基于VE理论的低碳住宅价值提升

金剑青

摘要：以金山大厦为研究对象，从降低企业开发低碳住宅的成本出发，应用VE理论，探索低碳住宅价值提升策略。具体分析了住宅项目的决策、设计和施工三个关键阶段，通过降低建造成本以降低能源消耗以及采取方式降低住户使用时的使用成本这两种方式的有效实施，达到低碳功能的实现和成本的控制，最终达到低碳住宅的总成本最低，价值最大。

关键词：低碳住宅;VE理论;成本控制

随着联合国气候变化大会（COP）在哥本哈根的召开，实施低碳经济、倡导低碳生活渐成大家达成共识的生产和生活。2013年9月27日，跨政府气候变化委员会（GIEC）公布报告说，全球气候恶化的警钟已敲响，问题之严峻，已成为全世界要面对的最重要、最迫切的挑战。COP已经通过了20年的国际间谈判，希望到2015年第21次会议的时候，迈出决策性的一步，立定2020年以后的全球公约，即所有温室效应含量最高的国家（无论发达国家，还是发展中国家），都应受公约的制约。中国是发展中的工业化国家，人口基数大，碳排放量大，减排工作刻不容缓。据统计，地产业占全社会碳排放总量的比例已达到30%以上，理应在低碳发展中发挥中流砥柱的作用。住宅产业处于国民经济各个产业链的中游，与电力、钢铁、有色金属、石化、建材等多个产业相关，低碳住宅的開发既可拉动上游绿色生产、推动下游绿色消费，又能促进住宅产业结构调整，对拉动经济、增加就业、平抑房价都具有重要意义。在2012年《中共金华市委、金华市人民政府关于加快推进金义都市新区建设的若干意见》中明确指出金义都市新区因以低碳排放为特色，打造生态和谐、宜人居住的“城在林中、田在城中”的现代“田园新城”。金山大厦作为金华市金义都市新区首批开发的住宅项目，发展“低碳住宅”是必然趋势。本文以金山大厦住宅项目为例，利用VE理论研究低碳住宅的成本控制与价值提升。

1 低碳住宅的内涵及现状

低碳住宅是指住宅在规划、设计、建造、运营与维护的整个生命周期内，以低能耗、低污染、低排放为基础，最大限度的减少温室气体的排放，为人们提供具有合理舒适度的使用空间的建筑模式。

近年来，随着低碳意识的日益普及，许多知名企业已在项目开发过程中践行低碳理念，并取得了一定的成就。然而，现阶段国内市场上充斥着绿色、生态及节能地产等低碳概念的炒作，低碳住宅市场还远未成熟，发展仍长期停留在概念层面上，正面临一系列困难，包括低碳住宅供给动力不足、国家扶持政策滞后、低碳住宅需求能力有限以及低碳房地产建设推行缓慢等。这主要是由于政府在政策层面未对房地产行业给予有效的激励导致对低碳住宅的发展缺乏正面的推动力;房地产企业开发低碳住宅成本高导致价格高，但购房者却仍将交通、地段等因素作为首要考虑条件，忽视后期运行维护成本的优势而导致房地产企业缺乏低碳转型的内在动力。房地产低碳转型过程中企业的主观意愿是关键，而企业主要考虑的是其利润空间，因此只需解决低碳住宅成本高的问题即可以得到很好的推广。

2 VE理论概述

价值工程（VE）是以提高研究对象的价值为目的，以功能系统分析为核心，以最低的成本来实现研究对象必要功能的一种科学方法。价值理论适用于所有为获取功能而发生费用的事物对象。低碳住宅除了一般住宅的功能以外还增加了低碳功能，为获取低碳住宅的功能需要发生费用，可作为VE理论的研究对象。

按价值工程的公式V（价值）=F（功能）/C（成本）分析，提高价值的途径有5条，分别是：功能提高，成本不变;功能提高，成本降低;降低辅助功能，大幅度降低成本;功能不变，成本降低;成本稍有提高，大大提高功能。其中前三条途径是提高价值，同时也降低成本的途径，研究VE理论研究对象应当选择价值系数低、降低成本潜力大的作为对象来寻求对成本的有效降低。

3 低碳住宅的价值提升

住宅项目全寿命期包括项目策划决策阶段（项目策划、可行性研究）、项目建设实施阶段（项目设计、施工及竣工验收）和项目运营维护阶段（运营准备、运营维护）（图1）。项目的每个阶段通过科学管理都能使住宅项目的成本得到控制，也都能改变其功能，提高其价值。低碳住宅项目的成本应该包括决策、实施、使用阶段的全部消耗，即包括设计费用、施工造价、住户人住后的使用费用及维护费用等。概况来说，低碳住宅成本包括生产成本和使用成本两大块。因此，低碳住宅成本控制需考虑降低建造成本以降低能源消耗，以及采取方式降低住户使用时的使用成本两部分。但是在项目管理过程中，往往少数的几个关键阶段能决定住宅项目主要价值的提升。住宅项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段为成本控制、功能实现和价值提升的三个关键阶段。

