产业转移对承接地房地产市场作用机制分析

刘璐

[提要] 随着经济新常态的发展，京津冀一体化战略势不可挡，伴随着京津产业向河北省的转移，将会对两地周边的房地产业产生积极地影响。本文通过三部门原理具体探讨京津冀产业转移对唐山市房地产去库存的影响，为政府制定政策提供相应的理论依据。

关键词：产业承接；三部门模型；房地产市场；去库存

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年11月21日

一、引言

2015年12月18～21日召开的中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一，这是首次将房地产问题列为单独任务。房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标之一。虽然政府连续采取降低房贷首付比例、上调公积金存款利率等一系列措施，但是刺激效果不明显且带来一定副作用。宽松的货币政策的原本目的是去库存，结果流动性却推高了一线及热点城市的房价。李克强在2017年3月5日政府工作报告中指出要“因城施策去库存”。作为京津冀城市群中京津产业承接地的唐山市，研究利用产业承接加速去库存的影响机理，将为唐山市制定相应的去库存政策提供理论依据。

改革开放以来，我国经济发展迅速。但是，伴随着经济的发展也出现了诸多问题，如北京、天津地区的各种经济生产要素——劳动力薪资上涨、城市建设用地供应紧张、房价不断攀升、环境日益恶劣等。环京津的河北省具有劳动力薪资较低、土地成本相对较低、矿藏资源丰富、交通运输方便等优势，同时河北省各地级市相继出台大量的招商引资政策，这些优惠政策对相关产业产生了巨大的吸引力，在这两个方面作用力的推动下，京津部分产业出现向河北省转移的趋势。

同时，国家的宏观政策对于产业转移也有积极地推动作用。2016年6月，河北省、北京市、天津市以及工业和信息化部四部门联合制定了《京津冀产业转移指南》，制定《指南》的目的是为了全面推进京津冀一体化，并且充分发挥三地各自的优势，引导产业合理有序的转移与承接，使得三地的产业结构空间布局趋于合理、产业结构能够形成链条、优化各地生产要素，从而充分发挥三地各自的优势。《指南》的核心内容是在京津两地转移出劳动密集型和资源型的传统产业，同时推动京津冀三地的产业结构升级。产业承接与转移不仅疏散了京津过多产业的聚集，缓解了两地的大城市病，還可以促进产业承接地的经济发展，同时对于承接地住房的去库存也起到积极地推动作用，产业合理的承接与转移无疑成为住房市场去库存的重要举措。

二、基于三部门模型分析产业转移对承接地住房市场的影响

房地产与其他商品相比具有一些特殊的属性，如耐久性、地理位置的固定性、资本密集性、供给弹性小等属性，正是房地产这些属性不断交互作用，使得房地产变得复杂。为了能够更清楚地解释经济增长与区域房地产市场的关系，我们用都市区经济增长的三部门模型来分析产业承接地由于对劳动力的吸纳对住房市场的影响机理。Dispasquale和Wheaton（2001）提出了区域经济增长的三部门模型，该模型是一个将区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场纳入到了同一个分析框架中的静态模型。（图1）

对于图（1）产出市场，一般情况下认为生产所需的原材料价格基本相同，因此原材料价格几乎不影响不同区域间产品的相对价格。从短期看来，产出需求包括两部分：当地的消费需求和区域间的输出需求，区域间的输出需求是产品价格的减函数。横纵坐标分别代表产出数量和价格，需求曲线的倾斜程度直接反映了需求的价格弹性。单位产出需要固定数量的房地产为？琢H，劳动力为？琢L，r和w分别是指租金成本和劳动力工资标准，则单位产出成本可以表示为C=？琢Hr+？琢L。

对于产业承接地来说，产业的转入以及由此带来的产业集聚与升级，必然带来相关产业的发展，进而增加就业岗位，吸纳劳动力。根据三部门模型，当劳动力供给增加时，劳动力供给曲线向右下方移动，在需求保持不变的情况下，劳动力工资水平从w0/p0下降到w1/p1，就业量从L0上升到L1；工资水平的下降，引致单位产出成本由C0=？琢Hr0+？琢Lw0会降低至C1=？琢Hr1+？琢Lw1，产出数量Q0增加Q1；产出数量的增加引致房地产存量从H0增加H1，房地产存量迫使租金r0增长到r1。

