房地产公司涉税风险点及对策

于梅

摘 要：本文对房地产公司涉税风险点及对策进行了探讨，文章从阐述营改增政策对房地产企业的重要性入手，进一步展开了营改增背景下房地产企业税务风险的成因分析，最后提出了营改增政策背景下房地产企业税务风险的防范策略。

关键词：房地产公司；涉税风险点；重要性

随着社会的快速发展，市场环境越发复杂，企业的经营形势也更为严峻。在企业的长期运营阶段中，税务成本是影响企业收益的重要因素，因此企业必须对纳税问题保持高度关注。尤其是在新的时代背景下，税收政策也在不断革新，营改增政策也得到了出台，企业需要对新政策的要点进行全面了解和深入分析，顺应时代潮流，对政策进行合理运用，以此达到降低涉税风险的目的。

政策改革对房地产企业的重要性分析

有利于确保企业纳税压力的稳步降低

在目前的社会背景下，税收的中性原则还没有被完全展现出来，在政策改革实施后，比如在国家推行增值税政策后，房地产企业开始暴露出了税负不减反增的问题，税务压力高于营改增政策施行前的水平，据调查，税负平均增加率达到了0.77%。但是对于部分抵扣幅度相对明显的企业来说，其税负压力会适当降低。从部分房地产企业的税务测算过程来看，新政策的施行，在一定程度上起到了降低企业税负的作用，对下游企业提供可抵扣的增值税发票，也适当地减轻了下游企业的纳税压力，最终给企业创造了更有利的价格竞争条件，企业可以选择能开具增值税专用发票的商家进行合作，从而帮助企业控制税负，使房地产单位能更加健康、平稳地发展。

有利于将行业分类逐步细化

在税收政策改革、营改增政策得到施行后，國内的增值税纳税链条会更加完备科学，而针对纳税人所购买的服务类业务，企业能够适当地实现抵扣，纳税人只需要针对增值的款项进行税务缴纳，因此在一定程度上避免了重复征税问题的发生，也降低了市场消费者的支付压力，可以有效地激发消费者消费的欲望。对房地产企业而言，企业可以把原来的施工合同拆解成采购原材料业务和施工合同等等不同内容，因为采购建筑材料，能够得到17% 的增值税专用发票，因此在降低税务方面可以形成实际的效果，可以帮助企业把建筑安装成本控制在合理的范畴内，最终确保企业形成明显的竞争优势。

税收政策改革背景下房地产企业涉税风险点的形成原因

缺少完善的税务风险内部防控制度

目前，部分房地产企业的内部建设不到位，信息沟通不畅，协调制度设置不科学，不同的部门在就税务信息进行交流沟通的过程中，引起了相对突出的滞后问题。顺畅的沟通渠道应该得到科学的建设，从而帮助企业更好更快地及时获知税收政策的变动状况。而部分房地产企业本身缺少专业的税务风险管理制度，在税务风险的评价、控制以及评估工作中，未能达到实时监督与控制的水平，因此极易出现严重的税务风险。

涉税风险评估缺失

部分房地产企业因为忽视了税务风险评估系统的建设，对该项工作的重视不足，就引发了税务风险蔓延的后果。通常情况下，风险的辨识、研究和测定等环节，是税务风险评估体系的关键构成要素，只要其中的任一环节存在问题，就可能对税务风险的评估质量造成巨大的影响。比如，对税务风险的辨识工作而言，尽管已经有企业在致力于打造一整套的涉税事务操作程序和规范，但对比较隐性的涉税风险来说，却缺乏专业的辨识方式对其加以识别，与之相关的涉税风险识别管理机制也不够全面，不易对税务风险进行精确的辨识，最终引发安全风险。

