利用集体建设用地建设租赁住房意义重大

卞文志

2017年8月28日，国土资源部网站披露了一则消息：《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称“方案”），提出在“租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点”。从“经济适用房”“租售同权”“共有产权房”，再到这次的“集体建设用地建设租赁房”，业内人士认为，历经一系列政策暖风之后，这一次的住房政策算是有了较为明显的利好。

从土地供应端出发加强租赁房源供给

国土资源部、住房和城乡建设部28日对外发布“方案”称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

两部委称，此举还将有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。此前的2017年7月20日，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。

中原地产首席分析师张大伟认为，鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。有关专家表示，从长远看，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%～2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。

与之前的房地产政策相比，这次的政策有哪些亮点？意义有多大？我们先来看看具体的政策表述。国土资源部的文件中，最核心的就是这句：“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”就是说以后集体土地也可以承接城市住房建设了。说白了，原来那些处于灰色地带的“城中村”和城郊结合部的村集体都可以名正言顺地做起房屋出租生意了。这实际上打破了1998年以来城市住房由政府征地、垄断国有土地建设的套路。其意义还不仅于此。这一次的政策，很明显指明了此类用地不是征地或简单地流入市场，村镇集体经济组织有极大的主导权，无形中也就增加了村镇集体经济组织在盘活相关土地方面的积极性。

当然，整个文件最重大的亮点和意义还在于，创新性地从土地供应端出发，加强租赁房源的建设和供给。为此文件中明确提出了“村镇集体自行开发”，这实质上意味着他们可以绕过传统的开发商土地竞拍等手段，在很大程度上制约了土地价格。土地的价格低了，那么开发成本自然也就少了，而租房的价格也必然随之降低，这对目前的租房市场来说无疑是很大程度的利好。不过，从更宏观和长远的角度来看，这类政策的提出，还在于可能改变房地产企业的发展模式，促进租赁行业机构投资者的崛起。

在政策激励下住房租赁市场将会扭转

除了以上几个方面的重要意义之外，此次出台的集体建设用地建设租赁房政策与此前所有房地产政策相比，其突破性意义还有以下三个方面：一是第一次将集体土地纳入住房市场，大大增加住房土地供应。在我国现有存量土地中，集体建设用地规模巨大，可用于建设租赁房的集体土地远多于城市中可用于建设商品房的国有土地。过去，因政策不允许集体土地建设商品住房，导致商品房建设用地不足，商品房供应不足，房价上涨。如今，集体建设用地在不改变“集体性质”的前提下，找到了一条进入住房市场的可行道路，这就是用来建设租赁房。虽然根据方案，集体建设用地仅可用于建设租赁住房，但是，增加了可供出租的住房，同时就会减少商品房購买的需求，降低商品房供不应求状况，降低商品房房价。

二是改变了中国住房市场“买房多、租房少”的格局。我们知道，迄今为止，中国住房市场都是“买房多，租房少”，在大城市尤其如此，原因在于：一是目前出租的房屋多为个人所有，个人可供出租的房屋总体上数量有限；二是由于个人出租的房屋分散，政府难于管理，导致租房人的权益难以保障，造成一些人更愿意买房而不愿意租房。集体土地用于建设租赁房后，将大大增加租房市场供应，同时将形成规模化的租房小区，政府可以出台专门针对租房小区的管理政策，加强管理、检查，切实保障租房人的权益，进而选择租房而非买房的人将逐渐增多，“买房多、租房少”的格局将发生改变。

三是小产权房可望变为“集体土地租赁房”而纳入管理。目前，全国各地均有大量小产权房，这些小产权房建在集体土地上，没有合法的名分，无法成为有产权的商品房。集体土地租赁房大量出现后，小产权房可望纳入此类住房进行管理。当然，舆论还有很多解读，比如有利于缩小城乡收入差距、有利于稳定房价等。那么，此举是否有助于解决小产权房问题？有人持积极乐观态度。这是一种误读。一则，《方案》明确“不得以租代售”；二则，国土部明确表态，集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈；三则，集体建设用地建租赁住房用于出租，而小产权房是出售的。另外，一个是合法建设，一个是违法建设。

而对于住房租赁市场而言，我国在这方面与西方发达国家相比有着较大的距离。目前在中国租房率不足10%，欧洲国家租房率近50%；中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%，同一数据美国占比是50%；2012年，全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%。社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示，当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求，特别是一线城市以外的地区，租房比例小之又小。同样还有机构投资者的严重缺位，据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家市场，专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。endprint

链家研究院发布的《租赁崛起》中還给出了这样一组数据：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量只有约100万间，不足市场份额的5%。与之相比，这一比重在日本租赁市场中达到87%，美国则为60%。按理来说，市场经济条件下，凡有需求就会刺激供给配套，为此，在国家多种有关政策的激励下，中国的住房租赁市场现状将会得到大的扭转。链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

中国房市未来增长希望在租赁

在链家研究院发布的《租赁崛起》中，链家称“未来的增长希望在租赁”。这一预测目前已使嗅觉灵敏的中介公司和房屋租赁企业在投资上开始转向。其实，这不仅是中介公司和房屋租赁企业的预感，也是各大开发商的行业共识。据内部人士透露，过去几个月以来，无论是国内知名的大地产公司，还是区域地产公司，都已经迅速开启房屋租赁市场争夺战。最积极的估计要属万科了，据不完全统计，截至目前，其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标，万科凭100%自持比例中标，堪称该场竞标中的“最大赢家”。

与此同时，万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”，并在今年年初以30亿元入股链家，足见其对租赁市场的看重。无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型，抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。而此次出台的“集体建设用地建设租赁房”政策，将会给中介公司、房屋租赁企业和开发商们带来更大的利好。当然，至于到底能不能如愿以偿，还有待市场的检验。但“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变。

目前在中国，可以说最高价的商品是住房，最紧缺的资源是住房用地。集体土地用于建设租赁住房，用于最急需之处，将大幅提升集体土地的利用价值，增加农村集体土地的价值回报。所以说，“住房出租产业”将成为农村一项新的产业，成为农村集体经济收入的一项新的重要来源。这是一项于城市人、农村人皆有利的重大举措。

针对此次出台的“集体建设用地建设租赁房”政策，不少网民表示，拿集体用地来建房出租，不仅可以缓解住房供需矛盾，还可以盘活存量用地，可谓一举多得。下一步，应制定严格的监管措施，完善相关配套政策，规范用地和建房流程，防范各种违规行为，保障政策顺利贯彻落实。说到底，大力发展租赁房，保障民众的基本住房需求，这才是真正地致力于民生。endprint