在图（2）劳动力市场中，横轴表示区域劳动力数量，纵轴表示劳动力的有效工资（w/p）。从长期看，正是有效工资决定了区域劳动力的供给。劳动力的供给曲线向右上方倾斜表示当有效工资增加时，区域外劳动力会被吸引到当地，劳动力供给增加。曲线的倾斜程度反映了劳动力流动的难易。曲线平坦，表示有效工资的提高比较容易引起劳动力的流入；曲线陡峭，则区域很难吸引劳动力流入。

在图（3）房地产市场中横轴为房地产存量（K），纵轴为房地产租金（r）。短期内，由于地理条件与开发限制等因素的影响，房地产的供给接近于垂直，供给弹性小；长期看来，随着城市扩张，产出增加，租金升高，房地产供给量增加。房地产开发一般需要较长时间，但在静态分析中，忽略开发时间的影响。

综上可知，当需求发生改变时，供给的相应变化趋势决定房价。根据收入水平的不同，住房需求将分别流向租赁住房和买卖住房两个市场。根据住房的供给约束，房价将产生不同程度的变化。

三、产业承接与转移影响产业承接地房地产市场的路径分析

国内外学者对产业转移理论进行了大量研究，揭示了产业转移效应，通过总结过往研究，主要从微观、中观、宏观三个角度进行分析，产业转移对产业承接地的效应主要有以下四个方面：（1）产业转移为产业承接地注入经济要素。陈建军（2002）认为，产业转移的本质是包括资本、劳动力技术在内的生产要素遵循经济规律在区域之间的流动，这是一个资源优化配置的过程，也常常伴随着生产方式的转变；（2）产业转移改变区域产业结构。由于存在产业关联，产业转移到另一地后会带动相关产业转变，从而使该区域产业结构发生转变；（3）产业转移形成产业集群。产业转移会使厂商面临重新选址的问题，其会考虑相关材料及成品的运输成本问题，这样就会导致厂商从分散到集聚区转移，最终形成产业集群；（4）产业转移推动经济增长。产业转移可以直接或间接促进发展中国家的经济增长，一方面有助于吸收发达国家的资本和设备等直接影响经济增长要素；另一方面可以接受技术、知识、管理理念、营销手段等间接的经济增长要素。endprint

根据产业转移效应理论建立产业转移对产业承接地住房市场传导机制图，如图2所示。（图2）

通过图2可以总结产业转移对转入地住房市场的需求影响增加值由三部分组成：

（一）由于产业集聚对人口产生吸纳作用，新增劳动力人口及随迁子女为转入地带来住房的刚性需求。产业转移与城镇化之间相互影响紧密联系，关于产业转移是如何促进劳动力转移的，周世军（2012）从两个方面进行了阐释：一是从产业承接角度来看，承接产业转移直接影响地方结构产业，加速第二、第三产业向城镇靠拢，吸引更多的农村劳动力向城镇转移；二是从产业结构转出地角度，对于产业承接地而言，产业转移会吸引大量劳动力到城市务工，由于大量新迁移人口使得城市住房刚需急剧增加，同时我国政府对于外来务工人员子女入学并没有完全实行“租售同权”这项政策，这也就提高了新迁入务工人员对住房的需求。

（二）由于产业的落地生根，给转入地带来的经济增长。地方经济发展水平的提高，人均可支配收入的提高将释放改善性住房需求。改善型住房需求是指随着人民生活水平的提高，在满足基本生存需要后，为进一步改善住房条件而产生的需求。在国家大力推行京津冀一体化这一形势下，不斷加快京津产业升级和产业转移，产业从转出地转移到承接地之后，必然会对承接地产生反馈效应，这种效应直接带动了产业承接地的经济增长，产业承接地的经济水平不断增长，人均收入也随之提高，伴随而来的则是部分中高等收入家庭对现有住房条件改善的需求。同时随着国家“二胎”政策的开放，也影响住房需求结构的改变，先前一房两室就可满足三口之家的需求，二胎政策的开放，许多家庭增添人口，住房需求由原来的两室变为三室甚至更多。据此，二胎政策的开放加大了居民对改善型住房的需求。

