建设工程款优先权的理论与实务解读

李公科

摘 要：建设工程款优先权自经《合同法》第286条确立以来，因涉及客体价值较大，并牵动与抵押权、消费者权利之间的冲突与协调，逐渐受到理论界与实务届的高度重视。为统一认识与裁判规则，亟需最高人民法院出台专门司法解释，对建设工程款优先权涵盖的权利属性、权利主体、权利客体、权利范围、权利行权期限及起算时间、在破产程序中的地位与实现等问题，予以全面规范。

关键词：建设工程款优先权；权利冲突与协调；司法解释

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.36.054

1 案例分析及问题的提出

甲公司为房地产开发公司，在其名下宗地之上开发房地产项目。乙公司为该房地产项目主承建商，已经完成项目主体工程建设，甲公司欠付其工程进度款1.2亿元。丙公司为甲公司4000万元民间借贷债权人及前述房地产项目土建工程分包人，甲公司欠付丙公司4000万元民间借贷本息及建设工程款1000万元。甲公司以项目土地及在建工程抵押向丁银行贷款2000万元。另，前述房地产项目尚未取得房屋预售许可证，但甲公司将其中300套房屋向自然人进行销售，收取房款约3000万元，购房人与甲公司签订了房屋销售合同，但未办理备案手续，购房人缴纳房款的比例为20%—100%不等。除前述债务外，甲公司尚有其他债务约1亿元。

因甲公司逾期支付相关款项，前述房地产项目陷入停工。债权人纷纷起诉，并采取了财产保全措施，具体情况为：（1）丙公司就建设工程款及民间借贷款分别起诉，并取得生效胜诉判决书，现已经进入执行程序；丙公司对甲方项目用地采取了查封保全手段，为第一顺位查封；丙公司在诉讼中未主张建设工程款优先受偿权，也未查封其承建的建设工程部分；（2）乙公司以建设工程承包合同起诉，并同时主张建设工程款优先受偿权，现已取得生效胜诉判决书并已经进入执行程序；乙公司对甲公司项目用地及在建工程均采取了财产保全措施，土地查封为第二顺位，建设工程查封为第一顺位，查封范围为全部建设工程，包括丙公司承建部分；（3）丁银行起诉要求甲公司偿还银行借款本息，并主张对抵押物土地使用权及在建工程的拍卖、变卖价款优先受偿，现已经取得生效胜诉判决书并进入执行程序，丁银行对甲公司项目用地及在建工程均采取了财产保全措施，土地查封为第三顺位，建设工程查封为第二顺位，查封范围为全部建设工程；（4）购房群众300余人以信访及刑事报案等手段，请求主管机关维护购房人的合法权利；（5）甲公司其他债权人尚未进入诉讼程序。

近期，甲公司以资不抵债为由向人民法院申请破产，目前处于申请审查阶段。对于甲公司的破产申请，得到了未起诉债权人的支持，但已经进入执行程序的债权人一致提出异议与反对意见。

前述纠纷，围绕建设工程款优先权与其他权利之间的冲突与清偿顺序展开，主要包括：（1）與抵押权之间的冲突；（2）与查封权利人的冲突；（3）与购房人权利的冲突；（4）进入破产程序后的债权顺位与实现问题。这涉及到物权法、合同法、破产法、民事诉讼法等多法之间的冲突与协调，因债务人偿债责任财产有限，争议处理除最终影响各债权人的受偿顺位与清偿比例外，还涉及购房人问题衍生的社会稳定风险。问题较为复杂，需要抽丝剥茧、厘清事实真相，并基于法律规定、法理分析、情理考量等多视角，全面斟酌、妥当平衡，才可能息诉止争，消弭社会矛盾。

2 建设工程款优先权的理论阐释与实务运用解读

建设工程款优先权起源于《合同法》第286条的规定，最高人民法院以批复、复函等形式，对建设工程款优先权的理解与适用予以规范。此外，最高人民法院判例、地方高级人民法院出具的相关答复与意见，也可以作为适用建设工程优先权的参考依据。汇总梳理，主要可以从立法背景、立法目的、权利性质、立法规定、实务运用要旨等方面予以解读。

2.1 立法理论基础与立法目的、权利属性

对于建设工程款优先权的立法理论基础与权利属性，长期以来观点纷呈、各持己见。关于立法理论基础主要有“共有说”、“增值说”、“工资优先说”、“公平说”等观点；对于权利属性有“留置权说”、“抵押权说”、“法定优先权说”等主张。要释清前述问题，须立足于以下基本判断：（1）建设工程合同的承揽合同法律属性，虽建设工程因体积巨大，不宜留置，但承包人应当得到等同于承揽人的法律地位；（2）建设工程的物化劳动成果系承包人支付的劳动与材料持续结合形成的，承包人对这一特定财产应当享有债务清偿优先权；（3）承包人经营权、农民工生存权与其他权利冲突时的救济顺位。

