九方：商业资产管理“生力军”

文/本刊记者 刘阳

在商业生态的转变大势下，伴随市场需求和传统零售业下滑做出相应的战略调整并努力打造体验型、城市会客厅式的精品购物中心将成为九方资管后续业务发展的重心。

>> 孙广武：我们重视的是品牌价值和客户需求，而不仅仅简单地追求每平米的租金回报。

说起资产管理，很多人会马上想到专业的资产管理团队将投资人既定的资金或资源通过投资组合而获得较高的回报。深圳市中航九方资产管理有限公司（以下简称“九方资管”）CFO孙广武在接受《首席财务官》专访时告诉我们：“九方资管起步于对集团公司持有型商业物业的商业运营与管理，是集团商业管理及资产管理平台。九方资管与传统意义的投资性资产管理是有区别的，九方资管聚焦于商业资产的运营管理，以受托经营的方式通过专业管理服务提升资产持有人的资产价值”。

目前商业资产管理领域的企业大体分为三类：受托对集团开发的商业地产项目或对集团自持资产进行管理的集团下属商业管理公司、公众投资人（房地产信托基金）聘用的专业化商业管理公司以及资产持有人多元、受托管理、顾问性质的商业管理服务公司。孙广武表示：“近年来，商业资产管理公司数量增加很快，但多数仍停留在较小规模，未来的商业资产管理将向专业化、规模化的方向发展。”

九方资管依托于中航集团央企实力及九方自己组建并快速成长的商业与资产管理专业团队，近年来发展速度非常快，在商业地产经营方面已经初具规模，并获得过很多奖项，曾在“中购联中国购物中心行业2015年度商业资产管理公司”的评选中与凯德集团、泰禾集团等七家优秀企业共同获得金奖。截止目前，中航九方资产管理公司管理的购物中心、写字楼和酒店等商业资产总建筑面积超过100万平米，管理的商业资产规模超过100个亿。2016年所管理商业资产实现的租金等收入超过7亿元人民币，较2015年所管理资产收入规模同比增长95%。

打造精品

九方资管自2011年组建至今仅仅有六年的时间，但已经有赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等六家九方购物中心相继开业运营，及签约启动的两家管理输出的项目计划于今年内开业，另有两家购物中心处于建设期，预计在2018年陆续开业。此外，九方资管还负责运营和管理包括深圳中航中心、上海天盛广场两座高档写字楼以及五家酒店。

孙广武不无感慨地表示，“之所以在六年之间发展得这么快，跟我们强有力的商业团队的组建、沉淀、发展是密切相关的。”观察九方资管购物中心的项目，可以说九方的成功得益于九方资管的商业理念和商业模式。于2014年开业的深圳龙华九方购物中心和2015年开业的深圳华强北九方购物中心两个购物中心的成功运营，大大提升了九方资管在整个行业中的影响力。

值得一提的是，2011年第一家开业的赣州九方购物中心年投资回报率已经超过了行业内认可的6%。孙广武表示，“我们有实实在在管理经验的积累，管理体系的搭建以及整个商业团队的打造是九方资管未来发展的重要竞争优势。”

透析九方资管的战略布局，九方资管对城市以及市场判断的原则是“小城市做大，大城市做小”，即在小城市着重做核心区域的城市型购物中心，在大城市聚焦于非城市核心区域的社区型购物中心。在一线城市核心区域投资建立购物中心，投资规模巨大，对投资人资金实力、融资能力提出挑战，例如华强北地段需要三、四十亿甚至更高的投资才能再建立或并购一个具一定规模的购物中心，而相反，在一线城市复制龙华九方购物中心的成功模式、建造社区型购物中心对于投资人而言具有更大的可行性。

相比而言，基于九方资管团队的判断，三线城市的人口和经济消费的支撑量有限，在非城市核心区域建立社区型购物中心面临一定的运营压力和挑战，而在核心地段建立城市型购物中心未来发展空间更大，赣州九方购物中心就是很好的成功范例。赣州九方购物中心位于章江新区核心地段，临近赣州市政府，是赣州市首个一站式购物中心，城市首发的影响力和商业号召力为未来的增长奠定了扎实的基础。孙广武回忆道，“赣州九方开业时在当地很轰动，原来熙熙攘攘的传统核心商业街，在九方开业的几天一下子变得冷冷清清，人几乎被都吸引到九方来了！这让我至今难忘，我们也欣慰于能通过自己的运营与管理提升赣州人民的消费体验、为他们提供更好的消费休闲场所与环境。九方资管就是想真正做到独有的、首发的、具有城市型影响力的购物中心，实际上我们做到了。”

在谈到商业资产的运营与管理时，孙广武强调，“我们重视的是品牌价值和客户需求，而不是仅仅简单地追求每平米的租金回报。”在九方资管发展的足迹中可以看到，其每一步都充盈着十足的“设计感”，而这个“设计”的核心就是以品牌价值和客户需求为最终导向。华强北九方一反传统理念、摒弃了“盒子式购物中心”，在寸土寸金的深圳华强北地段开辟了拥有一定面积的阶梯和露天广场的街区式购物中心，聘请了国际知名设计师对购物中心进行精品设计，使购物中心可以打造3D彩绘的背景墙、爱情主题（如心形拱门）等场景，旨在呈现一个完美的“城市会客厅”给深圳市民。