3.1 决策阶段的价值提升

一个住宅项目是否实行“低碳”建设，决策阶段是关键。在该阶段，金山大厦建设方金华市华丰房地产开发有限公司会对“低碳住宅”开发的必要性、技术可行性、经济性、社会性进行分析论证，设定住宅的低碳目标，最终做出投资决策。决策阶段对住宅项目功能实现和总成本起到关键作用，是价值工程在住宅项目中得到运用的关键阶段。通过收集金义都市新区市场供需状况、技术资料、材料成本资料等市场资料，运用科学的方法进行市场调研可作为价值工程分析比较的依据。通过对金山大厦项目必要功能决策的分析，利用市场资料、调研数据计算项目成本，最后根据公式计算住宅项目的价值，通过价值理论分析可以进一步优化项目决策，提升项目价值。同时，通过决策阶段的价值理论分析也可以进一步确定下一阶段价值工程活动的方向和目标。

3.2 设计阶段的价值提升

设计阶段是在项目决策的基础上对金山大厦项目的各项工作进行细化。该阶段的管理决定了金山大厦住宅项目的结构、功能和成本。设计阶段不是单纯的使整个项目的成本越低越好，而是需要通过价值理论将项目的功能和成本两方面综合在一起进行分析，已达到功能的最优化，成本的最低化和价值的最大化。据统计，设计阶段对开发项目整体成本的影响达到75%以上，由此可以看出设计阶段是运用价值理论达到价值提升最关键的阶段。

设计阶段的价值提升主要可以通过对设计方案的选择来实现。设计方案主要包括规划设计、建筑设计、建筑安装设计三大方面。

3.2.1 规划设计方案的选择

住宅项目规划设计主要包括对住宅、道路、停车场、绿化、服务设施等的土地规划设计。利用VE理论分析土地利用状况，寻求能借助自然力量，利用科学手段用最小的成本来实现提高每块土地功能的方案，提升住宅项目的价值。

第一，在规划设计时充分利用原有土地上的自然生态条件，注重建筑与自然生态环境的协调，可以减少成本，提升价值。金山大厦住宅项目在进行规划设计时可以依据金义都市新区“城在林中、田在城中”的现代“田园新城”理念，利用原有土地自然生态环境，打造田园小区，在减少成本的同时，也可以大大提高小区与自然环境的和谐统一。

第二，本着多绿地少硬化、铺装的原则，金山大厦住宅项目可以采用生态绿地、屋面和墙体绿化等多样性的绿化方式，合理配置植物，构建多层次、复合式的生态结构，可以达到遮阳、隔声、降低碳排放量，达到低碳的功能，实现价值的提升。

第三，金山大厦住宅项目在绿化植物选择时应以低碳为指导，优先选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木等，提升低碳功能，提高价值。

第四，通过合理规划道路走向，可减少道路的总体长度，从而减少道路的土地消耗，一方面可以降低成本，另一方面也可增大绿化面积，降低整个金山大厦住宅项目碳排放量，满足低碳住宅的要求，同时也提升住宅项目的品质，提升项目的价值。

第五，在服务设施方面，金山大厦可以通过提前设计生活废水、废气、废品等的循环利用垃圾处理系统，各类生活垃圾做到分類回收再利用。如将生活污、废水设置不同排水管网，将生活废水经简单处理成中水后用于灌溉绿化、洗车、冲洗厕所等。剩饭剩菜等生活垃圾可以建立回收系统用作有机肥料。生活废品分类回收，如纸、瓶、罐等可再利用的废品进行回收后再利用以减少资源的浪费，降低碳排放量。

3.2.2 建筑设计方案的选择

建筑设计主要包括对住宅项目的朝向、节能墙体、低耗门窗、保温屋面、开间进深等的设计。在进行建筑设计方案选择时，利用VE理论分析住宅项目各项功能，用最低的总成本，达到项目功能要求，降低碳排放量，减少能源的消耗，提升项目价值。

第一，通过综合考虑金义都市新区的日向、地形地质状况等自然条件，设计坐北朝南的建筑朝向，可充分利用天然采光，增加金山大厦住宅的采光性能，采用集光设备可改善室内自然光线的分布，从而减少人工照明的使用，降低电力能耗，减低使用成本。

第二，根据金华地区亚热带季风气候特点，设计合理的楼间距，合理的开间进深有利于穿堂风的形成，通过充分利用自然通风，可减少空调的使用，降低使用成本。通常情况下，房间的进深不超过该楼层净高的5倍可取得较好的通风效果。