笔者认为，建设工程优先权的立法理论基础系基于民法公平原则，参照建设工程合同的承揽合同属性，适用合同法对承揽人权利保护的规则，赋予承包人以其物化建设工程成果对其建设工程款债权进行担保的一种权利救济制度。对于建设工程款优先权的权利属性，因“留置权说”突破了动产留置这一固有范畴，“抵押权说”缺乏现行物权法与担保法规定的约定与登记基础，因此，更倾向于法定优先权说，可以这样理解，建设工程优先权是法律赋予承包人这一特定债权人不以约定或登记为条件，基于法律的直接规定而享有的对建设工程价值优先受偿的权利。其立法目的在于打破形式上的债权平等原则，以保障承包人经营权与农民工生存权为要义，突破抵押权优先权受偿原理，最终实现债权人之间的实质平等，保障社会主义市场经济秩序与社会关系的和谐安定。

2.2 建设工程款优先权的立法规定与参考性文件

2.2.1 《合同法》规定与最高人民法院批复、复函、意见等

《合同法》第286条规定：包人未按照约定支付价款，经催告仍逾期不支付的，双方可以就建设工程协商作价，承包人也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该条文第一次提出建设工程款优先权的概念，但系为原则性规定，较为粗疏简略，缺乏可操作性。其后，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《批复》”） 对建设工程款优先权适用的若干具体问题给予了明确规定，但就建设工程款优先权的权利属性、优先权的请求权主体、优先权的形式要件、建设工程款的范围及于债务人财产的范围等问题上，尚未囊括。再其后，最高院以答复、复函等形式，对建设工程优先权适用中的一些缺遗事项给予了指导意见。

2.2.2 各级人民法院判例及地方高级人民法院的意见

随着建设工程款优先权司法实践的日渐丰富，各级人民法院对于建设工程款优先权争议事项的判例观点逐渐统一，这为审判实践提供了有益的参考与补充作用。同时，地方高级人民法院为指导和统一辖区内法院的审判活动和裁判原则，对于建设工程款优先权涉及的一些争议较多、影响较大，而立法及最高人民法院指导性文件尚未涉及的问题，以意见、通知、解答等形式，出具了相关指导性文件。比如，对于建设工程款优先权客体是否及于债务人土地使用权的问题，浙江省高级人民法院《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（浙高法执〔2012〕2号）第四条明确规定 “建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿”，四川省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（川高法民一（2015）3号）第38条解答“承包人、实际施工人请求确认对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿权的，不予支持”，起到了释疑解惑，指导审判的积极作用。

2.3 实务运用要旨

2.3.1 建设工程款优先权的权利主体

比较一致的观点认为，建设工程款优先权的主体为建设工程的承包人，也包括符合法律规定要件的实际施工人或分包人、转包人。勘察、设计承包单位不属于适格的建设工程优先权主体。装饰装修工程的承包方，在满足最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》条件下，可以作为建设工程款优先权的主体。

2.3.2 建设工程款优先权的受偿范围

通说认为，建设工程的直接成本、间接成本、利润和税金属于优先受偿范围；承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。

2.3.3 建设工程款优先权的行权期限

《批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《最高人民法院（2007）执他字第11号函》进一步明确，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，且为不变期间，不存在中止、中断或延长的情形。据此，建设工程款优先权行权期限为六个月，且为不变期间。但在司法实践中，因许多工程未能正常竣工，致使建设工程优先权的行权起始期限出现争议与困难。《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2001]442号）第四条做出了补充性规定：因发包人原因解除或终止履行，建设工程款优先受偿权的期限自合同解除或终止之日起算。如果因发包人原因解除或者终止履行但双方未能对工程价款进行结算，此情形下的起算期限如何界定？最高人民法院（2014）民申字第100號民事裁定书给予了参考意见：从起诉之日计算优先权行使期限。

2.3.4 建设工程款优先权的客体是否及于土地使用权

同意者以担保法规定的房地一体抵押原则认为建设工程款优先权客体及于土地使用权价值，上海市第二中级人民法院（2017）沪02执异110号执行裁定书即持此观点。其后随着对建设工程款优先权立法理论基础与立法目的的逐渐清晰与统一，认为建设工程承包方并未对土地使用权投入或对其增值做出贡献，其没有对土地使用权价值排除其他债权人权利的法律依据。广东省高级人民法院（2015）粤高法民撤终字第7号民事判决书、江苏省高级人民法院（2016）苏执异4号执行裁定书、福建省高级人民法院（2016）闽民终960号民事判决书均支持这一观点；另有浙江省高院及四川省高院的指导性文件，以及《民事审判指导与参考》总第44集发表了作者为最高人民法院民一庭的《〈合同法〉第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》一文，均明确主张建设工程承包人对建设工程占用范围内的土地使用权不享有优先受偿权。