（三）由于预期的改变，将带来投资性需求。产业转移对承接地带来集聚效应，随着外迁务工劳动力的流入、产业转出地的资本、技术、先进的管理理念等生产要素不断聚集，带动承接地经济迅猛发展，由于外迁劳动力以及中高收入人群对住房的改善性需求等因素，势必可以激发产业承接地房地产市场，进而可以有效消化承接地的住房库存。随着房地产市场的发展，住房的投资品属性在部分程度上将被扩大。住房的投资品属性是指人们购置房地产的目的不是作为必需品和消费品，而是作为一种投资产品，在合适的时机出手，可以得到可观的利润，需求主体较为广泛，其中包括职业炒手（如“温州炒房团”）、集体以及普通居民散户等。投资性住房需求按投资时间的长短可以分为两种：一是长期性投资，购房后长期出租或等待房价上涨时再转售；二是短期性投机炒作，即在较短时间内转手出售获利。住房投资性需求有利于促进住宅市场繁荣，但同时也有可能因为其过度投机增加住宅市场需求的水分和泡沫，从而造成需求旺盛的假象，供求失衡。

四、政策建议

生产要素是否容易获得是关系到区域经济增长水平的一个重要因素。其中，关键的生产要素包括劳动力和房地产，公共设施、舒适程度、区域气候和有效工资决定了劳动力的供给，能够获得可负担得起的居住用房是区域产出增长所必须的条件，因此产业转移与承接的方向和力度与承接地的住房去库存有着莫大的关系，本文以唐山市产业转移与承接的角度给予以下政策建议：

首先，唐山市政府应给予承接产业地产业政策，二三产业转移对唐山市住房去库存将会起到积极地推动作用。产业的升级、承接和转移有着内在的固定规律，但是地区政府的政策支持直接决定了产业转移的方向和力度。唐山市政府应该积极引导产业的落地与承接，同时完善相应的基建设施，为产业承接创造良好的政府政策支持和硬件设施；充分发挥市场规律和政府的宏观调控，通过吸引产业转移与承接，使承接地能够充分发挥市场的集聚效应，以达到促使产业的集聚以及产出的规模递增；充分发挥工业园区的作用，确保完善产业转移工业园区的基础设施和配套服务建设。

其次，充分发挥外来务工人员以及农村剩余劳动力的价值。随着产业转移与承接的力度不断加大，唐山市的劳动力成为产业转移的重要优势资源，劳动力增加，势必会激发房地产行业的活力。唐山市政府应该把当地人就业作为产业转移的重要目标，鼓励承接产业带动唐山市劳动力的就业，同时政府应该拿出一部分专项资金用于紧缺岗位的培训。

再次，对产业转移的企业给予必要的税费优惠政策，不仅可以减少转入企业的聚集租金，同时可以改善员工福利。但是，在税收优惠方面要充分考虑承接产业与本地企业的关系，过度的税费优惠将会对本地企业产生冲击作用，避免不公平竞争；税费优惠政策的制定应该是长期的简易的，给予转入企业入驻的决心；对于给地区带来负面影响的产业，可以适当地增加税费。

最后，应积极推行绿色产业和循环经济。随着居民收入不断提高，人们对于城市的宜居性也越来越重视。京津冀地区冬季雾霾严重，就唐山市的实际情况，一方面必须制定严格的产业承接准入政策，不能为做大GDP而不加选择承接项目，对于那些破坏环境、浪费资源的高能耗、高污染产业谨慎引入；另一方面处理好产业引入与环境治理的关系，有些产业存在一定污染，但非常符合地区产业结构布局要求，就需要加强技术改造和设备升级，提高资源利用效率，将“产业转移园区”真正建设为 “生态产业示范园区”，实现产业发展和环境友好的正福利效应。

主要参考文献：

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[6]陈桂林.产业承接推动城镇化机理——以重庆为例[D].厦门大学，2014.endprint