成都市住宅宗地价格影响因素研究

侯婉丽

[摘 要] 在构建土地特征价格模型的基础上，利用数据检验了成都市住宅宗地价格的影响因素及其对地价的溢价效应。可为成都市土地出让、转让价格的完善提供依据，也为政府合理投放公共资源提供参考。

[关键词] 住宅宗地；土地价格；溢价值

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 069

[中图分类号] F293 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）23- 0134- 02

1 研究范围与数据

1.1 研究范围

本次研究范围为成都市中心城范围，即六城区和四环以内的环城生态区，六城区指高新区、武侯区、锦江区、青羊区、金牛区和成华区。该区域是成都市的主城区和经济发展的核心区，能够代表成都市房地产业的发展水平，因此将该区域作为该研究的范围，以保证研究对象的代表性和研究成果的准确性。

1.2 数据采集与处理

根据中国城市地价动态监测网的测算结果，2006年到2016年，成都市的土地价格指数（以2006年为基期，住宅用地地价指数为201）从201上升到了231。2016年的土地价格约是2006年的1.15倍，总体呈现平缓增长趋势，其中，2013年地价指数较高。

2 研究方法与模型构建

运用ArcGIS分析方法，对住宅用地与影响住宅地价的各个因素进行空间邻近分析，并结合Excel软件对成都市住宅宗地价格影响因素进行空间自相关性进行检验。

2.1 Kriging插值法

Kriging插值法又称空间局部插值法，是以变异函数理论和结构分析为基础，在有限区域内对区域化变量进行无偏最优估计的一种方法[1]。Kriging插值法不仅考虑了距离关系，而且通过变异函数和结构分析，考虑了已知样本点的空间分布与未知样点的空间方位关系，利用Kriging插值法估计任意点处的土地价格的算法如下：

2.2 空间自相关关系检验

空间自相关是指分布于不同空间位置的地理事物，它们的某一属性值存在统计相关性，通常距离越近的两值之间的相关性越大。具体还可以分为空间正相关和空间负相关；空间正相关是指空间上分布邻近的事物其属性具有相似的趨势和取值，空间负相关是指具有相反的趋势和取值。

2.3 特征价格模型

特征价格法可同时用来研究空间效应和时间效应，且与其他模型相比，有很强的解释能力，而且所需数据具有收集的方便性和真实性。因此本文采用特征价格理论建立模型，将影响住宅宗地价格的因素作为特征变量。

本文选用Excel作为资料整理和分析工具，经过对各种回归模型的反复测算，得出线性形式（Linear）函数模型回归效果最好。据此，本文采用线性函数形式构建城市土地特征价格模型，其基本模型为：

3 基于特征价格模型的住宅宗地价格因素分析

结合《城市土地定级规程》和《城市土地估价规程》的相关内容和文献综述的研究结果，考虑资料的可获得性，将住宅宗地价格的微观影响因素分为中心接近度、交通便捷度、设施完善度和环境宜居度四个方面。

4 住宅宗地价格模型结果及分析

由回归统计结果知道，Multiple R=0.609，可知上述微观因素与地价之间的关系为60.9%正相关，其他不能解释的原因主要是土地地价受到土地政策、经济、人口和社会因素等宏观影响。

从方差分析结果看，Significance F（F显著性统计量）的P值为1.79844E-29，小于显著性水平0.05，说明模型的特征自变量与因变量之间线性关系非常显著，模型可通过检验。

由回归参数表可以看出，地铁、高中、初中、公园、容积率的p值远小与显著性水平0.05，即都通过了显著性t检验，则回归系数对应的特征变量对住宅宗地价格有显著的影响。而其他各项的p值远大于0.05，说明这些变量对住宅宗地价格没有显著影响。

4.1 中心接近度对住宅价格的影响

城市中心因素对城市宗地价格的影响会因城市中心的等级、服务范围的不同而不同。通过对住宅宗地地价进行空间差值分析，得出成都市地价空间插值图与城市中心的耦合程度较好，与城市副中心和片区中心的耦合程度较差，说明成都市中心城现状仍然是单中心模式，副中心及片区中心尚未形成。

从回归结果来看，中心因素p值远大于0.05，回归系数为-0.069，说明中心城内中心因素对住宅宗地价格影响不大。

4.2 交通便捷度对住宅价格的影响

大量研究证实，城市居民在购买住宅时对住宅所在区域的交通便利性存在偏好，公共汽车以及轨道交通等对住宅小区价格影响显著。

本文选取了成都市中心城区已建成的地铁站以及主干路、快速路作为衡量成都市交通便捷度因素，分析其对城市住宅宗地价格的影响。回归结果表明，距地铁站的距离对住宅宗地价格影响非常显著，而主干路和快速路对住宅宗地价格的影响则不显著。

4.3 设施完善度对住宅价格的影响

随着我国进入老龄化社会，对住宅周边医疗资源的需求越来越大。因此将医院也作为住宅宗地价格的影响因素之一。从成都市医院的分布来看，二环路以内医院较密集。对楼面地价进行回归，可以看到楼面地价与医院呈负相关关系，随着距最近医院距离增加，周边住宅地价呈现的递减趋势。

从成都市高中、初中、小学和幼儿园分布来看，呈现二环路以内中心密集，二环路以外稀疏的状态，说明城市中心区教学资源的质量明显优于其他地区。

从回归关系来看，在所有学校分类中，省一级、省二级、市示范、初中、小学和幼儿园均与楼面地价呈负相关关系，溢价效应显著。市普通与楼面地价呈正相关，与实际不符。文献研究结果表明，重点小学溢价效应显著，并且其溢价效应存在显著的空间异质性。具体来说，在住房供给约束越大和居民需求强度越高的区位，这种溢价效应越高。此结论与成都市实际情况相符合。

4.4 环境宜居度对住宅价格的影响

本次研究选取成都市主要河流，对河流与楼面地价进行回归分析，从结果来看，河流与楼面地价呈负相关关系，随着离河流距离的增加，住宅地价呈递减趋势，这说明滨水生态环境对地价有一定的影响。随着社会物质生活水平的逐步改善和提高，人们购房已不仅仅是单纯满足居住需求，而更多的是为满足休憩、养生、娱乐、交流、会友、运动等更为广泛层次的生活及精神需求。

本次研究选取37处公园，对公园和楼面地价进行回归分析，从结果来看，公园与楼面地价呈负相关关系，公园绿地的分布很大程度上影响住宅地价水平，并且建成区绿化覆盖率、园林绿化建设投资额、人均公共绿地面积、建成区绿地率、建成区环境等指标对住宅地价的溢出效应不同。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。从回归结果来看，容积率对城市住宅价格的影响非常显著，而公园和滨水的影响则不显著。容积率每提高1，住宅价格将显著提高。endprint