2018年，稳中求变，变中维稳

宋慧芳

房地产行业受宏观经济、行业政策影响较大，存在着众多的不确定性，特别是对于写入十九大报告的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，2018，房地产该向何处发展？

2017年，正如大家所感受的一样，行业调控政策持续收紧的同时，房地产行业整体却展现出了极强的韧性，包括量价和投资，其中尤其龙头房企的销售频频在逆境中销售大幅增长。例如，2017年12月7日，碧桂园控股有限公司发布公告披露，截至2017年11月30日，连同其附属公司，共实现合同销售金额约5342.7亿元，提前一个月完成了今年销售破5000亿元的目标，成为首个销售规模破5000亿元的房企，全年有望接近6000亿元，恒大、万科距5000亿元门槛一步之遥；千亿房企中，新城控股、招商蛇口首次现身，全年千亿房企阵营或将扩围至16-18家。此外，尽管调控持续加码，但在拿地补仓上，众房企并未表现出手软，纷纷为明年业绩爆发打基础。那对于2018年，房地产行业有该何去何从呢，业内专家众说纷纭。

量价走势

“房子是用来住的，不是用来炒的”已经写入十九大报告，“中国梦”的实现必然也会伴随而来“居者有其屋”。但对于过去上涨了近二十年的房地产市场，涉及房地产的任何政策、言论都会牵动着大家敏感的神经。

单从大家对房地产的关注度来看，房地产价格应该是进入到了敏感区域。买卖过股票的股民都知道，假若股市进入到价格敏感区域，政策、未经证伪的消息一出来，波动幅度就会加大；假若股市处于低迷状态，任何消息的出台都会钝化，不管是好消息还是坏消息。不过很奇怪的是，从2007年以来，房地产价格就已经进入到敏感区域，十几年来在不断的质疑声中持续地上涨，呈现上涨刚性。对于2018年房价的走势，业内专家也给出了其自己的看法。

中信建投首席房地产分析师陈慎近日在链家研究院大连思享会上表示，2017年楼市整体销售面积空前高涨，2018年会成为房地产销量的“小年”。中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者时表示，2018年，房价跌的可能性更大，房价大涨会调控，一旦大跌，维稳的调控也不会置之不理，毕竟政策的目标是维持稳定。

然而，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，对于2018年房地产市场来说，前冷后热的特征比较明显，换句话说，2018年上半年或会有较为明显的降温，而到了下半年房地产市场的表现会相对好起来，进而带动销售面积小增，但增幅业明显小于2017年的水平。东吴证券分析师齐东也表示，2018年房地产市场销售面积将略有下降，销售金额持平。地产销售的波动更多来源于政策对房地产的定位，目前判断至少看到2018上半年，对商品房市场的调控仍将持续。各地限购、限贷、限价、限售的“四限”政策短期难有放松空间；而对保障房、租赁用房、棚改安置用房等领域，政策或许更加积极乐观。

“房地产业将长期拉动中国经济增长。”原房改组组长、现中房集团董事长孟晓苏表示，中国的房价已经陷入每3年一个小周期的“蹦擦擦”三步舞曲中，蹦就是起来，擦就是停，两个擦以后再蹦，因此2016年是蹦，2017年擦，2018年还是擦，2019年肯定是嘣，已经进入这个规律。对此，孟晓苏告诉《中国经济信息》记者，希望政府能走出这个怪圈，不希望行政資源用于挤压房地产周期把它变成“蹦擦擦”，但也要正视现实。现在老百姓信心没有减退，都知道未来房价还会涨，只不过是涨得快还是涨得慢的问题，开发企业也不担心，所以出现了三年房价一上涨。虽然大家有信心，还是想应该通过建立长效机制，改变这种畸形的市场状态。

回顾2008年以来，行政政策经历了两轮完整的政策周期，同时由于2012年上半年货币周期的扰动，使得2008年至今地产行业经历了三轮完整的小周期。并且，从基本面量、价两个维度来看，成交量对政策变化更为敏感，而价格受到库存传导机制的影响，对政策的反应相对滞后。地产基本面量价关系由此经历了量价齐跌、量增价稳、量价齐涨以及量跌价涨等四个周期阶段的循环轮动。

2017年以来，重点城市房价涨幅收窄甚至是一线房价的“环比不上涨”更多是行政限价的结果体现，并未反映市场的供需关系。实际上，从广发证券对去化周期数据研究分析来看，重点城市去化周期依旧处于历史低位，南京、杭州等城市甚至不足5个月，供需矛盾突出，这些城市房价上涨的内生动力较足。

