我国房地产经济周期性波动研究

韩希娟

摘 要：现阶段，我国房地产经济出现了较大的周期性波动，以至于给市场经济的发展带来了不良影响。为确保国民经济的健康发展，还要加深对房地产经济的研究和重视，以便通过掌握其周期性波动规律确保其整体向前发展。因此，相关人员还应该加强对房地产经济周期性波动问题的研究，以便更好的制定波动的应对策略。基于此，本文对我国房地产经济周期性波动进行了详细地分析与探究。

关键词：房地产经济 周期性 波动

1、房地产经济波动的主要特征

经济波动通常需要经历四个阶段，即复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。于房地产经济波动而言，其无外乎也需要经历这四个阶段。

1.1 房地产经济复苏阶段

该阶段始于前一次经济循环的低谷。此时，房地产经济的供求并不平衡，且供给是大于需求的。因此部分房地产开发商很少甚至没有投资开发房地产项目。这样一来，市场上房地产项目的供求关系将保持不变。然而随着净需求量的快速增加，这种供求关系将被打破，从而致使房地产逐渐高速发展，从而到了快速发展的环节。

1.2 房地产经济繁荣阶段

随着房地产的经济进入到快速发展的环节，也使得房地产的交易数目有了非常大的提高，与此同时，也大大带动了房地产的价格。这样使得房地产的开发商渐渐的加大投资的力度，加之房地产需求量的快速增加，供给量却难以快速跟上需求量，导致房地产的价格和租金等快速增加。此时房地产处于繁荣发展阶段，无论是投资的总额还是投资规模均不断扩大。

1.3 房地产经济衰退阶段

经历了一段时间的繁荣发展之后，房地产市场相对会有所缩小。由于快速增长的房地产价格，使得消费者难以承受，从而导致房地产项目的需求量逐渐下降，最终引发供求的关系出现改变。

1.4 房地产经济萧条阶段

房地产的供求矛盾越来越突出，使得房地产开发商的竞争压力日趋上升。于是部分开发商只有采取降低房地产销售价格的策略，然而房地产价格自身存在一定的刚性，其价格控制在一定的范围之内。但是，房地产市场快速的萎缩还有交易的数目不断降低，致使房地产始终处在“有价无市”的状态当中，进而导致部分开发商和投资者被“套牢”，最终导致房地产经济处在萎靡的状态当中。

2、房地产经济周期性波动的主要影响因素分析

2.1 外部影响因素

2.1.1 经济因素

经济因素即指房地产经济所处的经济大环境，这主要是指宏观经济环境。比如，我国的每一个五年计划的最后一至两年会出现银根紧缩的现象，这种宏观的经济因素对于房地产业的影响就比较大。此外，宏观经济变量以及宏观经济参数中的经济增长速率、GDP表现、CPI指数等等也都足以引起房地产经济的波动。

2.1.2 政府的宏观调控政策的因素

我们国家是具有社会主义特点的市场经济，在对经济的规划以及经济发展的过程当中，政府产生的作用是最为关键的。在我们国家的市场经济当中，政府部门对经济的发展起到指挥的作用，政策所进行制定的政策以及制度直接关系到整个行业后期的发展情况。

2.1.3 城市发展状况的因素

一座城市实际的发展情况，就可以看这一城市房地产的发展情况，就能够有效地进行体现。整座城市实际的发展水平直接影响到城市基础的建设和住宅方面实际的需求。

2.2 内部影响因素

2.2.1 房地产市场的供求关系

房地产市场当中产生的供求关系，是对房地产经济产生波动非常关键的一项因素。而房地产的供求关系是依据市场变化而变化的。房地产经济想要飞速发展就要靠着消费者实际的需要来作为支撑的基础。

2.2.2 房地产投资的波动

房地产投资产生波动直接影响到房地产的经济产生变化，是导致房地产经济波动的内在驱动力。就一般情况而言，当房地产行业中的资金投入增加时，将导致房地产行业的迅速扩张，行业会很快进入发展的繁荣阶段。

2.2.3 投资回报率

投资回报率直接关系到整个行业的发展情况。如果房地产业得到的投资回报率比较高的情况下，那么大批的资金就会进入到房地产市场，从而使行业经济不断地上涨，使得整个行业进入到快速发展的环节。

3、房地产周期性波动对宏观经济影响发展建议

为保障房地产波动和宏观经济的协调发展，就要制定科学的发展策略，笔者结合实际，对两者的发展提出了几点策略：

3.1 重新定位房地产产业发展地位

房地产作为国民经济发展的重要支持发展产业，也是基础性的发展产业，房地产前瞻以及回顾的作用比较显著，能带动相关产业的良好发展，对经济的增长有著推动作用。考虑到金融支持的条件，房地产业的过度发展对其他产业发展也会产生一定的阻碍作用，这就要对房地产的产业发展定位明确化，房地产的产业是基础性以及先导性的产业，但不是支柱型的产业。在面对新的时期对房地产的发展重新定位，对从发展方向的引导上就有着积极意义。

3.2 拓宽房地产融资渠道

为保障房地产的投资资金来源过度依赖银行的发展现状，就要在房地产的多元化融资渠道层面进行积极拓宽，从多方面措施上加以实施。如加大差别化信贷政策的执行力，对银行的信贷管理规范化实施。构件房地产投资信托公司，降低债务资本，进一步扩大化群益资本等。再有就是积极引导外资进入到房地产的投资当中，这些都能有助于房地产的良性发展。

3.3 详细研究市场房价的变化规律

在当前的市场经济发展环境下，促进房地产波动和宏观经济的协调发展，就要能充分重视市场房价的变化，能够真实的反映物价总体水平波动，对此，可把房价波动和物价指标测量体系相结合，对经济适用房以及廉租房的建设要进一步加强，对中低档的房地建设的比例进行提高。这些都能有助于稳定房地产波动，从而保障宏观经济的良性发展。

3.4 加强市场宏观调控

为应对房地产经济的周期性波动，我国政府还应有效强化市场的宏观调控。要想促进房地产市场的健康持续发展，就应交替提出宽松以及缩放政策，进而快速推动房地产行业的不断发展。另外，还应加强对经济过热问题的重视，防止房地产市场泡沫逐渐变大。为达成这一目标，政府应从宏观和微观两方面进行调控政策的制定，以保证经济发展能够得到有效协调。而想要确保政策的有效性，还要建立完善的房地产市场监测和预警机制，以便对房地产经济增长情况进行全面监控。根据房地产市场的实际运作情况和规律，则能够完成有效微调政策的制定，继而使房地产经济波动的幅度得到有效降低。此外，在城镇化建设过程中，政府还应该根据社会发展水平制定稳定社会经济发展的信贷政策和土地政策，以免房地产经济出现大幅度波动

综上所述，对房地产的经济波动产生的影响因素主要包括内部和外部这两个方面。所以，只有充分地了解能够影响到房地产经济波动的所有因素，才可以更好地更加全面地掌握波动的规律，进而采取适宜的处置措施，以便于将该波动控制在合理的范围之内，从而更好地推动房地产行业的健康有序发展，进而为构建和谐社会添砖加瓦。

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