租赁市场开启新征程

宋慧芳

租赁市场在2017年对地产行业的影响非常深远，甚至堪比1998年的商品房改革。2017年政府开始从一个新的角度去思考房地产管理以及居民居住真正的问题。

党的十九大确立全社会主要矛盾变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在经历了2015-2017年又一轮房价暴涨之后，政府发现通过调控来抑制房价上涨已经变得越来越难，建立长效机制势在必行。对于一直在租赁市场发展缺失的我国房地产行业来说，国家由此开始转变思路，鼓励租赁，从中央和地方层面都表现了极高的热情。

从两年前的2015年中央层面就开始积极推动租赁政策，但没有特别强调或者引起市场关注，直到今年2017年7月20日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点，国家第一次从中央层面推动住房租赁试点，也正基于此，全国各区域对住房租赁市场越来越重视。

地位不可取代

2017年12月8日，中央政治局会议明确表明，“加快住房制度改革和长效机制建设”。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者，在住房制度改革中，租赁市场和制度的建立将是一个很重要的组成部分。所以高度重视住房租赁市场，并将其相关制度内容纳入到房地产长效机制中，显得很关键。

当然，旧模式下的租赁市场和制度，还无法融入到长效机制发展之中。租赁市场发展要真正融入到长效机制中，关键就要形成新时代的特征。

“租赁市场未来的发展，核心在于怎么样从现阶段的供应端能力的初步形成，过渡到到需求端能力的逐步释放。”链家研究院院长杨现领在此前接受《中国经济信息》记者采访时表示。在“2017城镇创新发展高峰论坛”上，杨现领详细阐述了中国租赁市场的五个市场及对应的五种需求，第一类市场，高端或者高收入家庭品质的租赁市场。这个市场有几个特征：第一，高收入群体虽然可能已经拥有住房了，但是因为就业、通勤、教育等各方面原因，也有租房的需求。第二类市场，是针对中等收入家庭的，阶段性的租赁市场。他们目前可能收入条件还不能够完全买房子，要阶段性的处于租房的状态。目前，根据北京的抽样调查，10%-20%是处于阶段性租赁市场，市场化程度很高。第三类市场，我觉得是真正需要政府去关注的，就是低收入家庭、低收入群体的保障性住房需求。对这类问题可能需要更多的用政府保障性的手段来解决。第四类租赁需求来自年轻白领，他们在未来5-10年都不可能买房，长时间需要租赁，以合租单间为主。第五类就是流动人口的租赁需求。

对于在需求端的释放，严跃进告诉《中国经济信息》记者，一个完美的租赁市场和制度，应该由三大基石组成：信用租房、租售同权和租金证券化。其中在信用租房上，基于移动互联网、大数据等概念，未来可以针对不同的出租者和承租者提供信用评估，也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险，也有助于降低交易成本。在租售同权上，要走出过去租赁市场的老路，研究承租者背后的新需求，包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等，“同权”做到位，租赁需求自然积极释放。而在租金证券化领域，应该充分考虑房屋销售市场和租赁市场的本质区别和差异，积极为企业创造更宽裕的金融环境。企业若实现了资金的较快回笼，那么其参与租赁市场的积极性就容易被调动起来。

不过，谈起租金证券化，近期“REITs”是一个热词，而REITs作为连接资金与资产的载体，在为资金提供资产配置通道的同时也释放了资产的流动性，从这个角度看，租赁市场的发展壮大离不开REITs的支持，REITs的加速推进具备现实意义。原房改组组长、国务院发展中心REITs课题组组长孟晓苏表示，“十九大之后，REITs会成为经济发展的新动能，按照国际专家的说法，REITs迟早要在中国大行其道，REITs的发行将是革命性的产品。”

“三大基石具备，租赁市场的新大厦就更容易建成，且将具备稳定性和可持续性。”此类市场的建立符合两个基本导向。第一是房住不炒的目标，租赁市场较好地抑制了各类炒房需求，有助于规范房地产交易行为。第二是提高人民美好居住需要的目标。租赁市场发展得好，自然可以增进租户的住房福利。而这两个目标，恰是长效发展机制所追求的目标。

开启新征程

目前行业的租赁政策处于制度规范和模式探索的初级阶段，2017年此前的政策多集中在行业顶层设计层面。2017年5月《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》明确租赁双方的权利和义务，7月31部委《联合惩戒合作备忘录》将市场监管力度提升到前所未有的强度，租赁市场体系建设的第一阶段稳步推进。与此同时，上海市推出多宗纯租赁地块、广州市力推租购同权、12个热点城市试点推广，表明租赁市场已经开始由规范整顿过渡到模式摸索和创新阶段。初步统计从2016年开始至今已经有20余省市出台鼓励措施，行业发展的第二阶段开始多角度实践突破。

严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时，分别从人口因素、产业因素和城市因素三方面阐述了未来租赁市场发展的重点。

从人口因素看，未来“人民日益增长的美好生活需要”会成为租赁政策关注的重点。为此，不能像过去那样只注重人均居住面积、保障承租者租赁权等简单的概念，而是需要不断研究居住者背后的深层次需要。所以从这个角度看，未来需要积极关注各类新需求，包括租房的居住证改革、户籍制度改革、租房的商业银行贷款改革、承租者的信用等级评定改革、中高端租赁产品创新等，都会成为未来租赁政策改革的新内容。

从产业因素看，未来房地产市场将形成三元住房供应体系。其中，针对收入水平相对高、购房承受能力相对强的群体，以购买商品房为解决居住的方式。而对于收入中等水平、需要垫起脚尖才能购房的群体，可以购买共有产权住房来解决居住问题。对于其他收入水平偏低，或者暂时无购房能力的群体，则可通过租赁住房解决居住问题。类似不同的住房供应体系，也决定了不同的产业发展体系。至少在这个过程中，租赁市场不是简单的购房市场的替代品，而是一个独立的板块和产业。只要这个领域符合“房子是用来住的”的政策导向，未来必将获得更多的优惠政策支持。

从城市因素看，租赁业务发展也有助于提高城市更新的效率。目前部分城市规定了类似城中村部分房源可以作为租赁房源，这有助于盘活此类有歷史遗留问题的房源资产，对于加快城中村改造等都有积极的作用。而租赁房源的增加，也会相对降低城市人口管理的难度。可以预计，未来各地在土地出让、旧城改造、轨道交通建设等方面，都会关注“住房租赁”这个概念。比如，预计部分城市在轨道交通站点上也会积极配建租赁住房，以吻合城市发展的需要。对于此类创新，预计未来都会有各类创新的政策作为支持。

“2018年上半年预计还是会从紧，如果明年上半年市场交易不好，也不排除下半年会有各类刺激性的政策出现。而租赁市场的发展无疑会成为未来几年较为明显的政策支持领域。”严跃进在谈到2018年租赁市场的发展时表示。endprint