强者恒强

调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下，龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场分额。《中国经信息》记者通过查看各上市房企发布的公告和国家统计局公布的2017年1-11月份的销售面积和销售金额进行计算发现，前11月行业十强销售额市占率达24.9%，较2016年末提升6.2个百分点。

严跃进告诉《中国经济信息》记者，对于龙头房企销售数据来说，应该说2018年会继续冲高，不太可能出现下跌现象，反映在统计局的数据上，预计还是会维持在2%的增幅。而且受价格上涨等影响，销售金额预计会继续上升。但是相比过去两年的业绩，预计2018年销售成长也会有一些压力，比如说房贷政策收紧等。这都是相关房企需要警惕的风险。总体上说，当前龙头房企销售面积数据应该说占比会上升，这也是强者恒强特征的体现。从实际情况看，一些龙头房企预计销售规模的占比依然会加大。

一行三会联合行动的房企融资渠道限制严厉。据兴业研究分析师陈姝婷分析，其核心为抑制房企过度加杠杆，尤其是拿地阶段的融资行为。自2016年下半年以来，房企各个融资渠道受到一行三会的全面限制，目前相对通畅的融资渠道仅余以中期票据为主的银行间市场债券融资、银行开发贷及资金信托计划，但后两者也受到了银监会对于资金用途的严格监管，而公司债、私募资管计划和住宅物业ABS产品均受到严格限制，房企融资渠道明显缩窄。尽管一行三会对房企融资监管的细则有所差异，但核心目的均为抑制房企过度加杠杆，尤其是拿地阶段的融资，防止加杠杆、拿地王存在的金融风险。endprint

然而，在2017年11月份融资总额出现明显“反弹”迹象，据同策研究院监测的40家典型上市房企融资情况来看，完成融资金额共计1246.18亿元，环比2017年10月的531.43亿元增加了134.50%，成为本年度目前为止融资额最高月。

“当前对于融资来说，应该还是比较渴求的。很多房企实际上在2017年拿了很多土地，而且也担心2018年销售回款速度放缓，所以都会有类似的积极融资的做法，这都会带来此类房企在年底积极融资的做法。另外从实际情况看，部分房企依然可以在海外市场发债，说明政策虽紧，但不是完全没有融资的机会。”

对于2018年的融资情况，严跃进告诉《中国经济信息》记者，到了2018年融资成本会上升，但是考虑到供给侧结构性改革和鼓励企业投资，预计融资方面依然会保持适度宽松的状态。这也有助于房企积极进行新一轮的投资。

政策调控

“2018年房地产调控政策仍不会放松，但继续收紧幅度有限，核心仍以‘稳为主，防止市场大起大落。”在兴业证券的陈姝婷看来。不过，在融创中国董事会主席孙宏斌看来，2018年会比2017年好一点，政策不会变，会在现有的政策基调下可能稍微松一点，价格也会稍微松一点。特别是进入2018年10月份后房价也许会涨一点。

历史上，我国房地产行业经历了多次政策调控，并且政策调控的目的往往着眼于平抑房价短期过快上涨，而本轮政策的调控思路出现了一定变化，试图通过供需两端的强调控维持房价的中期稳定，进而为长效机制的加速推进置换更多的时间与空间。

《中国经济信息》记者通过查阅资料整理发现，2017年政策思路的转变使得本轮行政调控在落实层面上与前两轮相比也呈现出3个明显的特征：第一，热点城市政策出台呈现“高频次”，部分城市在1年时间内已经更新升级了4轮调控政策，主要包括限购范围的扩大以及非户籍人口缴纳社保条件的升级；第二，调控城市覆盖范围广，2017年下半年以来，调控政策进一步下沉至非核心城市。截止目前，已经有72个城市执行限购限贷，其中共有45个三四线加入调控行列，而2011-2013年限购限贷城市数量为47个（其中三四线城市仅为9个）。第三，政策措施呈现多维度，全覆盖。除限购限贷限价外，本轮调控首次提出限售，普遍限售年限为2-3年，部分强二、三线城市限售5年以上，实际上，限售已经成为2017年下半年以来调控城市的主要着力点。“不同于传统限购限贷对交易门槛的提升，限售措施通过强行削弱不动产交易后的流动性拉长持有期限，进一步筛选非投资性需求，进而抑制短期炒作，同时通过锁定交易规模避免抛压过大引起资产价格的大幅波动。”严跃进表示。