>> 华强北九方：拥有阶梯和露天广场的街区式购物中心。

如此“打造精品”的经营理念被实践证明是正确的。孙广武表示，“从运营的角度讲，九方商业运营团队花费了很多心思去捉摸市场、客户的需求以及定位的差异化，而不是简单地追求标准化产品模式下的规模发展，这样做出来的不一定是精品。” 正是基于打造精品的经营理念，华强北九方购物中心在开业仅一年的时间里，日均销售额已超过两百五十万，年销售额有望突破十亿。之所以一个后生的商业资产管理公司可以如此成功，最重要的是九方团队相信资产价值的增长首先体现在品牌塑造和客户需求，打造出一个真正有特点的聚焦客户需求的城市型购物中心，有了这个基础才会体现在资产增值。同样，龙华九方购物中心的成功，也是基于所在区域的聚集人群以及消费特点定位为以培训和儿童的为主题的社区型购物中心。

然而，近年来传统零售业受电商营销影响比较大，百货业态下滑明显。九方资管传统核心利润贡献便来自于以服装为主的零售品牌，在电商销售的冲击下，九方资管同样面临着全新的考验。孙广武坦言，九方资管现阶段面临最大的挑战是“商业生态的转变”。因此，随着市场需求和传统零售业业态下滑做出相应的战略调整并努力打造体验型、会客厅式的购物中心将成为九方资管后续的重心。例如，在成都进行的书城改造项目，旨在打造文化概念、建立以书城为核心的主题店式的购物中心，也是九方资管重心调整后的典型示范。

未来战略

基于商业资产管理上的基础和经验，孙广武表示，九方资管未来将会以商业运营管理为基础向上游和下游进行资产管理的拓展。“从资产管理的角度来看，我们的客户不管是开发商、基金还是险资都有投资决策、融资需求、管理需要和退出安排，投融管退未来都可能成为我们提供专业化管理的新利润增长点。”

企业若想有充足的资本支撑商业地产投资与发展，以便更快速地发展，与资本市场的对接便是尤其重要的因素。近些年，中国商业资产管理的情况正在发生改变，其中有一些标志性的事件，例如国内大的商业地产开发与运营商如万达正向与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式转型；以中信金石为代表的准REITs产品正式“启航”；互联网金融的兴起推动金融创新层出不穷，特殊的证券化机会正在显现；具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等加大或已开始进入内地收购资产；以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金有意入股或组建自己的资产管理团队；以险资、信托为代表，整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资，盯准资产并购市场。

孙广武表示，九方资管未来会向更专业化管理以及与资本市场对接的方向发展。“美国西蒙、澳大利亚西田和新加坡的凯德均通过在比较成熟的资本市场发REITs，形成若干规模化的资产包，委托给自己打造的专业化商业资产管理公司进行管理，中国也在向这个方向发展，国内很快也会出现类似西蒙、西田和凯德这样的依托资本市场的国际专业化轻资产商业资产管理公司。”作为九方资管CFO，孙广武坦言：“CFO 在公司发展战略的制定与落地中起着至关重要的作用，责任重大！既要做好决策支持、也要做好资源配置、通过中长期财务计划分解到年度预算，再由业务部门具体到经营计划，从而推动公司战略的落地！”

财务体系的顶层设计

作为九方资产管理公司的CFO和决策委员会成员，孙广武坚定地表示，“我非常关注内部控制和风险体系的搭建，必须从整体风险控制的角度把好关。”在具体运营中，商业资产管理对投资和资金管理要求是非常高的，因此，首先要建立一个能体现风险控制和内控管理要求的财务授权管理体系。曾在2005年凯德商用刚刚进入中国时便成为其第一批团队成员并参与了凯德商用中国整个财务管理体系建立的孙广武，将先进的财务管理理念带进九方资管。他表示，财务层面上租约签订、审批、订购付款的授权、预算编制、执行与跟踪以及税务等方面需要在基于财务风险控制的财务授权体系，在建立之初就明确下来，并通过公司董事会的批准和下发，并最终执行。

其次，在制度下发的前提下，落实是关键。孙广武表示，“从财务的层面，需要定期组织具有专业能力的财务人员对下面商业资产管理项目或者整个组织定期进行巡检。”巡检主要关注内控以及授权的落实情况，不仅仅局限于授权体系而是包含整个内控与风险控制在内的方方面面。财务巡检若是发现风险点，便会先解决问题本身，而后反过来进一步强化和完善内部管理，在管理制度上对风险点有针对性地提出管理要求，进而保证制度完善、及时防范风险。

第三，九方资管对财务人员实行财务垂直管理。孙广武表示，九方资管的财务人员大概有一百多人，所有购物中心和写字楼的财务人员的面试、晋升以及绩效考核都是由九方总部把关。“把好了入口段，培养的团队才是职业化的。”此外，财务垂直管理制度的真正落实能够保证财务人员对业务的监管作用更有效。

第四，建立完整的会议体系和报告制度也保证了内部控制和风险体系的搭建，通过月度财务例会、季度资产管理专题汇报以及风险报告等形式使财务人员和业务管理人员能够形成定期进行风险回顾与评估的工作习惯。

作为特许公认会计师公会ACCA资深会员和华南专家指导小组成员，同时也是国际商业地产投资师协会CCIM会员，孙广武一直用“国际化视野、专家型高管”的目标要求自己，希望能够通过国际化、专业化的管理理念为公司创造更大的价值。

在团队建设方面，孙广武表示，“管理要求和管理目标的实现都是以良好的团队搭建为前提的；如果关键岗位上的人不具胜任能力，团队缺乏凝聚力和战斗力，即便管理平台搭建得再好、目的再明确，在最后的执行当中都会出现偏差。”孙广武非常重视员工的定期培训、成长及未来的发展机会。在孙广武看来，关注和重视员工成长，打造积极向上的学习型组织，为优秀的员工创造可能的发展机会，加强团队的凝聚力和稳定性非常重要，同时员工的稳定成长对公司来说也会产生更大的价值。

在谈到精细化财务管理时，孙广武表示，“精细化管理只有落实到每一个细节时才能真正体现其价值，才能让管理人员和消费者体验到企业较好的管理水平。