“房票”政策比较及其对台州的启示

郑琦+杨叶春+洪勇

“房票”是2014年以来房地产市场下行、政府提倡住房征收市场化安置的产物。据资料显示，浙江省在正式文件上出现“房票”的提法，迄于2015年6月的《浙江省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（浙政办发〔2015〕76号），文件提出积极引导被征收补偿对象通过领取“房票”等方式购买商品住房。浙江省“房票”的提出有着绍兴诸暨、台州路桥、衢州衢江等地的实践基础，而文件的出台，标志着“房票”这一通俗称法成为政府认可的术语。此后的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》（浙政办发〔2016〕64号），也提倡“创新‘房票、团购等方式，引导购买库存商品住房”。

2016年8月，台州市发布《台州市区房屋征收市场化安置实施意见》，正式提出“大力推进‘房票安置”。作为一项创新事物，“房票”并没有法定的或统一的定义，各地在实践中依照各自的理解进行规范。

在实践中，浙江省目前流转的“房票”大多以证明或证明书的形式出现，如诸暨市：商品房安置购房证明；嵊州市：房票安置購房证明书；安吉县：市场化商品房安置证明；余杭区：房票安置证明。安徽的安庆市、铜陵市、阜阳市则直接以“房票”出现。

一、“房票”安置的政策比较

1.“房票”安置的适用对象、主管部门和实施主体

“房票”安置通常包括国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收，其主管部门分别对应为建设部门和国土部门。也有少量城市有所特指，如衢州市规定，“征收集体土地而拆除合法住宅房屋的，被征收人可选择‘房票安置”。也就是说，衢州的国有土地上房屋征收被排除在“房票”安置的大门之外，只能选择产权调换或货币安置。

“房票”安置的主管部门其实就是政策制定单位，或者说政策解释单位。由于本轮市场化安置是国家力推的一种方向，因此，在地方城市较多的是建设部门（台州市、铜陵市）主导的；当然，也有国土部门（安庆市）；或者在名义上两者联合，实际具体由建设部门负责；极少的综合协调机构负责，如衢州市规定“市区规划土地联席会议负责‘房票安置相关工作的组织协调，统筹研究确定‘房票安置实施过程中的重大问题”。台州市“房票”政策虽然文件中没有具体明确主管部门，但实质上由市住建局具体拟定。

“房票”安置的实施主体通常是下一级的（县、区）人民政府、街道办事处和相应等级的园区管委会。在台州，椒江区、黄岩区、路桥区政府和台州湾产业集聚区管委会、台州经济开发区管委会为市场化安置工作主体。在衢州，柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会为“房票”安置的实施主体，负责制定出台“房票”安置的具体实施方案和操作规程。嵊州市指定“城中村改造工作领导小组办公室负责制定‘房票安置的具体实施方案，会同城中村改造房屋征收实施单位共同实施”。

2.“房票”的购买标的和定价机制

“房票”是实现安置的中间媒介，其购买标的有一定限制。各地对“房票”的使用范围一般限定在“房票”发行地的城市总体规划用地范围内；在使用性质上，限制使用“房票”购买商业、办公性质的商品房；当然，不允许买卖“房票”、更不能兑换现金。大部分城市（台州市、绍兴市、安庆市等）购买标的为一手商品住宅，为住宅配套的储藏室、车库（位），可用“房票”抵付购房款；也有少量城市（衢州市、铜陵市）允许存量房（二手房）进入“房票”安置标的。前者体现了去库存的强烈意愿，后者为被征收户提供了更大的选择余地。

为防止开发商捂盘抬价和出现烂尾楼，多数城市对购买标的都以“拿到了商品房预售许可证”为前置条件。在此基础上，部分城市还要求“主体结构已结顶”（嵊州市）或“两年内交付”（诸暨市）“房票”结算资金纳入预售资金监管账户监管（安庆、铜陵）等。这对“房票”安置的安全性有着更高的保障。

至于定价机制，台州市规定“‘房票价值按照国有土地上住宅房屋征收和集体土地征迁安置补偿办法分别确定”，其差异见表1。

这些表述虽存在较大差异，但总体上是与市场接轨的。差别在于以县（区）为单位还是规划单元为单位去评估市场价是多少，安徽城市把“房票”结算资金纳入监管账户是值得借鉴学习的。