信贷政策

信贷层面上，《中国经济信息》记者通过梳理发现，政策收紧主要体现在两个方面。首先，行业的资金监管进一步趋紧。2017年上半年，银监会表示严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，抑制热点城市房地产泡沫。而从2017年9月开始，住建部、央行及银监会联合部署规范购房融资行为，资金监管范围扩大至消费贷流向的排查，进一步限制了资金流入地产领域。在地方层面，北京，江苏，深圳、福州相继落实政策，要求严查个人消费信贷资金流向，严防消费贷款另为他用。政府针对购房资金的排查持续深入，进一步封堵了资金流向房地产的入口，表明了政府居民去杠杆的决心。

在政策清理场外配资的同时，银行在按揭贷执行层面上也持续趋严，既包括投放总量的收缩，放款周期将拉长，甚至部分银行逐步停止发放按揭贷款。融360数据显示，截止2017年11月，全国受监测的533家银行中有56家银行停贷，占比10.51%，较上月增加2.63%。

而另一方面按揭贷利率也呈现持续上调，融360统计的35城市首套房贷利率自年初以来持续上涨，继2017年7月份突破基准利率（4.90%）之后，11月首套房利率升至5.36%，创2015年7月以来历史新高。

严跃进表示，首套房贷利率已经处于高位，但受到外围市场的影响，2018年央行加息的预期进一步上升，房贷利率上调的可能性依然存在，但上浮空間已经不大，可能会在加息后基准利率的1.2倍。如果明年的宏观经济持续向好，首套房贷利率上升的可能性会加大。如果经济表现较弱，抑制房地产市场的政策会相对减少，房贷利率上涨势头会减弱。

土地政策

据中指院数据显示，2017年前10月300城市住宅用地成交规划建筑面积同比增加23%，11月份高频土地成交数据显示单月同比增速回落至15%，全年若按照20%的成交面积同比增速进行计算，全国范围住宅用地成交面积约为14.5亿平米，与全年住宅销售面积基本相当。土地成交未售口径的长期库存规模与年初相比基本相同，维持在56.4亿平米。

2017年土地供应节奏加快。从政策上来看，中央层面，2017年3月李克强政府工作报告中提出，对房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，随后4月住建部出台文件，要求因城施策，地方供地与当地库存挂钩，对于去化周期36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，增加供地；6个月以下的，不仅显著增加供地，还加快供地节奏，整体来看，政策导向是因城施策加大土地供给。

从地方层面来看，四大一线城市均表态加快土地供给，其中，北京2017年3月表示计划全年商品住宅供应260公顷，为2016年的2.5倍；上海明确加大住宅土地供应，保障中小套型供应比例，增加租赁用地；广州明确2017年计划供应5.8平方公里住宅用地，同样，深圳计划供应居住用地218公顷，其中商品住房用地168公顷，为上年供应量的1.8倍，值得注意的是，深圳计划招拍挂供地仅为7公顷，剩余161公顷商品住房用地通过城市更新和征地返还方式供应。此外，南京、湖北等二线城市同样表态执行供地与库存挂钩政策，调控土地供应节奏，同时盘活存量用地。

此外，地方政府加强对土地出让金资金来源的审核，例如2017年2月上海土拍市场因资金来源问题现场取消两房企竞拍资格，而部分城市对土地首付款的比例（一般不低于50%）及余款支付时间提出具体要求，以加强防范银行理财资金借到非标进入土地市场。在后端的预售方面，近60个地方政府对备案价格以及上涨幅度提出限制，对平抑房价上涨过快起到积极作用。

值得一提的是，2017年下半年部分城市地块对房企资质进行了限制，例如深圳A002-0060宗地要求竞买申请人必须为深圳注册的世界500强企业，而前海两宗地块对于主体资格规定更为严格，其中一宗地要求竞买人为公司制国家级产业发展基金，另一宗地要求竞买人为银监会批准的民营银行，土地出让接近定向转让。此外，在2017年11月，苏州2017-WG-39号地块要求配建商业综合体，并且要求拿地房企为连续3年世界500强企业。地方政府提高拿地门槛，会促使龙头房企集中度的进一步提升，同时中小房企拿地相对更加困难。

在广发证券分析师乐加栋看来，一线城市“十三五”期间宅地供应规模相比于“十二五”将会有所提升。尽管重点城市短期供地有加快迹象，但受制于土地资源“硬约束”的限制，中长期来看，重点一二线城市的住宅用地供给将依旧紧张。

历经多轮带有浓重行政色彩的调控周期之后，长效机制的建设显得尤为必要，既能配合短期调控发挥良好的矫正作用，又能从行业基础制度的角度改善行业长期规模发展所导致的结构性问题，最终建立成熟的、稳定的、完善的市场化机制，摆脱对行政措施的过度依赖。endprint