房屋买卖中“阴阳合同”的效力评析

谭诗语

四川师范大学，四川 成都 610000

“阴阳合同”问题主要出现在二手房买卖中，指的是交易双方同时签订不同的两份合同。所谓的“阴合同”就是交易双发私下签订的合同，并要按照合同内容履行责任和义务，而“阳合同”是房屋在管理部门登记的备案合同，并不能反映房屋的实际价格。因此，在实际交易时，经常会发生一些纠纷，包括房屋价格、合同效力等。

一、房屋买卖中“阴阳合同”存在的原因

通常情况，交易双方在签订“阴阳合同”时，其主要目的是逃避税收，降低交易成本。当“阳合同”的价格较低时，目的是为了降低税收成本，而价格较高时，房屋的产权价值也会随之提升，在抵押贷款方面可以获得更多的资金。因此，无论是压低房价还是抬高房价，“阴合同”都不是双方的真实意思表示，“阳合同”都涉及逃避税收或提高贷款额，对合同效力造成了影响，使得交易双方面临一些风险。例如，当合同中存在做高房价的情况，且获得了更多的贷款时，这种行为属于恶意串通损害银行利益，所签订的合同应判定为无效，并根据实际情况赔偿相应的损失。若合同中存在做低房价的情况时，属于明显的逃避税收行为，已然违反了法律的强制性规定，合同应为无效。当这种行为判定后，需要纳税人承担一定的法律责任，甚至会被处以刑罚。根据我国相关法律规定，当逃税金额超过了1万元时，这种行为应以涉嫌偷税罪论处，若情节比较严重，甚至要面临更严厉的处罚。同时，虽然做低房价可以降低买方缴纳的税款，但再次进行出售时，由于登记备案的价格低于成交价，需要计算个人所得税等，将其综合起来看，买方并没有获得多大利益[1]。

二、房屋买卖中签订“阴阳合同”所面临的法律风险

交易双方在签订“阴阳合同”时，由于两份合同之间存在明显的差异性，双方所负担的义务也不同。一旦发生合同纠纷时，会对履行哪一份合同存在争议，从而对某一方的合法权益造成侵害，并需要承担一定的违约风险。同时，交易双方签订“阴阳合同”的目的不同，但目标是一致的，都想通过合同条款来使自己获得最大的利益。当发生争执时，若双方为了做高房价而获得更多的贷款时，其行为已经违法。根据合同法第五十二条第二款之规定可知，交易双方的行为是恶意串通，欺骗银行，并损害了银行的合法利益，此时合同应为无效。在这种情况下，买方不能从银行获得贷款，也就没有充足的资金支付房款，其合同也无法正常履行。因此，即使是价格正常的合同，也应判定为合同无效。

关于“阴阳合同”的效力问题，法学界也没有一个统一的观点。交易双方同时签订了不同的两份合同，每份合同所规定的权利义务、交易金额等不同，无法判定该如何履行合同。主要有以下三点分歧：一是，交易双方在向相关部门提供备案合同时，即“阳合同”，其中规定的价格并不是双方的真实意思表示。由于“阳合同”不是双方真实意思的合意，且存在做高房价或做低房价的问题，违反了相关法律的禁止性规定，应判定“阳合同”无效。而“阴合同”是交易双方的真实意思表示所达成的合意，且无影响合同生效的效力瑕疵事由，因此，“阴合同”应具备法律效力。二是，一些学者认为。“阴合同”与“阳合同”都具备法律效力，但“阳合同”中的某些问题应重新商榷。若合同中仅有房价存在违法的情况时，其余内容应同样具备法律效力。但交易双方在履行合同时，应根据双方的实际意愿情况进行判定。三是，还有一部分学者认为，当房屋买卖中存在“阴阳合同”的问题时，均应判定为无效。根据我国合同法中的内容可知，当交易双方存在恶意串通，且为了自己的利益而损害第三方利益时，所签订的合同不受法律保护，也不具备法律效力，并根据交易双方的实际行为来依法追责[2]。

综合上述意见，笔者认为，当房屋买卖双方签订“阴阳合同”时，首先应判断合同是否成立。交易双方对房屋买卖达成了合意，则合同成立。因此，无论是“阴合同”还是“阳合同”，都是成立的。其次，在对“阴合同”的效力进行分析时，当合同属于依法成立且无效力瑕疵事由时，合同即为生效，并会获得法律保护。因此，“阴合同”具备法律效力。在对“阳合同”进行分析时，是交易双方在办理产权变更时提交的备案合同，与“阴合同”同样具备法律效力。但合同中的价格并不符合市场行情，是交易双方为了达到某种目的而虚报的价格。其行为已经损害到了国家利益、第三人利益或集体利益等，主要表现为欺骗银行或逃避税收。因此，“阴阳合同”中违反法律强制性规定的部分条款应为无效，其余条款应为有效。但在我国的司法实践中，并没有明确的法律界定，“阴阳合同”既涉及到民事责任，又涉及到刑事责任，难以进行划分，而追责部门包括司法机构和税务部门，应根据合同的实际情况进行判定，以维护法律的公平性。

[ 参 考 文 献 ]

[1]张丽霞，崔声波.二手房屋买卖的“阴阳合同”问题及其防治对策[J].海南广播电视大学学报，2014，15(02)：74-77.

[2]张红华，郑鹭宾，缪志伟.论“阴阳合同”的法律效力——以王栋合同门事件为例[J].武汉体育学院学报，2010，44(02)：42-44.