2.3.5 建设工程款优先权与消费者购房人权利冲突问题

《批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，此规定被作为解决建设工程承包人优先权与房屋买受人人之间权利冲突的主要规则，一般认为，房屋买受人在具备消费者身份、支付购房款比例超过50%的两个条件下，其权利可以对抗建设工程承包人优先权。但前述规定失之简略，需进一步明晰以下事项：（1）是否需要以房屋买卖合同关系合法为前提条件，比如房屋已经取得预售许可证并具备其他依法可以销售的条件等；（2）是否需要签署书面房屋销售合同并办理备案手续；（3）买受人前述对抗性权利产生时间是否需要界定在承包人行使建设工程款优先权之前。为避免发包人与买受人恶意串通、滥用权利，导致建设工程款优先权受到损害，在司法实践中对买受人的对抗性权利以增加限制性条件为宜。

2.3.6 破产程序中的建设工程款优先权的地位与实现问题

这一命题，涉及到《破产法》与《合同法》的协调问题。有观点认为，《破产法》作为特别法，应当优先于《合同法》适用，因《破产法》在对破产财产清偿顺顺序的规定中，并未安排建设工程承包人的优先受偿地位，并且，建设工程优先权对应的财产标的，并不属于“别除权”、“取回权”等排除于破产财产范围的权利类型。不同意见认为，《最高人民法院<关于审理企业破产案件若干问题的规定>》第七十一条第（四）款规定了“依照法律规定存在优先权的财产，不属于破产财产”，建设工工程款优先权作为法定优先权，其对应的建设工程款不应纳入破产财产的范围，此外，合同法第286条及最高人民法院批复已经确立了建设工程款优先于抵押权及其他债权受偿的原则，既然抵押权在破产程序中享有优先受偿地位，则优先于抵押权的建设工程款优先权在破产程序中获得优先受偿应当是自然之义。目前，司法判例逐渐倾向于后一种观点。但随即提出一个新的问题，破产程序中的承包人建设工程款优先权仅针对其承建建设工程这一特定财产优先受偿，还是及于债务人全部破产财产受偿，笔者认为，基于前述分析，承包人仅能针对其承建建设工程的变现价款享有优先受偿权，未清偿部分债权应视为普通债权受偿。

2.3.7 建设工程款优先权是否必须具备在司法裁判文书明示这一形式要件

司法实践中，因承包人起诉追索建设工程款时，未一并主张优先受偿权，导致在裁判文书中未明示承包人享有建设工程款优先权，如另行起诉，涉及到违背“一事不二诉”规定，此时建设工程承包人是否享有优先受偿权存在争议。对此，《最高人民法院（2007）执他字第11号函》做出了明确回应：建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。再结合《合同法》第286条的规定，承包人“也可以申请人民法院将该工程依法拍卖”，再次凸显了建设工程款优先权法定优先权的权利属性，是否在司法裁判文书中予以明示，不影响建设工程款优先权的成立与效力。

3 对案例争议事项的评述意见

立足建设工程款优先权的立法基础与立法功能，并从建设工程承包人的经营权、农民工生存权、抵押权、消费者的生存权的权利冲突与平衡中，进行法条解读、法理分析、情理考量，笔者现对前述案例争议事项评述如下：

（1）乙公司建设工程款优先权优先于银行抵押权及其他债权，但仅能针对其承建建设工程变现款项享有优先受偿权，优先权不及于土地使用权价值。在破产程序中的建设工程款优先权的实现亦按此原则办理。

（2）丙公司享有对其承建部分建设工程的优先受偿权；民间借贷争议中基于对土地使用权的查封，在银行抵押权优先受偿后，按照民事诉讼法的规定享有按照对土地使用权查封顺位的受偿权利。

（3）丁银行对于土地使用权享有抵押优先受偿权，对在建工程抵押部分，劣后于乙公司与丙公司的建设工程款优先权受偿。

（4）作为消费者的房屋买受人，因甲公司尚未办理房屋预售许可证，依法不能对外销售，双方的房屋买卖关系依法无效，买受人对此也存在一定过错。买受人可以向甲公司主张权利，但即使支付房款超过50%的买受人，其权利也不能对抗承包人的建设工程款优先权。

前述案例涉及法律关系较为复杂，权利冲突与利益纠葛十分明显。甲公司如能通过有效路径重整本项目，或在破产程序中达成和解或重整方案，最终实现项目竣工，可以大幅度提升债务人财产价值，有利于解决债务纠纷，化解社会矛盾。

4 结语

建设工程款优先权自1999年经《合同法》第286条确立，在最高人民法院2002年颁发《批复》之后，逐渐具备可操作性并被广泛适用，其法定优先权的权利属性逐渐被认同，充分保障了建设工承包人经营权及农民工生存权，并对建设工关联的各项权利冲突做出了较为妥当的平衡。但针对建设工程款优先权涉及到的权利主体、权利客体、优先受偿权范围、行权期限及起算时间、优先权在破产程序中的地位与实现等问题，在司法实践中仍观点纷呈、争议较大，司法裁判之间也出现了较大的分歧与偏离。为解决这一问题，亟需最高人民法院尽快出台司法解釋，对相关问题全面、统一规范，一来增加对司法实践的统一指导作用；二来提高适用规则的效力层级。

参考文献

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