对利用大数据掌握房地产市场价格的思考

汪亮

利用大数据掌握房地产市场价格，有助于建立房地产调控长效机制。李克强总理在全国深化简政放权放管结合优化服务改革电视电话会议上提出：要推动“放管服”改革、转变政府职能，要以创新监管提升政府管理水平，用大数据、云计算等现代技术为监管装上“火眼金睛”，要深入基层一线调查研究，加强事中事后监管、为群众提供便捷多样的公共服务。

通过在房地产项目、房地产市场交易行为和房地产中介机构管理过程中采集的各项数据，利用先进的大数据与云计算技术，结合专业的房地产估价理论，建立科学、专业、动态的价格监测分析与评估系统，为房地产调控提供更准确、更科学的价格数据，更精确地掌握房地产市场价格情况及走势，同时加强对房地产中介机构的事中事后管理，并以权威的数据正确引导房地产消费，为群众购房提供帮助。

一、加强基础数据采集与分析

1.新建商品房预售、现售价格数据

目前，全国大部分城市都已实现新建《商品房买卖合同》网上签约备案管理，从而与存量房市场相比，新建商品房的实际成交价格能够相对真实准确的掌握。但新建商品房成交价格大多为预售价格，对预售价格数据应做期房修正。另外，房地产开发企业对新建商品房的销售价格除了成本与利润考虑外，很大部分是参考存量房地产市场的价格。经调查，特别是存量房市场较活跃的城市，房地产开发企业在新建商品房预售开盘前，都会通过中介机构开展大量调研，考察周边类似楼盘的近期成交价格，作为新开楼盘定价的重要参数。因此，存量房市场的价格影响着新建商品房的走势。

2.存量房成交价格数据

随着我国存量房交易市场的逐步完善和不断发展，近些年存量房交易的规模越来越大。根据数据显示，大部分一二线城市存量房交易规模已经超过新建商品房占据市场主流。按照城市化的进程，未来存量房市场规模将进一步扩大。然而，由于现行税收制度的原因、加上阴阳合同的普遍存在，作为影响存量房市场的重要因素“价格”，监管部门的掌握却不如普通的中介机构。并且由于社会与群众都普遍认为中介机构掌握了存量房交易的价格数据，从而使部分违规中介有了引导市场价格走势，制造舆论、哄抬房价的空间。而政府往往是通过统计部门的抽样调查或与大型中介机构签订合作协议获取数据，导致数据的完整性与真实性不高。

经纪机构出售的应该是服务而不是信息，然而国内大部分房地产经纪机构更多依赖的是其房屋买卖信息优势，重视的是信息资源而忽略了服务。作为监管部门，应该让房地产买卖信息更公开更透明，为群众购房置业提供参考。同时，促使房地产经纪机构转变思路，以为客户提供更深层次的、更专业的购房置业计划或是最优的售房方案为目的，而不仅仅是倒卖一条独家的购卖房信息。

进一步真实掌握存量房成交价格应分两步走。首先，应加强房地产经纪机构的管理，進一步规范经纪机构房源信息发布及审核工作，统一存量房买卖信息发布平台，严查违规或虚假发布房源买卖信息，既能规范房地产交易行为又能防范房地产交易风险，还能真实掌握房地产买卖信息。其次，利用真实的成交数据，通过专业的估价方法，动态地掌握存量房市场的价格水平，从而逐步规范房屋交易与成交价格申报制度，倒逼房屋交易当事人如实申报成交价格。

3.房地产租赁成交价格数据

我国正在建立完善租购并举的住房模式，加强房地产租赁管理、完善房地产租赁合同备案制度正是其中一项重要的工作。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出要发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房。通过建立完善的房屋租赁管理平台，完善房地产租赁合同备案制度，掌握各类房地产租赁的基础数据。

4.房地产估价机构出具的估价报告数据

根据《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。随着国家“放管服”改革的不断深入，房地产估价行业“宽进”已经实现，但由于一直以来，对房地产估价机构及其人员的管理，仅仅停留于资质与从业资格的管理。各地对房地产估价报告尚未实现规范管理，估价报告的抽查也几近于无。然而，房地产估价用途广泛，作用于房地产买卖、房地产抵押、税费征收、资产核算（清算）、房屋征收等方面。加上房屋价值体量大，以致于有的估价机构及人员受利益驱使，违规出具估价报告，给国家或企业（个人）造成重大损失。随着“宽进”的实现，房地产估价机构面临的竞争与挑战将空前激烈，虚假报告、恶性压价、支付回扣、谋取不正当利益等违法违规现象将迅速滋生。因此，如何开展“严管”，实现从“严进宽管”到“宽进严管”的顺利过渡是亟待思考的问题。

