新时期对我国不动产物权登记制度探讨与研究

陈传芹

连云港工贸高等职业技术学校，江苏 连云港 222000

纵观各国法制发展历史和经济发展，经济保持良性发展的长效机制，就是明确的产权制度。2016年12月中央政治局工作会议提出，不动产登记制度能对房地产平稳健康发展提供保障。而决定不动产物权支配秩序的关键，则是不动产登记簿。在各国物权立法中，不动产登记是不可或缺的内容，对于不动产登记制度，我国的物权法明确规定，这些规定立足于现实需求，对于现行有关不动产登记制度的稳定性和连续性进行了保持。在此基础上，对一些与社会需求相适应制度进行创设，并呈现了一定的创新性。本文对我国物权法关于此制度存在的缺陷进行了分析，并提出相关的完善建议。

一、不动产登记制度的概念和性质

不动产最终目标，是为了实现公示，指登记机关遵照相关法定程序，针对权利人的申请，将不动产物权的设立、变更等在不动产登记簿上记载并予以公开，使公民能更深入的了解某项不动产所形成的物权状态。

第一，不动产登记的本质，是国家证明行为，而不是批准行为。审查买卖双方是否具备办证(交付)的条件，是房屋产权管理机关的职责范围。公示和确认买卖双方履行合同的结果，是房屋产权变更登记本身的作用。第二，私法上的民事行为说。认为不动产登记是私法程序性行为，而不是公法行为，从法律上确认当事人不动产物权和不动产交易，是登记行为实质。第三，折衷说。认为不动产登记既是一种带有行政色彩的民事法律行为，同时也是一种行政管理行为。

对于第三种学说，笔者比较赞同。原因如下：主要是依赖于申请人的意思表示私法效果的产生和登记的发生，其中国家机关并不起支配作用。第二，实现私法意义上的物权变动，而不是行政管理，是不动产登记制度的价值，以此更好的维护和稳定市场交易的安全。第三，介入公共权力对登记记载内容的可信性进行了强化。作为一种私法行为，对私权的一种确认是其实质。从事实上分析，公示和确认财产归属关系。

二、我国物权法关于不动产登记存在的缺陷

我国物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一规定了行政法规、法律和登记办法，尽管物权法明确规定了不动产登记，但还有以下不足存在：

(一)不动产登记的法律不统一，具有相对零散的法规

关于不动产登记法，我国目前尚未制定，现有的法律法规具有相对零散的登记，如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。在这些法律、法规中，还有很多规定是不合理的，存在着相互矛盾和冲突问题。严重匮乏解决实际问题的可操作性，对于不动产交易，不能发挥有效的促进作用。

(二)不动产登记机构不统一

在我国物权法中已经明确提出“统一不动产登记机关”的理念，但纵观目前我国的不动产物权登记机关现状，“多头执政”“分级登记”和“多部门登记”依然比较普遍。结合《城市房地产管理法等相关法律及法规，我国不动产登记机关涵盖了诸多部门，由于具有相对分散的登记机关，既困扰执法者和司法者执行公务，同时又对当事人登记带来影响。

(三)缺失关于登记错误损害赔偿责任的规定

《物权法》规定，由于登记错误，直接损害到他人利益的，登记机构应对相应的赔偿责任进行承担。登记机构赔偿后，对于导致登记错误的人可继续追偿。该条明确规定了登记机构和不动产当事人的赔偿责任。但《物权法》中仅仅对应该赔偿的原则进行了规定，却没有进一步探讨登记机关承担的是一个完全民事赔偿责任还是国家赔偿责任，是指向权利人的实际损失还是直接损失。

三、建立我国统一不动产登记制度

(一)制定不动产登记法

目前，我国除了在房地产、物权法法律中，有关于不动产登记的规定，还在多种规范性文件，如地方性法规、行政法规中，散见关于不动产登记的规定。这些零散的规则，具有较低的法律层级，不具备一定的效率，使不动产登记规则之间出现了各种重复、矛盾问题。有的规则不符合物权法的基本原则，对于这种制度上的缺陷，最高人民法院曾采用司法解释的方式来补救。但并没有从根本上得到解决不动产登记的法律统一适用问题。基于此，目前首先要做的问题，就是对不动产登记制度进行统一，所制定的不动产登记法应具有统一的内容和严密的逻辑，满足经济市场需求，并且与我国的实际国情相适应。为了保证不动产登记法具有足

够的效力，需要由全国人民代表大会制定，其内容涵盖以下方面：既登记错误赔偿责任、登记程序等，并使不动产登记在统一的程序和规则下进行，所产生的法律效果也是统一的，以更好的保障交易安全。

(二)统一不动产登记机构

梁慧星教授认为，需要将目前实行的多部门登记的管辖制度废止，由一级法院统一管辖，既由县级人民法院作为登记机关。有的学者认为负责登记的机构，应该是一个中立的事业性组织。王利明教授认为不动产物权登记的行政机关，应该是一个专门的机构。对于这种观点，笔者很赞同。国家可通过统一的不动产登记机关的设立，建立高效的专业化登记部门，以更好的统一登记簿记载的内容。旨在对不动产交易安全提供保障，为当事人快速查询相关不动产登记信息提供方便。

(三)对不动产登记错误损害赔偿责任明确规定

关于登记机关责任赔偿的归责原则，需要采用无过错责任原则，由登记机构错误登记损害当事人的利益，则需要对赔偿责任进行承担。究其原因，首先。赔偿法采用的归责原则是无过错原则；其次《房屋登记办法》并没有规定如果有过错，才能承担相应的责任。

作为国家行政机关，我国的不动产登记机构与受害人掌握的信息不对称，二者之间具有不平等的地位。对于举证不能的后果，受害人很可能要承担，这是显失公平的。

四、结论

不动产登记制度是市场经济基础性制度之一，也是构建房地产长效机制的根本保障。本文提出了完善不动产登记制度的几点建议，希望能够完善不动产登记制度的缺陷，以更好的保护广大群众正常的财产权利。

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