补充协议中的格式条款——以商品房买卖合同为例

赵雅莉

沈阳师范大学法学院，辽宁 沈阳 110036

格式条款的广泛应用，虽然简化了缔约程序，提高了交易效率，但由于其自身的缺点加之一方当事人的滥用，其弊端亦日益凸显。为了使格式条款制度更好地造福于人类，我们不仅要深刻地了解它，更要寻找方法规范它。

一、补充协议与格式条款

补充协议作为商品房买卖合同的一部分，对于买卖双方之间的交易发生着很大的促进作用。在买卖双方签订商品房买卖合同时，因合同中多数条款都是固定条款，因此，买卖双方关于商品房买卖的其他约定事宜大都体现在补充协议中。

格式条款是由合同当事人一方预先拟定的，具有定型化、附从性，且为与不特定的第三人订立多数合同时使用的条款。在商品房买卖合同中，补充协议虽名曰为双方合意签订的协议，但在现实生活中，格式条款在补充协议中所占的比重不容忽视。

二、格式条款侵犯消费者合法权益的具体表现形式

(一)关于房屋屋顶及外墙归属的约定问题

在商品房交易中，部分开发商在出售一些位于商业中心的楼盘时，经常会在合同中特别约定由开发商保留所出售房屋的屋顶和外墙的使用权，用以悬挂广告牟利。而消费者由于不懂得其背后的商业价值或谈判地位不同，往往会默认此种格式条款的存在。但是从法律的角度来说，商品房屋面及外墙属于建筑物共用部分，应当归属于全体业主，处分权自然也应由全体业主决定。如果开发商在格式条款中做出此种侵犯消费者合法权益的规定，消费者可以向法院起诉，主张宣告此条款无效。

(二)关于办理产权登记的问题

商品房买卖实质上为不动产交易，而不动产交易中最重要的则属所有权问题。在商品房买卖中，办理产权登记是一个必经且至关重要的程序，因为它关乎买方能否取得对该房屋的所有权。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。然而，不少房地产开发商在补充协议中直接以“房屋的产权登记由买方自主办理”的字样来逃避自己本应履行的义务，损害买方的合法权益。面对此种情况，买方可先与开发商进行协商，对开发商晓之以情、动之以理，如实在不行，也可到法院进行起诉，但应注意保存好证据。

(三)关于房屋约定面积和实际面积产生误差的问题

我国《商品房销售管理办法》将房屋约定面积与实际面积的面积差的3%作为买受人是否有权退房和开发商承担相关法律责任的依据。但是在现实当中，有些开发商直接将此面积差修改为5%，以此来侵犯消费者的合法权益，从而保障自己利益的最大化。面对此等纠纷，消费者可以与开发商协商就不足面积折价补偿，或者在原有的房价基础上递减。如若协商不成，消费者可起诉到法院，运用法律手段来维护自己的合法权益。

三、对格式条款的风险防范

(一)合同当事人应基于平等原则和公平原则制定格式条款

在签订商品房买卖合同时，双方当事人应在权利义务对等的基础上，经充分协商达成一致，并在利害关系上保持大体均衡。如果说一方当事人只享受权利，而不承担风险和损失，那么所制定的格式条款则显失公平，受损害的一方有权起诉到法院请求变更合同或撤销合同。

(二)开发商对于特殊事项应履行提示说明义务

格式条款是开发商为了自身利益而预先拟定的合同条款，大部分格式条款都不利于消费者的合法权益。法律考虑到了处于弱势地位的消费者，因此对消费者做出了倾斜性保护，规定开发商在格式条款中做出限制对方当事人的合法权益、加重对方当事人的义务等规定时，应采用黑体字加粗并提示当事人的做法，以保护消费者的合法权益。

(三)消费者应增强法律意识

消费者在签订商品房买卖合同前，可以去律师事务所咨询一下相关事项，了解签合同时应当注意的陷阱。当然，如果消费者购买房屋所付的金额较大，不妨找律师代签，以降低风险。

四、结语

综上所述，格式条款虽是时代的产物，但却是一把双刃剑，为了让它造福人类，大到社会，小到个人，都应尽一份绵薄之力。