笔者认为，应加强房地产估价报告管理，建立完善的房地产估价报告管理系统。统一报告格式、编号，建立电子化管理的估价报告档案，估价报告数据进入大数据系统。既可以加强对估价机构与人员的管理，规范房地产估价行为，同时又可以对这部分由专业估价人员提供的报告数据加以充分利用，支持房地产市场价格监测与分析。

5.基于房屋全生命周期管理的数据

随着“智慧城市”与“数字城市”的推进，全国如北京、武汉等城市都已经建立了房屋全生命周期管理信息系统。所谓房屋全生命周期管理，即为每一套房屋建立一个档案，设定唯一编码（身份证），对房屋从土地挂牌出让、规划设计、建设项目前期管理到施工过程管理、测绘成果审核到竣工验收、房屋交易与租赁管理（包括住房保障）、房屋的保有期限与使用维护（包括物业管理、维修资金管理、房屋安全管理、优秀历史建筑保护）、直至灭失管理（拆迁征收）等各个阶段多方面进行管理。在管理过程中，动态收集开发建设过程中各项成本数据，包括土地出让成本、工程建设成本、资金税收成本等，掌握房屋结构、使用年限、折旧情况等基础数据，掌握每一套房屋的动态信息。此外，还可以通过与“智慧城市”“数字城市”建设的其他部门、行业信息互通共享，获取金融、税收、司法等相关数据，全面掌握影响房地产价格的各种因素。endprint

二、利用大数据、云计算动态掌握房地产市场价格

影响房地产价格的因素众多，除供需关系外还受成本、租金、政策、税收、房屋状况、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素等影响。因此，只有在房屋与市场管理的过程中收集大量的数据，利用云计算技术来动态分析房地产价格变化过程，使所分析房地产价格更符合房地产估价的估价时点原则，才能清晰地掌握房地产市场价格的发展变化规律。

三、通过大数据、云计算掌握房地产市场价格的意义

1.有利于建立房地产市场长效机制

可以掌握房地产市场价格及价格变化趋势，分析房地产市场供需变化情况，从而科学、客观的制定房地产调控政策，实现“因城施策”，保障房地产市场平稳健康发展。还可以定期发布房地产价格趋势及价格水平，引导房地产消费，甚至可以为居民购房提供价格指导等公共服务。

2.有利于完善税收制度

现行房地产税收实行价格申报制度，由于申报不实现象普遍存在，往往需要通过出具单独评估报告或税务部门内部核税系统来确定成交价格。然而由于税务部门的内部核税系统缺乏动态性，导致存在很大的滞后性，不利于社会公平，也造成大量税收流失。

3.有利于加强房地产中介机构监管

规范房屋交易与成交价格申报制度、加强房源信息发布及审核管理，可以有效遏制房地产经纪机构提供虚假房源、哄抬房价、赚取差价、阴阳合同等违法违规行为，促进经纪机构转型发展，为服务对象提供优质服务。加强估价报告管理，可以通过数据核查报告的合理性，及时统计分析。对房地产估价机构和个人的违法违规行为起到震慑作用，可以有效规范房地产估价行为。

4.有利于政府资源的效率最大化

现行存量房成交价格统计，一般由统计部门抽样调查获取，耗时、耗财、耗力。税务部门的内部核税系统定期需要更新核税基准价格，既浪费资源又因不符合估价时点原则，得不到一个长期科学、合理的核税基准价格。利用先进的大数据与云计算技术，科学地管理和利用各种基础数据，能使各种数据资源利用最大化，又能节约政府资源，同时还能加强行业管理，规范房地产中介行为，為房地产市场监管提供依据。

综上所述，通过大数据、云计算掌握房地产市场价格，是房地产市场监管部门值得深思和研究的工作。应充分利用在房地产市场监管和房地产全生命周期管理中积累的数据资料，调用庞大的房地产估价专家库中的专业人员，尽可能全面地采集各项基础数据，结合估价理论利用云计算功能精准地掌握房地产市场价格趋势及变化，从而使监管更有效，调控更到位，维护房地产市场平稳健康发展。endprint