交易中的房屋被法院查封后咋办

□ 刘英生 陶 然

房屋交易过程中，买方支付了首付款，但因房屋被法院查封无法办理房屋过户手续。遇到这样的情况，应该采取何种救济措施？下面这起案例或许有一定的参考价值。

基本案情：2016年12月，王某与李某签订了《房屋买卖合同》，购买李某位于南昌市朝阳新城的房产。房屋总价为120万元，双方约定王某支付首期房款计人民币50万元，余款70万元在办理房屋产权过户手续后支付。合同签订后，王某依约于2017年初支付了首期房款50万元，并实际占有房屋。在办理房屋产权过户登记手续过程中，王某发现涉案房屋已经被南昌市西湖区人民法院查封，根本无法办理产权变更登记，而李某因拖欠巨额债务下落不明。王某面临着无法取得产权证，又无法让李某退还房款的两难境地。2017年2月，王某向法院提起诉讼，诉请解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》，李某退还已支付的首期房款50万元并支付违约金10万元。

法院观点：双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。由于李某收取支付的购房款后，尚未办理过户手续，李某因其他案件涉诉导致房屋被司法查封，从而缺失履行《房屋买卖合同》的条件，无法继续履行，因此解除双方签订的《房屋买卖合同》之诉请，符合法律规定，应予以支持。李某因房屋查封无法履行房屋买卖合同的行为构成根本违约，导致合同履行不能，而原告王某对此并无过错，王某诉请李某返还已支付的购房款50万元并承担违约金10万元的诉请，符合合同约定，亦予以支持。最终，法院依法判决：解除原被告签订的《房屋买卖合同》，被告李某返还原告王某购房款50万元并承担违约金10万元。

法官提醒：交易的房屋被法院查封后无法继续履行房屋买卖合同，应该采取下列救济措施：

一、买家可诉请解除《房屋买卖合同》，要求卖家退还购房款并承担违约责任。如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可依法要求解除《房屋买卖合同》，卖方退还购房款并承担违约责任。但买方将无法完成交易拿到房屋。

二、买家向查封法院、公安部门提出保全查封异议，并提交在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的凭证；在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据等，待法院核实事实后依法解除查封后予以过户。

三、对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知买家，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。