房地产融资政策改革与创新

吕强

摘 要：房地产行业的产业链具有分布范围广，参与人数多、涉及行业多等特点，在我国现今形式下房地产行业的融资渠道也日益增多，其中常见的融资形式有股权融资，债权融资，P2P，信托融资，券商投行，资产管理公司，保险公司，第三方理财公司，海外融资，互联网金融平台等，融资的方式与渠道众多，在此笔者并不一一举例，只是重点谈谈自己对海外融资与互联网金融平台的一些理解感悟与建议。

关键词：房地产；融资；创新；政策

引言

房地产企业属于资金密集型企业，资金的连续供给对企业的生存发展起着至关重要的作用，资金链条是否顺畅直接影响到房地产企业的生命线。资金流的稳定性与每个房地产企业的现状息息相关，也与大的市场环境、政策因数等密不可分。比如上市与非上市房企、全国龙头房企与区域性房企、商业地产与商品住宅、产业新城类房企，为建立健全资金链条的稳定性都存在不同的融资渠道与方式，但是近20年来房地产行业高速发展的路径证明，所有房地产企业无论规模大小，都越来越重视融资渠道的建设与维护。

海外融资，境外资金有助于资金回流

华人人口众多，分布全球，几乎每一个国家都有华人的身影，尽管由于所处的地区和国家不同，经济发展水平也不一致，但是有人的地方就有资金，因此怎样在合法、合规的前提下，让海外资金流入我国房地产企业，需要集思广益。

近几年，伴随着“一带一路”政策的有效推广，加之国家层面对海外投资的政策性鼓励与支持，使得房地产企业逐渐走出国门去开拓海外市场，拓展新的商机，接触新的融资渠道，但归根结底笔者个人认为就是在合法合规的前提下有选择性的模仿与学习。

人与人之间，企业与企业之间，国家与国家之间都是在不断地学习与交流，学习对自己有帮助的方式方法，但这些都是相对而言的。比如，两个房地产企业，一个是地区性企业，一个是全国性企业。这两个企业必然存在差异，也存在差距，如何把成功的经验，案例分享复制出去，把对方的资金吸引过来是问题的关键。

2012年，相对宽松的融资环境使得众多房地产企业选用境内筹资的方式。在这种方式下，房地产公司前三个季度的债所占比重明显提高，房地产公司筹资金额同比大幅提升。

2013年與2014两个年度，我国房地产公司进入国外筹资高潮阶段，2015年之后伴随着国内筹资途径的多样化、人民币贬值后，房企国外筹资规模逐步减小。但是，伴随着2016年底我国宏观调控的实施，国内筹资难度大幅增高，房企又开始将眼光放到国外。

房地产企业融资新模式——互联网金融平台

网络支付工具的出现则加快了金融机制脱媒的历程。多种多样的网络借贷网站、第三方支付机构等影响着商行传统的借贷业务与支付性能，立足于技术方面而言，持续减弱商行一直以来的媒介效能，也有效促进了网络金融和房地产领域的融合，让房企筹资更便捷。

近些年，因为各种网络平台产品大量涌现，依托众筹平台用户可以选购实际需要的产品，或者依托众筹资本代为建设与运营有关工程，筹资进行棚户区改造、经适房工程建设，或者为小规模房企或有关产业链的公司提供便捷的筹资渠道，然而对于融资渠道的合法性、规范性也应给予足够的重视。

对于房地产企业本身而言，互联网金融平台将为房地产全产业链提供新的融资模式，机遇与挑战并存。但总的来说机遇大于挑战，在央行，银监会，证监会，保监会的监督管理下，互联网金融平台必将越来越规范，实实在在地为房地产行业及其他众多行业资金募集贡献力量。相信在不久的将来互联网金融平台必将成为房地产企业融资的主力军，这也使得不少房地产企业开始进军互联网金融，建设自己的互联网金融平台，储备相关人才。从国内到国外建立健全互联网金融平台，充分发挥互联网的特性，满足融资信息传递的及时性与准确性，并通过大数据匹配相应的人群，做到有的放矢。

纵、横向并购已经成为了主流，并购融资是关键

随着市场化机制改革的进行以及混合所有制改革的深入，不同形式企业之间（国企之间、国企和民企之间）的兼并重组已经成为了常见的方式，房地产行业也是如此。从2017年开始房地产行业的环境出现了较大的变化，造成房企面临着很多的困境，在越来越依靠规模化取胜的行业竞争环境下很多企业为了提升竞争实力也在不断修正发展方略，此也促进了房企兼并活动的实施。

通过资源优化等形式调整发展战略会成为企业惯用的方式，顺应已发展为行业的发展态势，而并购投资基金也成为了今后的主流方式。特别是对于大型房地产企业来说，相比于小型房地产企业其压力相对较小，大型房产企业具有良好的现金流以及较低的资金成本，具有较强的并购能力，能够获得良好的土地以及资产，能够不断完善其产业链。另外，也可以实施纵向并购，从而不断完善自身的所有环节（包括投资、开发、工程以及运营等）。

轻资产模式成为了流行的模式

对于房企来说，资产证券化已经成为了其融资的发展方向，房地产行业往往都是重资产运营行业，资产回收期比较长，资金压力较大，所以资产证券化就成为了缓解房地产企业资金压力的重要方式之一。因为资产证券化的重点在于底层资产，大量的底层资产使得房地产企业可以利用资产证券化进行融资，例如，REITs以及CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等。

现阶段私募版的REITs已经进行了试点，并且随着市场化机制的深入，公募版的REITs就会成为房企最重要的创新趋势。对于CMBS来说，其随着我国银行发行了不同类型的对公信贷产品，并且法律环境以及税收制度等不断成熟，所以其模式更加具有可操作性，也更加便捷，同时能够获得更大额度的融资，类似于这些模式的发展使得房地产企业具有更多的选择。

利用资产证券化的模式实施融资，使得房地产企业财务更加灵活，能够对企业的财务报表进行优化，同时能够降低企业资产的负债率，最终实现商业地产存量盘活、去库存、轻资产的目的。

私募产业基金已经成为了发展的重点

房地产企业经过多年的发展已经逐渐实现了转型，对于大中城市而言，大规模的城市综合体项目是房企比较关键的项目。由于综合体项目开发过程中需要巨额资金，产业基金的杠杆筹资形式便变成了最恰当的选择。

此种模式主要是以房地产企业作为发起人成立产业基金，通过差额补足、溢价回购、全额担保等方式来形成收益和差额结合的机制，以此来吸引大量银行资金、保险资金、信托资金等参与到房地产企业项目的股权融资当中，最终实现项目所需资金要求。私募产业基金的模式能够确保房企灵活获得所需资金，不但能够有效扩展融资渠道，同时也能够获得不同方面的收入（例如管理费、超额收益、项目增值等等），这种方式也是未来发展的重点模式之一。

结语

我国房地产企业只有不断适应新的形势，了解并掌握新的科技技术及经营理念，运用新的方式，才能够在复杂多变的环境中稳步前进。与此同时，与时俱进很重要，不同的时代有不同的方法，他只有时刻展望未来，才能够有效地控制风险，实现企业的良好发展。

（作者单位：中交地产股份有限公司 ）

【参考文献】

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