第三，合理设计金山大厦每个空间单元窗户面积，可以保证自然采光的同时增加墙体的保温效果，减少能源消耗。每个空间单元的最小窗户面积应该至少是地板面积的5%。优化窗户的热工性能，选用具有保温隔热功能的玻璃制作窗户，可以减少因太阳辐射热引起的室内温度的变化达到保温隔热、防噪音的功能。

第四，优化金山大厦建筑外围结构，采用新型保温墙体材料，虽使建造成本稍有提高，但却能大大提升整个建筑物的保温功能，减少住宅使用过程中空调的使用，减低使用成本。

第五，根据金华地区四季分明，年温适中，热量丰富，雨量丰富，干湿两季明显的亚热带季风气候特点，设计合理的屋面形式，通过架空通风隔热、、反射降温隔热等多种方式相结合减少太阳辐射热直接作用在屋顶表面，并通过屋面传入室内。以此可以减少空调使用，降低使用成本，达到低碳功能。

3.2.3 建筑安装工程设计方案的选择

建筑安装工程设计主要包括对电气工程、给排水工程、新能源设备等的设计。利用VE理论分析建筑安装工程设计方案，用较低的施工成本，通过充分利用自然资源，大大提高住宅的功能，在此过程中降低对不可再生能源的需求量，减少能源消耗，降低碳排放量，减少使用成本的支出，提升住宅项目的价值。

第一，电气工程是金山大厦住宅项目中最大的耗能系统之一。照明系统是电气工程最主要的组成部分，选择合适的灯具可以节约用电，降低能源消耗，降低碳排放量。采用04评分法，分析各种灯具的照明效果、节能效果和成本，给予从0至4分的价值评价，选取评价系数最大的灯具作为照明灯具，一方面可以实现照明和低碳的功能，同时降低成本，达到价值的最大化。

第二，利用自然条件，巧妙设计给排水系统，采用节水技术，注重细节设计，提高用水效率，可以降低成本，提升价值。考虑金华地区多雨水，可以通过合理设计雨水收集系统，将收集的雨水用于灌溉住宅小区的绿化，做到充分利用自然资源达到功能的实现。

第三，因地制宜，增加建筑新能源设备的投入。如利用金华日照强烈、热量丰富的气候特点可以巧妙利用太阳能，用于路灯、热水器、发电、供暖等，减少其他能源的费用，降低使用成本，提升价值。

3.3 项目施工阶段的价值提升

施工阶段是低碳住宅项目对设计的实施阶段，是生产低碳住宅产品最重要的阶段，也是形成低碳住宅实体阶段。该阶段主要可以通过减少施工能耗和降低采购成本来实现低碳的目的。

3.3.1 减少施工能耗

通过利用VE理论对不同施工组织设计和施工方案在技术和经济上的对比分析，选择最优的方案可以达到减少施工能耗的目的。合理的施工方案可以确保金山大厦在施工过程中人员、材料、机械的合理安排，降低劳动力资源和机械资源、空间资源等的浪费，确保施工成本最低。施工单位采用先进的施工工艺和施工技术，可以减少材料的使用和人员的劳动量。优先采用能源消耗低且技术成熟的材料和设备可以减低生产能耗。通过加强项目管理，控制施工过程中的噪音、粉尘，减少建筑垃圾的产生可以确保低碳施工的实现。

3.3.2 降低采购成本

材料、设备采购是根据设计方案进行的，在功能不变的情况下，可以通过降低采购成本来实现提高价值的目的。金山大厦在材料、设备采购过程中，通过找出功能相似的多种材料，在确保材料质量的基础上选择成本最低的材料来实现降低采购成本的目的。同时，在采购过程中，总承包单位金华婺丰建设有限公司可通过制定多种采购方案，在注意采购周期、批量、库存量满足使用要求的前提下，选择采购费和储存费之和最低的方案。其计算公式为：F=Q/2×P×A+S/Q×C

式中F——采购费和储存费之和;

Q——每次采购量;

P——采购单价;

A——仓库储存费率;

S——总采购量;

C——每次采购费

4 结语

“低碳住宅”强调住宅项目在整个生命周期内降低碳的总排放量，可节约能源，维护生态平衡，切合全球气候变化的主题。基于VE理论研究低碳住宅，可使房地产开发企业降低住宅项目总成本，同时提升小区功能和品质，提升小区价值。

参考文献

[1]李珀松，郝寿义.低碳住宅开发的成本效益分析——以天津“团泊湖心岛”项目为例.生态经济，2014，（3）：109-112.

[2]沈良峰，李启明.“低破住宅”的内涵与建设发展的路径研究.现代管理科学，2011，（10）：31-33.

[3]庄红梅，鲍海君.基于价值工程的低碳住宅成本控制与价值提升.知识经济，2011，（5）：12-13.

[4]陆庆强.价值工程在房地产开发项目成本控制中的应用研究.企业经贸，2011，（4）：14-15.

[5]王洪海，高秀青.秦皇岛市低碳住宅开发研究.生态经济，2012，（4）：134-136.