3.“房票”安置的优惠幅度

优惠条款是“房票”政策的核心内容之一，有多少让利，才能吸引被征收户选择“房票”安置模式。经比较发现，优惠的方式及幅度是各不相同见表2。

通过对比发现，浙江城市“房票”政策的优惠条款主要是政府优惠，房企优惠基本没有，仅仅有些“对购买商品房安置的被征收人给予团购价格的优惠，不得随意涨价和捂盘，按合同约定交付房屋”（路桥区）的软性表述。相比而言，安徽城市的“房票”政策中房企优惠幅度更大一些，值得借鉴学习。

4.“房票”的结算办法

被征收人与商品房开发企业的结算办法：被征收人购买商品住宅及储藏室、车库（位），可用“房票”抵付购房款，超过“房票”的差额部分由被征收人自行支付。对于未达到“房票”价值的处置，浙皖存在较大差异。浙江省绝大多数城市要求购买商品住宅的价值要大于“房票”额度，否则难以找补。而安徽省几个城市允许在“房票”额度的15%以内予以找补。如安庆市、阜阳市规定“不超过‘房票15%额度内可支付返还”；铜陵市则是“低于房票部分由售房人以货币形式支付给被搬迁人”，连限度都没有规定。这给征收人的结算增加了不少麻烦，但同时也给被搬迁人带来极大方便，具有更大的选择性。

征收人与商品房开发企业的“房票”结算办法：（1）商品房开发企业与被征收人签订房屋买卖合同的，商品房开发企业凭被征收人提供的“房票”和签订的房屋买卖合同向征收人结算；（2）结算款项支付。征收人凭商品房开发企业提供的被征收人房屋买卖合同和“房票”，经被征收人确认后，直接与商品房开发企业相互结算。为了避免集中支付带来的压力，各地都规定了一些延后支付的条款见表3。endprint

5.“房票”安置的操作程序

在操作程序的设计上，各地在实践中形成了一套流程。提出“房票”安置申请→签订征收补偿安置协议→腾空房屋→领取“房票”→凭“房票”自行选择楼盘、谈判下单→房产企业凭“房票”与征收人结算。这些流程大同小异，基本一致。

二、对台州“房票”安置的启示

通过政策比对，至少在购买标的、优惠幅度、结算办法上有值得学习借鉴的地方。

1.搭建平台，尝试二手房进入“房票”安置范畴

在购买标的上，《台州市区房屋征收市场化安置实施意见》（台政发〔2016〕34号）在“房票”安置有关政策规定中明确，“‘房票原则上用于购买新建商品住房。各地可根据商品房库存及供应情况，确定被征收（补偿）人使用‘房票购买商品房的类型”。而路桥、椒江、黄岩三区的“房票”安置政策都明确规定了只能购买一手商品房。最先实践“房票”安置的路桥区，在《路桥区住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）》规定“只能用于购买一手住宅商品房，不得购买办公用房、商铺和二手住宅商品房”。椒江、黃岩的表述基本类似。这个政策界限体现了去库存的根本目的，对被征收户来说仍然感到有些不便。

建议引入二手房进入“房票”安置范畴，为群众打开更加便利之门。在建设部门设立资金托管账户，搭建交易平台，无偿提供资金托管服务。搬迁人应支付的“房票”资金、被搬迁人除“房票”外的购房款全部转入托管账户。被搬迁人同售房人完成房产交易后，由建设部门按购买房屋价格将相应房款转入售房人指定账户；“房票”金额超过所购房屋价格的，将“房票”剩余资金划入被搬迁人指定账户。或者，二手房所有权人与被征收人签订房屋买卖合同并办理过户手续后，征收人凭二手房所有权人提供的房屋买卖合同、房地产登记部门出具的房产过户交易证明、契税完税凭证、身份证和“房票”，经被征收人确认后，直接与二手房所有权人结算。

2.增加房企优惠条款，调整政府优惠幅度

在房企优惠条款上要向安徽部分城市的模式学习。台州市（路桥区）原先规定“被征收人自行选择购买的商品住宅售价超过《路桥区住房征收市场化安置购房证明》结算金额，其超出部分由被征收人与商品房开发企业自行结算”。虽然没有对未达到“房票”价值的情况作说明，实际上拒绝了上述情况下的找补机制，一定程度上给被征收户带来了不便。