缺少完善的涉税风险点信息沟通机制

市场环境的变化是多样的，因此对各种前沿的信息进行及时获知和必要的传递、共享，是非常重要的，信息滞后很可能导致企业的经营陷入被动的境地。然而在企业税务风险管理工作中，部分企业在管理阶段，未能设置专业的信息沟通和传递制度，企业内的不同部门也无法实现信息快速沟通与共享。在营改增政策出台后，由其带来的税务风险点并未能在企业内得到大范围的普及和推广，加之部门间的沟通协调力度不足，使得员工无法迅速发现隐藏在企业内部的税务风险，也不利于风险爆发后的归责认定。

新的市场背景下房地产企业涉税风险点的处理对策

建立健全完善的涉税风险内控管理制度

房地产企业应该从税务风险内部控制的立场出发，对税务风险的内部控制工作进行充分研究，采用科学的整改策略，进一步防范和规避税务风险。涉税风险的管理可以分为事前、事中以及事后管理三个不同的阶段，其彼此的联系是相对紧密的，工作人员可以在此基础上打造出更科学全面的税务风险管理体系。联系实际看，在事前管理工作中，员工要加强内部控制制度的建设，形成有益的风险管理文化氛围。在管理工作中，员工需要对财务指标进行合理把握，对企业经营过程中可能存在的潜在风险进行评估，做好定量与定性分析工作，及时排除潜在风险因子。而对于事后管理工作来说，员工需要加快信息化系统的建设速度，确保信息的交流与沟通是顺利无阻的。

加强涉税风险评估体系的构建

为了保证房地产企业税务风险管理的水平能得到增强，企业应该加强对涉税风险评估系统的建设的重视。企业的采购、施工、销售等一系列环节，都可能存在一定的涉税风险，工作人员应该对其采取科学的风险识别措施，例如采用风险清单分析法和决策分析法等等，对可能与之相关的涉税风险进行全面的分析，寻找引发涉税风险的诱因，并且据此采用科学方法加以解决。而且，部分房地产企业在转型与升级的事业中，也需要对新产品的经营领域做出合理的税务风险评估，对潜在税务风险因子采取必要的分析策略。

在营改增背景下加大增值税发票管理力度

在营改增政策全面推行以后，营业税发票被全部取消，而增值税专用发票获得了可观的应用前景，具有可以抵扣的特点，可以有效缓解纳税人的财务压力。现阶段，增值税发票的管理与控制越来越严格，征管机构严厉打击存在的各类违规使用发票行为。因此，房地产企业要制定相应的增值税专用发票管控制度，安排专门的财务人员，将相应的税务风险管理工作落实到位，对销售发票的领取、开具以及保管等环节进行重点性的监督与控制，并且还要严格管理进项发票的获取、确认以及抵扣等环节，避免虚假发票的出现。此外，还要明确部门人员的岗位职责权限，确定第一责任人，实施相应的奖惩机制，贯彻落实相关的税法规定。

慎重选择供应商

在营改增政策出台之后，为了实现进项税额的合理抵扣，房地产企业应该对供应商进行合理筛选。在重点考虑供应商的价格、成品质量的前提下，用税务征收的视角思考问题，追求利润最大化，选择优质的、经济的供应商。而对规模比较小的纳税单位而言，其开具增值税专用发票的能力和可能性会相对较低，因此企业在需要和小规模纳税人合作的时候，需要认识到其可以抵扣的金额是不高的；而一般纳税人往往会尽可能地扩大其获利空间，应该采用灵活的计算方式得到最终的利润值。

结语

综上所述，加强对房地产公司涉税风险点及对策的探讨，意义重大。工作人员需要明确营改增政策对房地产企业的重要性，如有利于确保企业纳税压力的稳步降低、有利于将行业分类逐步细化等等；同时做好营改增背景下房地产企业税务风险的成因分析，如缺少完善的税务风险内部防控制度、涉税风险评估缺失、缺少完善的税务风险信息沟通机制等等；在此基础上，提出科学的营改增政策背景下房地产企业税务风险的防范策略，建立健全完善的税务风险内控管理制度，加强涉税风险评估体系的构建，加大增值税发票管理力度，慎重选择供应商。

（作者单位：青岛中房集团股份有限公司）

【参考文献】

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