房地产融资现状及解决措施

钱骏

摘 要：最近几年我国房地产行业迅速崛起，现在已经成了我国重要的经济支柱之一，许多人纷纷转头到此行业发展。从整体上看，我国的房地产事业有几个特点，首先是投资大，其次是风险大，但最重要的是，它所带来的利润是其他行业不能相比的。此项目从开始到结束的整个阶段都离不开大量资金的投入，这些前期的资金从哪来、它的风险有多大、它最后所带来的经济效益又如何，这些都是一个资深房地产企业必须考虑的。所以，融资能力的高低也象征着房地产企业的命运。但是现在看来，由于我国房地产企业发展时间较晚、经验不足，所以融资能力待提升。本文将会与实际相结合，谈一谈目前我国融资的现状、其目前出现的问题和带来的风险以及一些解决方案。

关键词：房地产；融资；问题；解决方案

房地产融资现状的简述

在遭到金融危机的冲击以及国内政策调整的情况下，我国的房地产企业的需求量变小，由于自身现有的融资方法已经不能满足企业的发展，所以目前大部分房地产企业都开始探索新的融资方法，希望能够得到足够的财力来满足自身的需求。但是，现如今我国的房地产由于一直升温而过早地暴露出了发展过快的一些问题，国家为了降温，出台了一系列政策以及进行宏观调控来限制金融机构，使房地产无法达到融资条件。因此，现如今房地产必须寻找其他低成本的融资方式，改变对传统融资方式的依赖。但目前，如何创新融资方式、减小风险成了房地产企业家头疼的问题。下面简要概述一下现在比较热门的融资方式。

内部融资

内部融资主要指的是企业经过多年的运转所积累下来的利润资金；其次是企业的预收资金，它的主要来源包括人们购房时所提交的定金、债券等；最后是集资形式，其主要向企业的员工募集资金，在事后给员工一些额外的利润。内部融资方式可以在一定程度上满足企业的部分生产经营活动。

外部融资

外部融资即从企业的外部获取资金，主要通过债务融资的方式来实现。债务融资现如今是各大房地产企业最常用的融资方式之一，债务融资是指银行等金融企业通过贷款或债券等方式融入资金，如果你使用债务性融资，那么你必须支付一部分的本金，并且最后还要缴纳一些利息，这是一把双刃剑；对于一些小型的房地产企业，则需要选择一些成本较小、风险较低的债务性融资方案。

房地产融资目前存在的问题

融资方式过于单一

目前我国房地产企业大多通过银行来贷款，但是由于银行需要30%的本金，这使得大多数房地产企业无法满足这项要求，这种渠道严重制约了房地产的发展，虽然国家对此进行了调控，但银行贷款仍然是最重要的渠道。所以，这项融资渠道一旦遇冷，银行绝对会承担相应的损失。

不同地区房地产企业的融资水平差异大且信用差的现象严重

现如今，我国沿海城市的融资水平明显比大陆内地要高，造成这种现象的原因主要是经济发展水平的差異，因此，目前会存在这样一种现象：如果一个地区的经济发展较快，那么相应的房地产的融资水平就会越高。同时，一家国产房地产企业的融资水平将远远高于民营房地产。但现在大部分房地产企业比较小，无力承担其银行贷款的风险，这导致他们的不良记录增多，信用也比较低。

法律制度制约了房地产融资的发展

为了促进国家的发展，国家颁发了许多相关的法律，但是这些法律的某些条令模糊不清，所以房地产企业在发展过程中没有相关的法律作为支撑，在贷款时的利益关系总是模糊不清。所以，要尽快研制相关法律，为房地产企业提供法律基础。

对融资问题的相关措施

打造多元化的融资方式

通过上述分析可知，现如今房地产的融资方式比较单一，对银行贷款方式过度依赖，同时，其创新能力太低。在这种情况下，房地产企业需要大力创新，通过自己的现有资金，对整个企业的融资方式进行拓展，打造一个稳定的、具有创新性的、多元化的融资模式，这样既能降低风险，又可以减轻企业的债务。

改善公司的资本结构

现如今房地产公司的融资特点比较单一，只能通过销售来赚取利润，并且没有其他的融资手段，这使得企业处在较大的风险中，一旦产生意外，则负债累累。所以，房地产公司应该合理运用债务融资和股市融资的特点，改善公司的资本结构，避免风险。

完善相关法律法规的建设

如果想使房地产融资体系在我国发展下去，必须有相应的法律法规作为支撑。所以，我们现在必须要积极完善有关法律，让房地产的地位得以确立。同时，我们也应借鉴外国有关方面的法律法规，因为他们的法律比我们的更加完善。用法律来约束房地产暴涨的同时，也要让其更加完备。

结语

通过较低的成本来获得融资，这对房地产企业来说极为重要的。所以，融资模式至关重要，这是其能够继续健康发展的基础。房地产企业在运行过程中会受到成本高、风险大、资金来源不可靠等多种因素的影响，所以，企业需要结合自身的条件进行合理的分析，制定符合自己的融资模式。

（作者单位：南通市房地产开发集团有限公司）

【参考文献】

[1]田丹.房地产企业融资问题分析[D].西安科技大学，2013.

[2]杨雁娇.我国商业房地产融资模式研究[D].北京交通大学，2009.