铜陵市在《铜陵市棚户区改造房票安置实施办法》第七条（五）“选购房屋”中规定，“被搬迁人所购房屋价款超出房票部分，由被搬迁人支付给售房人；低于房票，其差额部分，由售房人以货币形式支付给被搬迁人”。虽然极大地方便了被征收人，但因为没有规定额度，会带来弊病，有些被征收人会利用政策空子，在（台州市）使用“房票”存在大量政府贴补的前提下，买小套型住房，套取现金，取得巨大利益。

而安庆市的政策相对来说具有较大可借鉴性。《安庆市市区房屋征收房票安置办法（试行）》第八条规定，“房地产开发企业参与房票安置，…同意按房屋成交总额的2%向房票安置对象返还购房款（市政府鼓励发展区域的商品房按成交总额的3%返还）”；第十条规定，“用于购房的资金，不得低于房票金额的85%。……尚有余额的，余额部分由房地产开发企业在交付房屋的同时，在不超过房票金额15%的限度内先行据实支付给被征收人。房地产开发企业在交付房屋时，应依据本办法第八条规定，按房屋成交总额的2%向房票安置对象返还购房款（市政府鼓励发展区域的商品房按成交总额的3%返还）”。这些条款既方便了被征收户，又有一定限制，台州市可以在学习的基础上，在房产企业中展开调研，取得房产企业的认可和支持，使政策修正成为现实。嵊州的“保底安置+自愿选择”也具有借鉴意义，必须有50%选择“房票”安置，剩下的部分自愿选择，如果逾期未使用“房票”，则按95%的价值换成货币安置。

虽然台州市（路桥区）的房企优惠比较薄弱，但政府优惠幅度却是最大的。比较一次性给付的临时安置过渡费，有6个月（嵊州市、铜陵市）、12个月（衢州市、安庆市）、18个月（阜阳市），而台州市路桥区为36个月、黄岩区30个月，远远超过其他地区。按照目前路桥区临时安置过渡费12元/平方米的标准，一个三口之家（独生子女按2人计算）安置240平方米，一次性给付的临时安置过渡费就达到10.368万元，这个优惠幅度是非常大的。后阶段能否适度调整，值得思考。

3.完善征收人与商品房开发企业的“房票”结算办法

为了减轻集中支付压力，各地政府在款项支付方式上都进行了延后支付，其中台州市（路桥区）的延后幅度是最大的。A.拿购买现房来说，合同签订并报备案后、首期支付市场化安置补偿款，台州市路桥区是50%；铜陵市则在报备后一个月内结清。路桥区的余款（50%）要在一年后再支付。所以，在调研中也听到房产企业反映，在路桥参与“房票”安置，卖现房的压力非常大。B. 拿购买期房来说，征收人首期支付市场化安置补偿款，台州市路桥区是30%；铜陵市30%；安庆市为60%（市政府鼓励发展区域的商品房项目为70%）。第二次支付，台州市路桥区是小区建筑物全部结顶后，支付20%；铜陵市半年内再付65%。余款支付，房屋交付（初始登记）需要再付的款项，台州市路桥区是50%；铜陵市5%；安庆市为30%-40%。台州市路桥区的结算办法前期付的较少，房屋交付时付得最多。（路桥区的结算办法前期参考了诸暨的政策，诸暨市规定期房签订销售合同时支付30%，余款70%在房屋交付并已开具商品房销售发票时支付）。

“房票”结算办法的设置实际上存在政府与企业的博弈关系，适度地延后可以缓解政府支付压力，房产企业也能承受；延后时效超过一定限度，会带来一定弊病，如企业会在购房户（被征收户）的购房过程中寻求补偿，给政策的实施带来弊端，需要引起政策制定者重视。

就政策比对来说，台州市路桥区的结算办法显然给房产企业带来比较大的压力，需要适时作出调整。建议：（1）现房首期支付市场化安置补偿款70%，一年后再支付30%；（2）期房合同签订后支付市场化安置补偿款50%，房屋交付时再支付50%。endprint