组织结构,提高企业融资效率,提高的业务能力,提高盈利能力。

4.4 政府应引导商业地产融资健康发展

社会主义市场经济下,政府把控着宏观经济政策,在经济全面高速发展的同时,相关政策的完善是不可或缺的重要因素。当下商业地产融资问题突出,政府应该积极把控宏观市场,实行积极的财政政策和货币政策,给予商业地产企业融资政策支持,完善政策体系,去除不必要的繁杂程序,适度放开审批,建立一整套的市场融资体系,使商业地产企业根据不同需求制定融资方案,使商业地产行业融资更为方便快捷,融资途径更加广泛灵活,融资成本更低,融资效率更高。推动整个行业的快速健康发展,从而加快国民经济发展,加快社会主义经济建设。

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